近日，房地產(chǎn)行業(yè)都在流傳這種趨勢(shì)：一線城市房?jī)r(jià)上漲，供不應(yīng)求；而三四線城市面臨供應(yīng)過(guò)剩的風(fēng)險(xiǎn)，尤其是浙江、海南和貴州一些城市已經(jīng)發(fā)生了某種程度的房地產(chǎn)崩盤。

 

我們認(rèn)為，對(duì)于中國(guó)這樣地大廣闊的國(guó)家而言，房?jī)r(jià)出現(xiàn)嚴(yán)重的地區(qū)反向走勢(shì)是很正常的，中國(guó)正走過(guò)“凡是國(guó)土、房必上漲”的階段。未來(lái)人們喜歡聚集的城市房?jī)r(jià)會(huì)變得可觀，而被拋棄的城市房?jī)r(jià)則非常黯淡。現(xiàn)在美國(guó)的紐約和底特律就是如此。

 

目前“一線緊俏、三線蕭條”是不是正在反映這個(gè)趨勢(shì)？我們覺(jué)得，這還是有點(diǎn)不同?，F(xiàn)在的房?jī)r(jià)水平不是三四線有泡沫，一線城市就沒(méi)有，而是泡沫是一種普遍性的存在，一線城市也有非常嚴(yán)重的泡沫。

 

為什么這么說(shuō)？衡量泡沫的程度很多人喜歡用“房?jī)r(jià)收入比”，但房?jī)r(jià)是比較透明的，只要你愿意去市場(chǎng)轉(zhuǎn)一圈問(wèn)問(wèn)。收入往往是不透明的，如果低估收入，那么就會(huì)叫嚷著泡沫很大，反之亦然。“房?jī)r(jià)收入比”在“收入不透明”的大環(huán)境下應(yīng)該被拋棄。衡量泡沫最好的方法，是用“資產(chǎn)選擇理論”，將房子作為某種形成收入流的資產(chǎn)，與最穩(wěn)定收益最低的資產(chǎn)進(jìn)行對(duì)比。房地產(chǎn)回報(bào)率=房租率×按揭杠桿率，而一套房的回報(bào)率=房租率×3.3(杠桿率)-貸款利率×按揭成數(shù)(7成)，二套房的回報(bào)率=房租率×按揭杠桿率(1.67)，基本上都戰(zhàn)勝不了5年期4.75%的基準(zhǔn)存款利率。這一公式已經(jīng)將所有因素都考慮進(jìn)去了?，F(xiàn)在一線房地產(chǎn)在回暖的時(shí)候出租率也只有3%，一線房地產(chǎn)還是非常不合算。

 

中國(guó)現(xiàn)在推行的是新型城鎮(zhèn)化。這意味著政府一定要加大投入，比如廉租、教育、醫(yī)療等福利開支。這些開支并不少，它極有可能放緩一線城市擴(kuò)展的速度。

 

過(guò)去十年發(fā)行了天量貨幣，目前來(lái)自央行的反通脹聲音很強(qiáng)大，銀行系統(tǒng)放貸開始謹(jǐn)慎，社會(huì)融資占據(jù)更大的角色，但社會(huì)融資并沒(méi)有像銀行體系那樣有更大的乘數(shù)效應(yīng)，隨著經(jīng)濟(jì)下滑和龐大投資邊際回報(bào)下降，貨幣主動(dòng)和被動(dòng)收斂都是很自然的。

 

從社會(huì)差距角度來(lái)看，其實(shí)很多三四線城市房子是一線富裕居民做的投資，三四線城市的子女大多去更大的城市尋覓職業(yè)，家里父母也有很多住房遺留，疊加起來(lái)導(dǎo)致三四線城市房地產(chǎn)非常過(guò)剩，沒(méi)有承接能力。一線城市的住房也存在著嚴(yán)重的分配不均，但由于一線城市的“后起賺錢優(yōu)秀者”有能力或者在家庭幫助下購(gòu)買住房，使得一線城市很堅(jiān)挺。但現(xiàn)在危險(xiǎn)的信號(hào)已經(jīng)出來(lái)了，最近幾個(gè)月一線城市交易的一大半不是首套房購(gòu)買者，而是一線居民的換房——賣小房買大房賣舊房買新房。這是有房階層的“內(nèi)部購(gòu)買循環(huán)”。它意味著根本沒(méi)有新的支撐增量進(jìn)來(lái)。一線地產(chǎn)不是緊俏，而是也很危險(xiǎn)。中國(guó)房地產(chǎn)只有經(jīng)歷了整體泡沫破滅的普跌之后，才能更準(zhǔn)確地反映地區(qū)差異。一線地產(chǎn)也會(huì)下跌，我們可以拭目以待。