筆者在去年年中即提出房價整體會低速小漲，而不會高速大漲，事實(shí)也確實(shí)如此。這必須從宏觀經(jīng)濟(jì)政策角度來分析這個問題。

 

現(xiàn)在我國政府追求的不是過去那種兩位數(shù)的超高速增長，而是可持續(xù)的較快增長，這是由金融危機(jī)以來的國際國內(nèi)宏觀經(jīng)濟(jì)條件決定的，歐美經(jīng)濟(jì)陷入困境帶來外需下降，而國內(nèi)物價、工資上漲帶來中國出口商品競爭力下降，外貿(mào)發(fā)展速度減慢，2012年2月甚至出現(xiàn)314.9億美元貿(mào)易逆差。

 

出口和房價是如何搭上關(guān)系的？

 

我國加入WTO以后，廉價勞動力優(yōu)勢和國際貿(mào)易空間的打開相結(jié)合，形成了出口創(chuàng)匯的強(qiáng)大有效生產(chǎn)力。隨著外貿(mào)順差的飆升，大量貨幣財(cái)富涌入國門，將中國經(jīng)濟(jì)整體帶活。貿(mào)易順差通過外匯占款變成人民幣，而這些巨量人民幣不可能在實(shí)體經(jīng)濟(jì)當(dāng)中完全找得到出路，因?yàn)槲覈膶?shí)體經(jīng)濟(jì)已經(jīng)號稱世界工廠，于是產(chǎn)生了大量的剩余資本。剩余資本要尋找保值增值的出路，而房地產(chǎn)作為一種長期看漲的商品，具有保值增值的屬性，所以被剩余資本所青睞。

 

在剩余資本的支持下，金融業(yè)全面介入房地產(chǎn)業(yè)，促成房地產(chǎn)業(yè)供需兩旺，房價大漲，然后房地產(chǎn)業(yè)又進(jìn)一步帶動跟它關(guān)聯(lián)的數(shù)十個產(chǎn)業(yè)高速增長，所以我國經(jīng)濟(jì)就出現(xiàn)了貌似以房地產(chǎn)業(yè)為龍頭的經(jīng)濟(jì)奇跡，實(shí)際上經(jīng)濟(jì)奇跡的根源在于出口。

 

而今，如果再沒有金融危機(jī)之前那種長期高速增長的外貿(mào)順差，就不可能再度支撐國內(nèi)經(jīng)濟(jì)長期兩位數(shù)增長。

 

如果不明智地繼續(xù)利用財(cái)政貨幣政策刺激追求超高速增長，必然陷入泡沫經(jīng)濟(jì)的泥潭，最終像日本一樣泡沫破裂，迎來長期經(jīng)濟(jì)衰退。2008年金融危機(jī)之后的4萬億經(jīng)濟(jì)刺激計(jì)劃成功地維護(hù)了社會穩(wěn)定，但也因?yàn)橛盟庍^猛而成為一次泡沫經(jīng)濟(jì)的實(shí)驗(yàn)，結(jié)果引發(fā)通貨膨脹，房價也在暴漲之中嚴(yán)重脫離國民收入水平。

 

我國政府顯然吸取了國內(nèi)外的經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)，力求走可持續(xù)發(fā)展的道路，2010年4月開始的房地產(chǎn)宏觀調(diào)控，宗旨是整體壓低生產(chǎn)要素價格水平，使國民經(jīng)濟(jì)恢復(fù)有競爭力的健康狀態(tài)，為此不惜降低對經(jīng)濟(jì)增長率的要求。所以，任何人都不要幻想政策會像以前一樣全面放松，針對投資投機(jī)需求的限購限貸將會延續(xù)。

 

然而，隨著美國QE3QE4，世界各國都在貨幣寬松，貨幣戰(zhàn)爭已經(jīng)打響，日本安倍晉三新政府的印鈔機(jī)更是來勢洶洶，我國不可能長期實(shí)行相對保守的貨幣政策，今年應(yīng)該會在一定程度上加大貨幣寬松力度，以維持匯率穩(wěn)定，不然我國出口將前景不妙。而在泡沫未破的宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境中，只要貨幣持續(xù)寬松，房價必然會有一定幅度上漲。

 

由于房地產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)國民經(jīng)濟(jì)眾多產(chǎn)業(yè)，而經(jīng)濟(jì)活動的特征通常是追漲殺跌，因此房價適度上漲有利于刺激宏觀經(jīng)濟(jì)。但如果房價上漲過快，就會扭曲市場的經(jīng)濟(jì)資源配置功能，引誘過量資本涌入房地產(chǎn)業(yè)和其后盾金融業(yè)，國民經(jīng)濟(jì)將陷入金融泡沫泥潭。因此，我國政府會盯著房價，一旦房價有失控趨勢，調(diào)控政策一定還會加碼。政府就是要用調(diào)控政策來對沖貨幣寬松的風(fēng)險(xiǎn)，這將決定今年我國房價的走向。