今典集團[簡介 最新動態(tài)]董事長張寶全，骨子里是“文藝青年”，卻“誤入”地產(chǎn)圈，但依舊在鐘愛的電影和文化產(chǎn)業(yè)上投[簡介 最新動態(tài)]入精力、財力，反哺自己的夢想。他既有藝術(shù)才華,又有商業(yè)天賦，他走過的道路很難被別人復(fù)制，雖然被認(rèn)為“不務(wù)正業(yè)”，但在地產(chǎn)圈卻總有他的傳說。他對于房地產(chǎn)行業(yè)也有自己的一番見解。
房地產(chǎn)行業(yè)回歸正常狀態(tài)
新京報：你對2013年房地產(chǎn)形勢的判斷是怎樣的？
張寶全：會比2012年好。2012年是動蕩的市場，下半年，由于經(jīng)濟的復(fù)蘇，地產(chǎn)市場也開始企穩(wěn)回升。2013年，房地產(chǎn)行業(yè)將回歸正常趨勢，穩(wěn)中有升。而且上升的幅度與CPI和經(jīng)濟增長速度大致一樣。
本來2008年金融危機可以把房地產(chǎn)小泡沫平衡一下，中國房地產(chǎn)能平穩(wěn)發(fā)展，誰知道4萬億投資制造的泡沫比前面還要大，地產(chǎn)不僅是產(chǎn)能過剩，而且消費提前，甚至房地產(chǎn)行業(yè)把利潤也提前支配了。不過，通過3年的消化，把虛擬的不真實的給過濾掉了，現(xiàn)在又回歸了正常狀態(tài)。2013年相比來說，處于一個穩(wěn)定狀態(tài)，2013進入平穩(wěn)發(fā)展期，未來不可能再出現(xiàn)大起大落。
黃金、房產(chǎn)仍是保值重要工具
新京報：你怎么看待一二三線城市房地產(chǎn)發(fā)展不均衡的問題？
張寶全：一個城市的房價，與人口的變化和產(chǎn)業(yè)的變化息息相關(guān)。2013年各城市大致的變化是一二線城市穩(wěn)中有升，一線升幅最大，三線城市穩(wěn)。二三線城市可能特殊或者歷史原因，會出現(xiàn)價格回落。個別城市供應(yīng)量十年后都消化不了，但這不是普遍現(xiàn)象。
新京報：你怎么看待開發(fā)商重返一線城市投資的現(xiàn)象？
張寶全：開發(fā)商真正從開發(fā)銷售獲利，主要依靠一線和比較好的二線城市。開發(fā)商賣房子掙錢，需要依靠剛性的需求和高售價。二三線城市，需求量很小，一兩個開發(fā)商就能滿足，市場容量有限；而一線城市的經(jīng)濟價值高，區(qū)域價值差異化更大，比如地段較好、配套完善的區(qū)域會出現(xiàn)“樓王”，這也只是一個特殊的個例，不能把“樓王”看成樓市風(fēng)向標(biāo)。
新京報：房地產(chǎn)行業(yè)的利潤率是否面臨下滑？
張寶全：整體經(jīng)濟增長帶來物價水平的上漲，雖然看著房產(chǎn)的售價在漲，但土地、建設(shè)成本也都水漲船高，壓縮了開發(fā)商的利潤。
新京報：2013年是買房好時機嗎？
張寶全：中國經(jīng)濟這幾年發(fā)展相對平穩(wěn)。從中國整體的經(jīng)濟來看，2012年經(jīng)濟增長速度為7.5%，2013年約為8%，經(jīng)濟快速發(fā)展，也將引起物價指數(shù)上揚，貨幣貶值。黃金、房產(chǎn)等仍是保值的重要工具。
城鎮(zhèn)化是個緩慢的過程
新京報：前不久中央提出城鎮(zhèn)化的方向，你理解的城鎮(zhèn)化是怎樣的一個過程？
張寶全：城鎮(zhèn)化不是一塊地蓋上房子就是城鎮(zhèn)化。在城市發(fā)展過程中，我們的資源需要置換，本身需要多點中心制，再慢慢有一些小的中心，它是一種農(nóng)村與城市的交融、滲透，是地域滲透的無邊際的一種逐步的變化。
城鎮(zhèn)化是個緩慢的過程，中國現(xiàn)在有很多問題，如制度政策法規(guī)不完善等。制度不改變，城鎮(zhèn)化就是空詞。比如農(nóng)民在城市工作了10年以上，我認(rèn)為他是市民了，但由于戶籍的差異，他在城市納稅10多年，但卻沒有獲得應(yīng)有的市民待遇，如果不解決，這些問題也將越集結(jié)越多。
新京報：你認(rèn)為城鎮(zhèn)化對房地產(chǎn)的影響在哪里？
張寶全：中國房地產(chǎn)市場供需緊張的情況在前10年開始釋放，現(xiàn)在處于穩(wěn)定發(fā)展時期。但城鎮(zhèn)化給房地產(chǎn)帶來不確定因素，城鎮(zhèn)化戶籍制度給房地產(chǎn)帶來特殊性的需求。中國人口多，實現(xiàn)農(nóng)民身份的改變，可能會帶來沖擊。要試點也是從二三線城市試點，一線城市放開，可能會引起房價暴漲。
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