據(jù)《東方早報》報道，中國大型房地產(chǎn)商在2013年一開始就表現(xiàn)出了集體亢進的姿態(tài)。

 

在剛剛過去的短短半個月時間里，包括恒大地產(chǎn)[簡介 最新動態(tài)]（03333.HK）、富力地產(chǎn)[簡介 最新動態(tài)]（02777.HK）、越秀地產(chǎn)[簡介 最新動態(tài)]（00123.HK）、雅居樂（03383.HK）、碧桂園（02007.HK）、世茂房地產(chǎn)（00813.HK）等在內(nèi)的多家開發(fā)巨頭相繼宣布了海外融資計劃。在此之前，旭輝集團（00884.HK）、江蘇新城（01030.HK）、金輪天地（01232.HK）等亦完成了在香港資本市場的登陸。

 

從幾家公司公告的融資計劃來看，大部分資金都將被用于新增土地儲備。實際上，隨著2012年多家開發(fā)商銷售情況的超額完成，國內(nèi)開發(fā)商已經(jīng)紛紛提高了其在新一年度的銷售目標。

 

海外融資熱潮

 

1月17日，恒大地產(chǎn)宣布向市場配售10億股，每股配售價4.35港元，共計籌資43.5億港元（約合5.6億美元）。恒大之前，已經(jīng)有多家港股地產(chǎn)商選擇發(fā)債融資。

 

1月16日，富力地產(chǎn)刊發(fā)公告表示，全資附屬公司彩富控股有限公司作為發(fā)行人將發(fā)行票據(jù)，根據(jù)認購協(xié)議，發(fā)行人將發(fā)行2020年到期的本金額4億美元、利率8.75%的優(yōu)先票據(jù)。同一日，上海實業(yè)控股宣布發(fā)行可換股債券總本金額將為39億港元（約5億美元），發(fā)行價為可換股債券本金額的100.00%。越秀地產(chǎn)宣布公司已于2013年1月16日與經(jīng)辦人訂立認購協(xié)議，據(jù)此越秀地產(chǎn)將發(fā)行3.5億美元2018年到期、利率3.25%的票據(jù)及5億美元2023年到期、利率4.50%的票據(jù)。

 

另外，2013年1月11日雅居樂發(fā)行7億美元的次級永久資本證券。去年躋身房企20強的港股房企佳兆業(yè)也成功融資，1月初公布將發(fā)行于2020年到期的5億美元優(yōu)先票據(jù)。另一家廣東巨頭碧桂園今年也在舉債，發(fā)行了7.5億美元、息率為7.5%、于2023年到期的優(yōu)先票據(jù)。世茂房地產(chǎn)9日發(fā)行的7年期8億美元債券，票面利率6.625%，可謂房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)行利率最低，超額認購達27倍。

 

據(jù)不完全統(tǒng)計，僅僅上述幾家地產(chǎn)商的融資額就已經(jīng)達到50.6億美元。

 

與此同時，從去年下半年開始，不少內(nèi)地企業(yè)積極搭建境外融資平臺。

 

近期，綠地集團宣布，分拆酒店集團和海外業(yè)務赴港上市。萬科地產(chǎn)在收購了南聯(lián)地產(chǎn)之后，公布了B轉(zhuǎn)H股方案，再次搭建一個境外融資平臺。瑞安房地產(chǎn)計劃分拆新天地赴港上市。

 

此外，多家地產(chǎn)公司也在近期完成了港股上市計劃。1月16日，江蘇金輪天地在香港掛牌上市，成為今年首個成功在港IPO的內(nèi)地房企。2012年11月23日，旭輝控股集團在香港完成了首次發(fā)行，募集資金約15.3億港元，成為2012年以來首家登陸香港資本市場的內(nèi)地房企。11月29日，江蘇新城地產(chǎn)也完成了港股上市，募集資金約18.96億港元。

 

融資環(huán)境好轉(zhuǎn)

 

有境外上市的開發(fā)商負責人昨日向早報記者表示，境內(nèi)融資以項目為載體，資金運用的靈活度很低。境外融資以企業(yè)為載體，融得資金，可以通過注冊資本金或者增資的方式，進入境內(nèi)既可以用作土地款支付，也可以用于任何項目的開發(fā)資金，靈活度極高。從融資成本來看，評級越高的企業(yè)，融資成本越低，以3B級企業(yè)為例，十年期的發(fā)債利息僅3%，而國內(nèi)五年期以上的貸款利率為6.55%，還沒有算上上浮的空間。但是如果信譽級別較低的企業(yè)，融資成本一般在8%左右，有些會更高。這是企業(yè)的差異所造成的。

 

中原地產(chǎn)市場研究部總監(jiān)張大偉分析稱，2013年年初再啟動融資，主要原因更大的可能性在看多市場。而且選擇在香港等海外融資的主要原因是由于美國QE3的推出，熱錢流入香港的步伐有所加速，內(nèi)地房企在香港融資的難度大幅降低。

 

值得指出的是，在境外融資潮被掀起的同時，國內(nèi)的貸款也有所放松。

 

張大偉表示，房地產(chǎn)開發(fā)商主要的融資途徑包括銀行貸款、信托和海外融資。銀行貸款和海外融資的規(guī)模均明顯上升。銀行貸款向來是開發(fā)商最主要的資金來源。在調(diào)控政策最嚴格的2011年，全國房地產(chǎn)行業(yè)銀行貸款出現(xiàn)了負增長，而2012年以來，銀行貸款便出現(xiàn)了明顯的正增長，近期貸款勢頭有進一步上升的趨勢。這表明在經(jīng)濟逐步回落的情況下，銀行對房地產(chǎn)行業(yè)政策偏緊的局面已明顯改觀，房地產(chǎn)行業(yè)的融資困局得到基本緩解。

 

上述龍頭房企負責人坦言，近期銀行對于大企業(yè)的融資態(tài)度明顯改善，在信貸總量上升的情況下，企業(yè)申請開發(fā)貸款的難度有所好轉(zhuǎn)。

 

此前，部分股份制銀行人士稱，有意增加2013年的房地產(chǎn)開發(fā)貸額度。更多受訪銀行人士的普遍說法則是，眼下尚未接到總行的最新信貸政策，但銀行對于房企的態(tài)度確有微妙變化。

 

值得指出的是，中小企業(yè)的融資環(huán)境依然較為艱難。

 

有中型企業(yè)負責人坦言，沒有境外融資的平臺，即使有，中小企業(yè)的融資成本也要高于大型企業(yè)。國內(nèi)銀行對于中小企業(yè)的支持力度也明顯小于大型企業(yè)。因此，融資環(huán)境的改善并非每家企業(yè)都感受得到。

 

為擴張做準備

 

對于此輪融資潮，不少業(yè)內(nèi)人士稱是企業(yè)為擴張而做資金儲備。

 

某開發(fā)商表示，融資的目的只有兩個，一是發(fā)展，二是支持運營。去年房地產(chǎn)市場成交回暖，從上市企業(yè)公布的銷售業(yè)績來看，大部分企業(yè)都能提前或者超額完成全年銷售目標。那么企業(yè)在消化土地的同時，必然要新增土地，以保證其持續(xù)的收入增長。此輪融資，顯然是持發(fā)展目的的占多數(shù)。

 

事實上，從近期各大企業(yè)融資的公告來看，出現(xiàn)最多的字眼是“新購土地”。

 

以雅居樂公告為例，其稱擬利用該筆款項于購買新地[最新消息 價格 戶型 點評]塊、作再融資及一般營運資金用途。

 

某龍頭企業(yè)負責人近日表示，在全球貨幣寬松的預期下，會有越來越多的資金流入房地產(chǎn)企業(yè)，在地價、房價升值的預期下，房地產(chǎn)企業(yè)顯然在為新一輪的買地擴張尋求資金儲備。這輪擴張潮，從去年就已經(jīng)拉開。

 

張大偉稱，去年12月，標桿房企累計購地金額達431億元，創(chuàng)2011年以來標桿房企月度購地金額新高。從2012年全年來看，標桿房企購地金額為1617億元，比2011年增長41%。標桿房企由于整體業(yè)績良好，資金鏈緩解，存庫下降，因此在未來的拿地高潮中仍將成為主力。

 

此外，有業(yè)內(nèi)人士認為，中小企業(yè)的生存環(huán)境并未改善，不少企業(yè)轉(zhuǎn)讓項目求生存，大企業(yè)的提前融資，也會助其把握更多收購的機會。

 

中國房地產(chǎn)數(shù)據(jù)研究院執(zhí)行院長陳晟表示，大企業(yè)資金層面表現(xiàn)尚可。現(xiàn)在低利貸是通過銀行，私募和信托都是高利貸。現(xiàn)在國際資本充裕，大企業(yè)正用足海外融資方案。萬科、金地近期相繼買公司買殼都是為了融資。相較之下，中小企業(yè)很難融資。所以，房企的集中度會繼續(xù)逐步體現(xiàn)。

 

調(diào)高2013年銷售目標

 

對2013年的市場，開發(fā)企業(yè)普遍沒有了悲觀的情緒。

 

富力地產(chǎn)相關(guān)負責人表示，2013年的市場會是平穩(wěn)的。

 

某境外上市企業(yè)相關(guān)負責人表示，在限購尚未取消的情況下，市場很難出現(xiàn)突然上升。但是在貨幣寬松、信貸寬松的情況下，房企的日子不會很難過，成交和價格應該會比較平穩(wěn)。

 

另有國有企業(yè)營銷負責人坦言，今年的市場不會有大漲，但是房地產(chǎn)企業(yè)的悲觀情緒基本沒有了。今年以來，不少企業(yè)制定的銷售目標普遍高于去年，2012年很多企業(yè)全年銷售目標同比都是持平，僅從這一點，就說明企業(yè)對市場還是較為樂觀。

 

綠地集團近日公布，將加碼房地產(chǎn)主業(yè)，銷售目標計劃增長30%以上。世茂股份則將2013年銷售目標調(diào)高至100億元（2012年為70億元）。恒大集團將2013年合約銷售目標調(diào)整為1000億元，較2012年全年800億元的銷售目標上升25%。

 

有國有企業(yè)負責人表示，銷售目標是企業(yè)對市場判斷的反應，在銷售目標提升的同時，企業(yè)也會消化多少土地，再新增多少土地，這又反過來吹熱企業(yè)的拿地計劃。一二線城市的土地溢價率會有所上升。