電影《太極1:從零開(kāi)始》和《太極2:英雄崛起》用新意手法講了一個(gè)老套的武俠故事，一個(gè)天賦異稟的年輕人幾經(jīng)磨難，絕處逢生得到高人指點(diǎn)，越戰(zhàn)越強(qiáng)，最終成為一代宗師。

正如電影里的英雄永遠(yuǎn)需要從磨難、挑戰(zhàn)中成長(zhǎng)一樣，2012年北京房企也上演了一部群雄逐鹿、英雄崛起的大片。

在樓市調(diào)控的重點(diǎn)城市北京，2012年全年銷(xiāo)售額突破百億元的房企從2011年的4家升為2012年的5家，中海、保利、金融街等房企更憑借充足貨源成為年度黑馬，央企中海地產(chǎn)首次取代北京國(guó)企首開(kāi)成為北京銷(xiāo)售冠軍。

電影里只有一個(gè)主角最后成大師，但從數(shù)據(jù)看，北京房企銷(xiāo)售額前六名的差距并不大，2012年的銷(xiāo)售量更多取決于推盤(pán)量和兩三年前的土地儲(chǔ)備，北京市場(chǎng)還遠(yuǎn)未形成寡頭壟斷。大片才剛剛開(kāi)始，各路英雄磨刀霍霍，向2013年沖擊。

在京大收獲，5家房企均過(guò)百億

2012年全國(guó)樓市涌現(xiàn)了3家“千億房企”，一線(xiàn)房企門(mén)檻從300億元提高到逼近500億元；而相較于龍頭房企在全國(guó)的突飛猛進(jìn)，位于調(diào)控重點(diǎn)城市的北京，房企業(yè)績(jī)?cè)鰟?shì)較為平穩(wěn)，銷(xiāo)售額突破百億元的房企從2011年的4家增為5家，為中海、首開(kāi)、保利、金融街、遠(yuǎn)洋，但年度“北京老大”的銷(xiāo)售金額不增反減。

據(jù)新京報(bào)統(tǒng)計(jì)，2011年北京銷(xiāo)售冠軍為北京老牌國(guó)企首開(kāi)股份，全年簽約金額122.36億元，2012年首開(kāi)簽約額為110億元左右。

2012年，央企中海地產(chǎn)憑借大批優(yōu)質(zhì)貨源首次坐上北京老大的寶座，僅旗下中海九號(hào)公館 (論壇)單盤(pán)全年就收金45.2億元，公司全年銷(xiāo)售金額115億元，相比2011年銷(xiāo)售增長(zhǎng)12.5億元。

由于可售項(xiàng)目較多，保利、金融街首次進(jìn)入京城百億軍團(tuán)，創(chuàng)下公司歷史最佳業(yè)績(jī)。遠(yuǎn)洋地產(chǎn)銷(xiāo)售額約100億元，和2011年基本持平，而2010年首次登頂“北京老大”的萬(wàn)科以97億元銷(xiāo)售額排名第六。

產(chǎn)品線(xiàn)豐富、貨源充足是支撐業(yè)績(jī)法寶

從數(shù)據(jù)看，京城房企銷(xiāo)售額Top6的排名差距并不大，龍頭房企普遍貨源充足，住宅、商業(yè)、寫(xiě)字樓產(chǎn)品線(xiàn)豐富，剛需產(chǎn)品和改善型產(chǎn)品補(bǔ)充，成為支撐業(yè)績(jī)的法寶。

記者了解到，一些上市龍頭為了沖刺2013年一季度業(yè)績(jī)，將部分項(xiàng)目推遲到了2013年簽約，并不計(jì)入2012年業(yè)績(jī)。

數(shù)據(jù)顯示，2010年-2012年三年間，北京房企銷(xiāo)售額普遍出現(xiàn)了大幅增長(zhǎng)。2010年北京萬(wàn)科首次突破百億元，成為調(diào)控下的“北京故事”，當(dāng)時(shí)遠(yuǎn)洋、中海、保利的銷(xiāo)售額為60億-70億元，而2012年北京房企Top5的門(mén)檻已躍升至100億元。

整體上看，2012年開(kāi)發(fā)商在北京的業(yè)績(jī)都比2011年要好，多家房企實(shí)現(xiàn)了銷(xiāo)售大幅增長(zhǎng)，如綠地集團(tuán)銷(xiāo)售額達(dá)82億元，龍湖地產(chǎn)銷(xiāo)售超70億元，富力地產(chǎn)也實(shí)現(xiàn)了70.25億元。

此外，不少中小房企業(yè)績(jī)同樣亮眼。鴻坤地產(chǎn)集團(tuán)副總經(jīng)理常世芳表示，2012年公司在北京地區(qū)銷(xiāo)售額已超30億元；東亞新華地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)總監(jiān)賈玉鵬介紹，2012年公司8盤(pán)入市，銷(xiāo)售額達(dá)48億元。

業(yè)內(nèi)人士指出，北京市場(chǎng)受“最嚴(yán)限購(gòu)令”影響，房企“群雄逐鹿”，還沒(méi)有哪家開(kāi)發(fā)商擁有較大的市場(chǎng)份額，視兩三年前在京的土地儲(chǔ)備和當(dāng)年的推盤(pán)量變化，每年“北京老大”會(huì)輪流坐莊，但銷(xiāo)冠的業(yè)績(jī)不會(huì)出現(xiàn)爆發(fā)性增長(zhǎng)。

■記者述評(píng)

保利、金融街崛起

2012年北京房企爭(zhēng)霸中最引人注目的要數(shù)保利地產(chǎn)和金融街控股的崛起。兩家公司以充足貨源順應(yīng)“低開(kāi)高走”的市場(chǎng)，實(shí)現(xiàn)業(yè)績(jī)爆發(fā)性增長(zhǎng)，創(chuàng)下歷史最佳成績(jī)。

保利地產(chǎn)2012年推出保利羅蘭香谷 (論壇)、西山林語(yǔ)、中央公園 (論壇)、保利東郡 (論壇)、保利春天里 (論壇) (論壇)等多盤(pán)，產(chǎn)品類(lèi)型覆蓋剛需、高端、商業(yè)。位于大望京區(qū)域的保利中央公園 (論壇)單盤(pán)2012年收金近41.6億元，成為北京最熱銷(xiāo)的商品房之一。此前，保利地產(chǎn)相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，2012年上半年保利北京簽約額已突破70億元，全年銷(xiāo)售額預(yù)計(jì)在110億元以上。

北京老牌國(guó)企金融街控股去年共有金融街·融匯 (論壇) (論壇)、園中園等6個(gè)項(xiàng)目在售，2個(gè)為寫(xiě)字樓商業(yè)項(xiàng)目，4個(gè)為住宅項(xiàng)目；貢獻(xiàn)利潤(rùn)最大的項(xiàng)目當(dāng)屬金融街9月底拿到的月壇南街商業(yè)地塊 (論壇)，在10月底披露的三季報(bào)中已貢獻(xiàn)了20億元銷(xiāo)售額。

金融街相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，由于公司“定制寫(xiě)字樓”業(yè)務(wù)的特殊性，部分大客戶(hù)已付款，但還未正式進(jìn)行網(wǎng)簽，如月壇南街地塊；公司2012年在北京地區(qū)的簽約金額已達(dá)130億元，銷(xiāo)售回款108億元，其中網(wǎng)簽金額約超55億元。

利潤(rùn)降低，積極買(mǎi)地

“后悔房子賣(mài)得太快了。上半年房?jī)r(jià)低、利潤(rùn)較少。”北京一家龍頭房企營(yíng)銷(xiāo)負(fù)責(zé)人對(duì)記者如是說(shuō)。2012年“低開(kāi)高走”的樓市讓貨源充足的房企“喜出望外”，但也有不少在上半年大批量出貨的房企都覺(jué)得“賣(mài)早了”。

上述龍頭營(yíng)銷(xiāo)負(fù)責(zé)人表示，公司年終考核的指標(biāo)中，利潤(rùn)指標(biāo)并未完成。2012年6月公司旗下開(kāi)盤(pán)的一項(xiàng)目，售價(jià)為25000元/平米，預(yù)計(jì)2013年一季度周邊同檔次項(xiàng)目的新開(kāi)房源售價(jià)能達(dá)到30000元/平米左右；為了保住利潤(rùn)率，2013年項(xiàng)目隨大流漲價(jià)成為必然。

記者了解到，由于政府仍堅(jiān)持樓市調(diào)控不放松，地價(jià)卻一直堅(jiān)挺，北京區(qū)域內(nèi)，不少龍頭房企2012年銷(xiāo)售金額仍實(shí)現(xiàn)增長(zhǎng)，但項(xiàng)目毛利潤(rùn)下降已成為趨勢(shì)。此外，由于北京土地儲(chǔ)備消耗速度快，如保利等龍頭房企預(yù)計(jì)2013年上半年會(huì)積極在北京拿地。

■業(yè)界談趨勢(shì)

“2013年樓市并不一定絕對(duì)好”

劉曉光（首創(chuàng) (論壇)置業(yè)董事長(zhǎng)）：

北京并沒(méi)有形成如香港樓市“寡頭壟斷”的局面，因?yàn)闅v史原因，很多北京的國(guó)企手上都有一定的土地儲(chǔ)備，這些地塊比較分散，其他房企也通過(guò)拍賣(mài)、收購(gòu)等很多渠道拿到土地，雖然面積可能不大，但大家都還有得做。首創(chuàng)置業(yè)的重點(diǎn)是麗澤金融商務(wù)區(qū)的商業(yè)地塊，建筑面積近40萬(wàn)平米。

對(duì)于2013年北京樓市走勢(shì)，我認(rèn)為應(yīng)該保持客觀冷靜。2012年整體來(lái)看較平穩(wěn)，年底有了熱度，但不能代表全年。2013年樓市并不一定絕對(duì)好，因?yàn)闃鞘姓{(diào)控并未放松，如果市場(chǎng)過(guò)熱，不排除出臺(tái)一些收緊的措施。

“中型房企的處境會(huì)非常尷尬”

林偉（旭輝集團(tuán)副董事長(zhǎng)）：

北京等一線(xiàn)城市未來(lái)會(huì)形成“強(qiáng)者恒強(qiáng)”的局面，成為大型房企的主戰(zhàn)場(chǎng)，但中型房企的處境會(huì)非常尷尬。大房企有資金，有實(shí)力來(lái)拿貴地，一些小房企手上只有一個(gè)項(xiàng)目不著急可以慢慢做，但中型房企買(mǎi)地爭(zhēng)不過(guò)大房企，但對(duì)于業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)又有一定要求，處境就會(huì)很尷尬。

旭輝2012年北京區(qū)域銷(xiāo)售額近20億元，對(duì)于北京土地市場(chǎng)一直很積極，很多次交了保證金去競(jìng)拍，但都沒(méi)有舉牌，因?yàn)闆](méi)怎么舉牌，地價(jià)就已超過(guò)了我們的心理價(jià)位。北京等一線(xiàn)城市土地稀缺，地價(jià)上漲是一個(gè)趨勢(shì)，但政府對(duì)樓市調(diào)控有要求，價(jià)格上有一定限制，不能大漲，未來(lái)房企利潤(rùn)率將回到正常的水平，如從20%以上下降到12%，會(huì)考驗(yàn)房企未來(lái)的管理能力和產(chǎn)品能力，我們認(rèn)為未來(lái)北京市場(chǎng)還將以剛需、剛改客戶(hù)為主。