在剛過去的2012年，亞洲大多數(shù)國家和地區(qū)的房地產(chǎn)價格繼續(xù)保持上升態(tài)勢。其中，東盟房價的上升與GDP的強勁增長保持一致，中國房價穩(wěn)定正在支撐經(jīng)濟恢復(fù)。而擔(dān)憂房地產(chǎn)泡沫的新加坡和香港特區(qū)，已采取了一系列降溫市場的措施。1月21日與本報記者連線的巴克萊資本經(jīng)濟學(xué)家喬伊·周認為，在1月11日新加坡采取了最為嚴厲和廣泛的降溫措施且擁有一個更為激進的增加供應(yīng)計劃之后，今年流入當(dāng)?shù)胤渴械耐赓Y將放緩，交易量將下降，房價如果未降至少可以穩(wěn)定下來。

盡管亞洲經(jīng)濟體處于房地產(chǎn)周期的不同階段，但數(shù)據(jù)顯示，去年多數(shù)國家和地區(qū)的房價上漲，資金進入跡象明顯。處于周期初級階段的是東盟成員國，其房價趨升但漲幅不過分，同比增幅為3.5%~4.5%，與其強勁的GDP增幅相符。其中，馬來西亞房價漲幅快于印尼和泰國。去年房價上漲幅度最大的是香港特區(qū)，逾16%，當(dāng)?shù)貨Q策者已不斷推出降溫房市的措施。而新加坡正朝著房地產(chǎn)周期的最后一個階段前進。盡管價格增幅已經(jīng)從2010年的18%、2011年的6%進一步放緩至2.8%，新加坡政府依然心存憂慮，于1月11日果斷采取了第7輪降溫措施。與此形成對照的是，韓國和中國臺灣地區(qū)，房價處于停滯狀態(tài)。在臺灣，此前采取的降溫措施似乎已經(jīng)奏效。而在家庭債務(wù)創(chuàng)新高的韓國，則正在放松限制以恢復(fù)房地產(chǎn)市場。至于實施房地產(chǎn)市場緊縮措施將近3年的中國，目前房地產(chǎn)價格和銷售量普遍上升。其結(jié)果是，住宅市場投資增速已有所改善，去年11月份同比增速為21.8%，今年迄今同比增11.9%，喬伊·周認為，這有助于抵消基礎(chǔ)設(shè)施投資增速的走軟。

根據(jù)仲量聯(lián)行的最新研究報告，資金流入亞洲的趨勢將在2013年延續(xù)。報告指出，相對于外部環(huán)境的不穩(wěn)定，2012年下半年中國住宅市場在嚴格的政策環(huán)境下仍然出現(xiàn)了反彈，這已向投資者指明了中國強勁的潛在需求。正因如此，多數(shù)亞洲新興經(jīng)濟體的政策偏向于抑制投資需求特別是海外投資需求，并確保價格上漲的步伐與經(jīng)濟基本面一致。香港和新加坡在采取宏觀審慎措施時最為積極，但部分東盟經(jīng)濟體也采取了措施阻止房市泡沫的形成。由于香港和新加坡的利率追隨美國，而美國的利率很低且很可能會將低利率保持一段時間，激發(fā)了香港和新加坡本地及海外的投資需求。同時，新增供應(yīng)有限也推高了房價。在香港，自2008年第四季度以來房價已經(jīng)接近翻番，目前比1997年的峰值高出27%。新加坡的情況也與之類似，過去14個季度私人住宅不動產(chǎn)價格已經(jīng)大漲60%，目前比1996年的峰值水平高17%，而同一時期當(dāng)?shù)氐拿x收入平均只上漲了17%。投機者和投資者也進入了工業(yè)物業(yè)市場，這導(dǎo)致過去三年該市場價格翻番并影響到工商企業(yè)的成本。

1月11日，對房市泡沫充滿憂慮的新加坡政府采取了一攬子調(diào)控房地產(chǎn)市場的措施。這是其自2009年9月份以來采取的第7輪降溫措施。此前，新加坡政府已經(jīng)實行了6輪房地產(chǎn)“降溫”措施。這些措施包括對房貸和開發(fā)商貸款進行限制，對外國人和企業(yè)購買房產(chǎn)額外征稅等。記者注意到，本月出臺的新措施更為嚴厲，將影響除首次購房者外的每個類型的買家。特別是非居民甚至固定居民在購買物業(yè)時將被課以重稅。同樣地，2012年香港則推出了6輪降溫措施，最近的兩次分別在去年的9月和10月，正值美聯(lián)儲宣布QE3不久。

喬伊·周認為，在本月新加坡采取了最嚴厲和廣泛的降溫措施，且擁有一個更為激進的增加供應(yīng)計劃之后，“我們相信，今年流入當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場的外資將放緩，交易量將下降，房價如果今年未降，至少可以穩(wěn)定下來。喬伊·周還認為，新加坡的措施將比香港的更為有效。據(jù)悉，未來4年，新加坡將有大約9.2萬套私人住宅單元投放市場，而香港未來3~4年只有大約6.7萬套私人住房入市。

在東盟，宏觀審慎措施也在運用之中，但遠說不上激進。在印尼2012年3月出臺住房貸款價值比(LTV)不得超過70%的規(guī)定之后，當(dāng)?shù)氐牡盅航栀J已經(jīng)減速。在馬來西亞，類似的70%LTV“紅線”只適用于第三套住宅。不過，考慮到對家庭負債和償債成本的擔(dān)憂，去年9月馬來西亞央行改變了評估抵押貸款的方式，基于凈收入而不是總收入來評估。喬伊·周認為這很可能會抑制抵押借貸。