前兩年迅猛發(fā)展的信托行業(yè)，進入新年以來，逐漸放慢了腳步，尤其是房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)，業(yè)務(wù)似乎不再像去年那么好做了。統(tǒng)計數(shù)據(jù)表明，進入新年以來，共成立信托項目150款，不及去年12月同期的一半。而房地產(chǎn)信托項目，更是面臨成立數(shù)量和募集規(guī)模雙雙下降的窘境，不僅成立項目驟降，募集金額也大幅縮水。

 

另一方面，隨著前兩年房地產(chǎn)信托項目的陸續(xù)到期，還本付息壓力也將隨之而來，預(yù)計總金額將超過3100億元。在房地產(chǎn)市場表現(xiàn)及政策調(diào)控預(yù)期不明的當下，與其利益捆綁的房地產(chǎn)信托項目，在有驚無險之中度過了2012年的兌付高峰期后，面對更大兌付洪峰的2013年，其潛在的剛性兌付也將面臨更為嚴峻的考驗。

 

成立數(shù)量和募集規(guī)模雙雙下降

 

最近一段時間，中西部一家信托公司駐上海的業(yè)務(wù)經(jīng)理小張明顯感覺業(yè)務(wù)變得不像以前那么好做了。他們公司開發(fā)的一款項目，資金主要投向是房地產(chǎn)，期限是24個月，根據(jù)投資金額不同，預(yù)期年化收益率為10%至12%。在信托行業(yè)預(yù)期收益率整體下行的情況下，有如此高的收益，前來咨詢認購的投資者應(yīng)該很多，但是令他感到郁悶的是，項目已經(jīng)推出兩個星期了，他只做成了一單業(yè)務(wù)，投資金額也僅有100萬元。“這款產(chǎn)品肯定會延長募集時間了，預(yù)計成立規(guī)模也達不到預(yù)期，感覺業(yè)務(wù)不像以前那么好做了，以前真是遍地是金啊。”想起以前信托火爆的銷售場景，小張陷入到幸福的回憶中。

 

被小張稱為“遍地是金”的時間，指的是2011年下半年至2012年三季度。當時，股市表現(xiàn)欠佳，高收益、有安全保障的信托產(chǎn)品成了眾多中高端投資者的首選投資標的，開發(fā)出一個新的產(chǎn)品，只需要打電話給老客戶，一天就可以銷售完了，以至于很多產(chǎn)品剛開始募集就已經(jīng)結(jié)束了。“我們公司市場部的一個小姑娘，主要職責(zé)是接聽投資者咨詢電話，如果有客戶需要購買我們公司的產(chǎn)品，就推薦他們購買相應(yīng)產(chǎn)品，投資者如果最終予以購買，可以拿到相應(yīng)的提成，就這樣一個接電話的小姑娘，一個月下來，竟然可以拿到兩三萬元?？墒?，進入新年以來，業(yè)務(wù)好像不那么好做了。”

 

與小張所說的相對應(yīng)，市場整體數(shù)據(jù)也表明信托業(yè)發(fā)展的步伐在逐步變緩。信托項目成立數(shù)量和募集規(guī)模均有所下降，尤其是房地產(chǎn)信托項目，不僅成立數(shù)量大幅下降，而且募集規(guī)模大幅縮水，部分項目募集金額尚不足預(yù)定募集金額的四成。

 

有關(guān)統(tǒng)計數(shù)據(jù)表明，截至2013年1月20日，本月共成立信托項目150款，去年12月份共成立565款，預(yù)計將環(huán)比降低一半以上。在本月已經(jīng)成立的信托項目中，房地產(chǎn)信托項目僅有5款，而去年12月份成立23款，預(yù)計環(huán)比下降六成以上。

 

在成立的5款房地產(chǎn)信托項目中，其中兩款實際募集金額不足預(yù)期募集金額的40%。募集金額最多的一款，其資金也僅有1.03億元，其余均在5000萬元到8000萬元之間，和去年12月份超八成大于兩億元的募集規(guī)模相比，項目平均募集規(guī)模大幅縮水。其中渤海信托發(fā)行的蘇州嘉盛項目集合資金信托計劃，該信托是一款投向房地產(chǎn)的信托計劃，發(fā)行時間從2012年12月18日到本月4日，存續(xù)期為兩年，其中投資額在100萬到300萬元之間的預(yù)期收益率為10%，300萬元以上的收益率為11%。應(yīng)該說，在信托收益率下降的情況下，超過10%并不算低，但該款預(yù)期發(fā)行規(guī)模為2億元的信托產(chǎn)品，實際僅募集了7880萬元，不足預(yù)期募集規(guī)模的40%。而東莞信托發(fā)行的恒信高富集合資金信托計劃，是一款投向廣東佛山一家房地產(chǎn)企業(yè)的項目，預(yù)計發(fā)行規(guī)模為兩億元，但在20多天的推介期內(nèi)，實際僅募集到6660萬元。

 

三因素“拖累”房地產(chǎn)信托

 

業(yè)內(nèi)人士表示，房地產(chǎn)信托項目出現(xiàn)成立數(shù)量和募集規(guī)模雙雙下降的情況，主要有以下三方面的原因：

 

首先是源于股市的好轉(zhuǎn)。從去年12月份以來，上證指數(shù)從不足1950點一躍突破2300點，漲幅接近兩成。在市場表現(xiàn)良好的情況下，權(quán)益類產(chǎn)品的收益肯定要好于固定收益類產(chǎn)品，所以很多客戶在信托產(chǎn)品到期后，沒有像前兩年那樣購買新的產(chǎn)品，而是全部投入到股市中去了。據(jù)小張介紹，過去兩年買了他們公司兩千萬信托產(chǎn)品的一個客戶，在去年年底的兩款產(chǎn)品到期后，沒有繼續(xù)購買信托產(chǎn)品，六七百萬的市場業(yè)績就沒了，“我們現(xiàn)在開發(fā)的一款產(chǎn)品，300萬元投資的收益率11%，應(yīng)該說已經(jīng)不低了，但是很多老客戶還是不太滿意，認購熱情大不如前，打電話過去一問，不是說錢投入到股市里了，就是去買股票型基金了。”

 

第二個原因與銀行對房地產(chǎn)企業(yè)放松信貸有關(guān)。隨著近期樓市的階段性回暖，房地產(chǎn)行業(yè)的融資苦難的狀況也開始得到緩解，銀行開始有條件的放開了一些資質(zhì)較好的房地產(chǎn)企業(yè)，

 

滬上一家研究公司的信托研究員表示，和通過信托渠道融資相比，銀行渠道的成本更低，只有不能從銀行渠道獲取信貸支持的情況下，才會轉(zhuǎn)向信托融資。“銀行的融資成本低，一般房地產(chǎn)信托項目，即使貸款利率上浮50%左右，加上一些其他費用，估計不會超過12%，而如果通過信托項目融資的話，年化收益率基本在20%左右，有的項目還要付出一些額外的中間人費用，實際融資成本高達22%。”

 

據(jù)滬上一家中型房地產(chǎn)公司的資產(chǎn)管理部門負責(zé)人透露，作為一家實力不強的房地產(chǎn)企業(yè)，和一些財大氣粗的國有房地產(chǎn)企業(yè)和上市公司房企相比，融資難的問題一直困擾著他們公司，在房地產(chǎn)調(diào)控兩三年來，銀行渠道基本對他們公司下了封殺令，他們需要的資金幾乎全部要依靠信托渠道來融資，“基本上要靠發(fā)新還舊模式，但是監(jiān)管部門查的越來越嚴了，去年我們公司發(fā)的信托項目，就是以集團旗下的其他業(yè)務(wù)名義發(fā)放的，最終把資金運用到房地產(chǎn)業(yè)務(wù)中，其融資成本當然不低，算下來年利率接近20%。”

 

不過，該人士表示，隨著最近樓市銷售的回暖，房地產(chǎn)市場出現(xiàn)逆轉(zhuǎn)勢頭，部分開發(fā)商開始大舉買地，銀行對他們的態(tài)度有了轉(zhuǎn)變。“最近一段時間，銀行好像開始放松了房地產(chǎn)信貸的門檻，我們最近聯(lián)系的一家商業(yè)銀行，答應(yīng)給我5000萬的貸款額度，盡管利率上浮了一點，但是綜合成本算下了只有信托渠道融資的一半左右，本來預(yù)計要到5月份‘發(fā)新還舊’的信托項目就不用考慮了。”

 

最后，多起信托兌付危機的發(fā)生，使得投資者對房地產(chǎn)信托項目潛在的兌付危機予以警惕。最近一個多月來，多起信托項目出現(xiàn)兌付危機，剛性兌付面臨挑戰(zhàn)，投資者開始擔憂其中的風(fēng)險。小張表示，最近一段時間前來咨詢業(yè)務(wù)的客戶，風(fēng)險意識明顯提高了，而且問的相當仔細，以往那種來了簡單咨詢下就買的情形很少發(fā)生了，“現(xiàn)在來公司看信托產(chǎn)品時，不僅看重收益率，更看重項目是否存在兌付風(fēng)險了。”

 

3100億償付洪峰 剛性兌付臨考

 

與房地產(chǎn)信托逐步下行相對應(yīng)的是，隨著前兩年狂飆突進的房地產(chǎn)項目的陸續(xù)到期，房地產(chǎn)兌付本息洪峰也將在2013年到來，在房地產(chǎn)政策不確定的情況下，能否按期兌付成為令人關(guān)注的焦點，而信托行業(yè)潛在的“剛性兌付”也將面臨考驗。

 

中金公司的研究報告顯示，2012 年和2013 年房地產(chǎn)信托分別到期2200 億和2816 億，加上應(yīng)該支付的利息，總還款額分別約2500 億和3100 億。去年爆出的信托項目兌付危機中，最終在有驚無險中度過。而今年的償付高峰，使得能否按期兌付成為關(guān)注的焦點。

 

根據(jù)統(tǒng)計，分季度看，今年第三季度房地產(chǎn)業(yè)集合類信托融資將到期約1000億，其他季度單季度大約350億到500 億元左右，3 月份到期約220 億元，7 月起每月到期均在300 億元以上。

 

諾亞財富信托分析師李要深表示，在各種抵押物中，特別是土地抵押，信托公司都會將抵押率控制在40%以下，將成本控制在可兌付范圍之內(nèi)，房地產(chǎn)信托發(fā)生兌付危機的可能性不大。

 

但是，由于房地產(chǎn)信托項目通常是以房地產(chǎn)項目作為抵押的，所以房地產(chǎn)信托項目和房地產(chǎn)市場表現(xiàn)息息相關(guān)。由于受到政策調(diào)控，近兩年的房地產(chǎn)市場表現(xiàn)低迷，房地產(chǎn)企業(yè)不得不依靠發(fā)新還舊的模式運營，但是隨著目前房屋銷售的回暖，出現(xiàn)兌付危機的可能性在逐步變小。

 

國家統(tǒng)計局18日發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，去年12月，70個大中城市中，新建商品住宅價格環(huán)比上漲的城市54個，同比上漲城市40個，二手住宅價格環(huán)比上漲城市46個，同比上漲城市25個。根據(jù)國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)進行測算，新建商品住宅價格環(huán)比已連續(xù)七個月上漲。

 

房地產(chǎn)銷售回暖，使得房地產(chǎn)項目兌付危機發(fā)生的概率變小。但是，由于中國房地產(chǎn)受政策影響太大，如果房價漲幅過大，政府就會推出進一步的限制性政策，這也使得房地產(chǎn)信托項目依然充滿變數(shù)，而信托業(yè)潛在的“剛性兌付”依然面臨考驗。

 

銀率網(wǎng)分析師牛雯表示，剛性兌付一直是信托公司的一塊金字招牌，但其沒有法律依據(jù)也沒有理論基礎(chǔ)，僅僅是一個特殊時代的特殊產(chǎn)物，在信托業(yè)償付高峰下，房地產(chǎn)信托或許面臨劫數(shù)，但同時也是獲得重生的機會。“在任何投資環(huán)境下高收益低風(fēng)險都是一種反常狀態(tài)，這種反常不但誤導(dǎo)了國人的投資常識，也扭曲了中國信托行業(yè)的發(fā)展軌道。如果房地產(chǎn)信托在重壓之下，打破剛性兌付對投資者是一場令人膽寒的投資教訓(xùn)，但對信托行業(yè)未嘗不是一件好事，通過打破剛性兌付這種置之死地而后生的大事件來打破現(xiàn)有格局，信托業(yè)或許會迎來重生。”

 

而對于信托業(yè)務(wù)經(jīng)理小張來說，“剛性兌付”就是吸引客戶的金字招牌，“盡管媒體報道了幾起兌付危機，但是最后全部都解決了，沒有了剛性兌付，我以后怎么吸引客戶??？業(yè)務(wù)是不是更難以開展了？”