2012年歲末，土地市場再次上演搶地“大戲”，“高總價”、“高溢價率”地塊分外搶眼。其中，北京通州梨園地塊以491%的高溢價率收尾2012年土地市場，創(chuàng)造近三年來北京土地市場溢價率新高。自去年11月份以來，上海、天津、武漢、南京等城市“地王”頻出，業(yè)內(nèi)在擔(dān)心高價地對助推房價的影響時，對“地王”項目的運作亦表現(xiàn)出一絲隱憂。這些新“地王”將來命運如何，昔日“地王”如今開發(fā)銷售是否順利？開發(fā)商集中“圈地”背后對樓市抱有怎樣的預(yù)期？中新網(wǎng)房產(chǎn)頻道將就此梳理全國土地市場，理清開發(fā)商與土地之間解不開的“愛恨糾葛”。

 

近日，北京土地整理儲備中心公布了近5年內(nèi)北京成交總價和樓面單價最高地塊信息，其中，2012年成交的中赫萬柳地塊成為樓面單價最高的住宅用地。其實，自2012年下半年來，萬科、萬達(dá)、首開、綠城等多家房企拿地勢頭強勁，“地王”、“高溢價率”地塊再次涌現(xiàn)。昔日地王如今遭遇定價尷尬，土地市場為何再現(xiàn)“搶地”瘋狂，“地王”對未來樓市將產(chǎn)生哪些影響？為此，專家曾建議稱，政府應(yīng)該加大土地的供應(yīng)力度，來穩(wěn)定市場預(yù)期，平衡地價和房價。

 

年初北京土地市場再放量 朝陽海淀優(yōu)質(zhì)地塊受關(guān)注

 

近日，北京市土地整理儲備中心公布了近5年內(nèi)住宅、商服用地最高成交總價及樓面單價地塊情況。其中，去年成交的中赫萬柳地塊以33831元/平米的單價，成為近5年來成交樓面單價最高的地塊，中海地產(chǎn)豐臺六圈地塊為總價最高地塊。其實，自2012年下半年土地市場回溫以來，各地頻現(xiàn)“地王”項目；同時，北京通州梨園地塊491%的溢價率也開創(chuàng)近三年來北京土地市場溢價率新高，當(dāng)時據(jù)國土部喊話要求避免出現(xiàn)高價地也不過數(shù)日。

 

社會科學(xué)院城市發(fā)展與研究中心主任牛鳳瑞對中新網(wǎng)房產(chǎn)頻道表示，近來出現(xiàn)的“地王”、“高溢價率”地塊，實際上跟整個房地產(chǎn)市場回暖是相一致的。他說，“樓市的回暖肯定造成土地市場的回暖，土地市場是房地產(chǎn)市場繁榮的基礎(chǔ)。”面對土地市場的瘋狂，一些房企苦于拿地?zé)o望，不得不高價出手。

 

據(jù)中新網(wǎng)房產(chǎn)頻道了解，2012年的最后一天，華遠(yuǎn)地產(chǎn)以491%高溢價率摘得北京通州梨園地塊，樓面地價達(dá)到8184元/平米。隨后，華遠(yuǎn)地產(chǎn)董事長任志強在其微博中坦言：“罪過，罪過。自萬科抬高地價，拍出天價地之后，不弄地王是拿不到地了。”由此可見，在開發(fā)商搶地過程中，不報高價無地可拿也是出于無奈。據(jù)21世紀(jì)經(jīng)濟報道近日稱，2012年12月24日，在北京通州臺湖地塊的爭奪上，華遠(yuǎn)地產(chǎn)提前“收兵”。萬科和首開組成的聯(lián)合體成為最后贏家。隨后任志強示弱稱，“我們被打敗了，我們打不過他們(萬科等)。”

 

另據(jù)了解，2013年伊始，北京土地市場繼續(xù)開閘放量。僅最近兩天就有5宗塊地準(zhǔn)備出讓，如石景山老古城地塊、朝陽孫河鄉(xiāng)地塊，及房山竇店等地塊。同時，下周位于海淀區(qū)玉淵潭鄉(xiāng)絕版地塊等也將陸續(xù)出讓。

 

專家：建議加大土地供應(yīng) 不能因出現(xiàn)個別高價地就判斷房價會漲

 

中新網(wǎng)房產(chǎn)頻道昨日報道，自去年11月份以來，上海、天津、武漢、南京等地頻頻有“地王”的消息傳來。尤其以萬科為代表的標(biāo)桿房企表現(xiàn)格外突出，僅去年12月份，萬科、中海、保利等9大標(biāo)桿房企就累計拿地390多億元。多家房企集中“圈地”，對未來房地產(chǎn)市場發(fā)展將會產(chǎn)生哪些影響，“地王”和“高溢價率”地塊的出現(xiàn)，是否會提高房價？牛鳳瑞表示，“房地產(chǎn)商對市場供求關(guān)系的把握要高于我們普通人，甚至高于政府部門。開發(fā)商拿地?zé)崆楦?，拿地后，產(chǎn)品的有效供給還需要一兩年的時間，所以地產(chǎn)商對未來的市場前景是看好的。”

 

談到對房價的影響，牛鳳瑞坦言，“地價高了，建房成本就要提高，房價自然也就高了。但是，政策導(dǎo)向還是控制房價的過快上漲，使房價上漲回歸理性。但是回歸到哪，始終沒有標(biāo)準(zhǔn)。”

 

中國房地產(chǎn)及住宅研究會副會長顧云昌在接受中新網(wǎng)房產(chǎn)頻道采訪時認(rèn)為，“地王”和高溢價率地塊的出現(xiàn)，一是由于地塊區(qū)位好，價格高。另外是受市場供求關(guān)系所決定。他建議，政府應(yīng)該加大土地的供應(yīng)力度，來穩(wěn)定市場預(yù)期，平衡地價和房價。值得一提的是，顧云昌認(rèn)為，“高價地是少量的，不能因為個別土地的高溢價就認(rèn)為整個市場都漲了。”

 

另外，鏈家地產(chǎn)市場研究部根據(jù)北京土地整理儲備中心數(shù)據(jù)統(tǒng)計，2012年北京住宅用地平均樓面價為6484元，其中掛牌土地溢價率為36.95%，同比上升了4.05個百分點，但仍處于調(diào)控后低點。

 

多個“地王”項目遭遇定價尷尬

 

位于城區(qū)的優(yōu)質(zhì)地塊往往都會出現(xiàn)“地王”項目，昔日的地王如今狀況如何呢？北京土地儲備整理中心公布的近5年住宅總價最高地塊，是2010年中海地產(chǎn)拿下的豐臺六圈A居住項目用地。據(jù)昨日央視新聞報道稱，該地塊樓面地價為17153元/平米，售價約為36000元/平米，樓盤地價占房價比重達(dá)到近50%。據(jù)相關(guān)專家的解析稱，從房價的構(gòu)成來看，地塊價格是最重要的組成部分，比如在北京，地價占房價比重的30%左右。

 

另據(jù)央視報道稱，“該樓盤周邊新房的價格達(dá)到36000元/平米左右，這塊當(dāng)年的高價地開發(fā)的房產(chǎn)價格并沒有顯得一枝獨秀，不過相比周邊二手房兩萬多的價格，還是高出很多。”高價地遭遇定價尷尬并非中海地產(chǎn)一家，近日，中國經(jīng)營報報道稱，2010年9月底，雅戈爾以19.58億元拿下上海長風(fēng)8號東地塊，折合樓板價高達(dá)2.6萬元/平米。而在同一區(qū)域，由中海70億元總價創(chuàng)造的“地王”如今入市售價僅為3.8萬元/平方米，已貼近成本。這樣的定價，“將雅戈爾逼入困境”。

 

據(jù)了解，多數(shù)“地王”項目正困擾著開發(fā)商，同時，昔日順馳和綠城等房企激進拿地的教訓(xùn)猶在眼前。那么，備受關(guān)注的土地市場，在2013年將會迎來怎樣的發(fā)展？鏈家地產(chǎn)市場研究部張旭認(rèn)為，政策敏感期及調(diào)控下的市場環(huán)境均對地方政府供應(yīng)以及企業(yè)拿地產(chǎn)生一定影響，而由于近兩年土地購置面積過低，2013年的新開工及市場供應(yīng)量很可能會受到一定影響。張旭稱，“總的來看，2012年房企加速去庫存階段基本結(jié)束，新開工量也在復(fù)蘇，2013年拿地節(jié)奏基本會與市場趨勢相吻合，土地市場緩慢回升趨勢不變。”