對于房地產行業(yè)來說，2012年是非常“特別”的一年。而身處在這個“特別”市場中的下游，各大房地產代理機構如同影片中的《少年派的奇幻漂流》一般，經歷了這一年奇幻漂流的視覺盛宴。先是從年初銷售不暢導致開發(fā)商利潤率顯著降低，唇亡齒寒，各家代理行感同身受；隨后迎來市場一路轉暖，代理銷售額穩(wěn)步回升的同時，也看到了勝利的曙光。
多家代理行收獲頗豐
電影《少年派的奇幻漂流》在收獲了高額票房的同時，還擁有了各種版本的注解，將一個華麗的奇幻漂流故事肢解、剖析到分毫畢現(xiàn)，甚至讓人有難以直視的殘酷。但無論如何，對于影片絢麗的漂流場景始終令人流連忘返。
這不免讓人聯(lián)想到北京樓市在2012年上半場的蕭條，由于銷售量的總體下降，代理機構獲得傭金的絕對值呈下降趨勢。據高策機構董事長陶紅兵介紹，當時有不少代理行為了控制成本，出現(xiàn)了裁員減薪的現(xiàn)象。然而，隨著下半年樓市的轉暖，這一情況得到了明顯改善。思源經紀副總任莉告訴記者，雖然對于傭金點數(shù)并未有太大調整，但是穩(wěn)定的回款保證了開發(fā)商的支付能力，由于受去年市場整體環(huán)境的影響，很多開發(fā)商對于代理行超額完成的項目還會有一定激勵措施。
根據近期各家代理行公布的2012全年銷售數(shù)據發(fā)現(xiàn)，主流的代理機構在去年的業(yè)績全面翻升。包括思源經紀、亞豪機構在內的代理行在2012年全國銷售額已突破千億，中原僅北京區(qū)域就有340億，其中世聯(lián)地產率先發(fā)布業(yè)績快報稱，截至2012年12月9日，公司已累計實現(xiàn)代理銷售金額2002億元。世聯(lián)地產董事長陳勁松介紹，2012年世聯(lián)全國代理了800多個樓盤，也就是說公司每天有至少2個項目在開盤。
縱觀北京市場，多家代理機構在2012年收獲頗豐，主流代理行全年銷售額同比2011年實現(xiàn)了50%以上的增長。
僧多粥少，競爭白熱化
作為房地產行業(yè)鏈條上的一部分，連續(xù)多年以來的調控，已經讓代理機構的生存道路發(fā)生了巨大變化。據不完全統(tǒng)計，目前在北京由代理公司運作的房地產項目已超過半數(shù)以上，市場成熟度已經得到業(yè)內人士的廣泛認可。但與此同時，較之過去更為迅猛的年增長幅度，目前代理機構自身的收益情況并不容樂觀。
多位主流代理機構負責人都向記者表達了類似的觀點，國家在土地供應政策上向保障性住房傾斜，不可避免地導致用于商品房開發(fā)的土地供應減少。北京世聯(lián)代理事業(yè)部總經理劉春巖告訴記者，雖然房價仍有上浮空間，但是土地供應的大幅減少，使得代理行可代理銷售的樓盤為數(shù)不多，而且這一趨勢將長期存在，這是整個行業(yè)都無法回避的問題。
面對“盤子”變小的無奈，也有代理機構開始另辟蹊徑，像開發(fā)商一樣，進行戰(zhàn)略轉移，開始不斷向二三線城市布局。“全國化擴張造成的直接結果就是人力成本增加，管理半徑過大令運營效率下降造成最終虧損。”亞豪機構市場部總監(jiān)郭毅指出盲目擴張是造成代理行虧損的重要原因之一。
另一位業(yè)內人士表達了類似觀點并指出，不少此前大肆擴張的代理行從去年開始已經選擇了收縮戰(zhàn)線，對于大的代理行而言，如果效益不能達標只能閉店求生，而對于小代理行來說，為不理性擴張付出的代價可能是滅亡。
毫無疑問，僧多粥少、競爭白熱化是未來代理行業(yè)面臨的問題，如何應對也將成為各家代理機構將要面臨的巨大挑戰(zhàn)。
聯(lián)合代理是面對面競爭
在2012年的市場調控下，不僅開發(fā)商紛紛借勢爭搶“蛋糕”，很多樓盤也開始采取聯(lián)合代理的模式賣房。在北京多個名噪一時的熱盤中，幕后均有兩家以上的代理行聯(lián)手“共侍一主”。深度調控之下，代理行業(yè)進入了硝煙四起的群雄逐鹿時代。
一位不愿具名的代理行負責人告訴記者，隨著市場的專業(yè)度加強，聯(lián)合代理已經成為樓市銷售的趨勢，與獨家代理比較，聯(lián)合代理對于開發(fā)商而言，銷售總支出成本不變的情況下，售樓處現(xiàn)場接待人員數(shù)更多，客戶流失率降低，相互競爭之下，也會促成更多成交。
業(yè)內人士分析，未來對于原本注重產品研究和開發(fā)的代理行生存難度將不會太大，而那些僅僅注重銷售代理的，將進一步面臨困境。另據一位房地產企業(yè)人士介紹，在選擇代理行的過程中，對綜合服務的要求和水準越來越看重，而不僅僅是銷售代理。對于那種擅長從項目選址到投資分析、市場調研，包括產品定位銷售，后期客戶服務等諸多領域的代理行，將會更加受青睞。
思源經紀副總任莉也指出，從長遠來看，房企拿地的量總體在減少，未來提供給代理行的業(yè)務量也會相應減少。整個代理行業(yè)的傭金趨勢是在下降的，所以未來可能對行業(yè)準入門檻提出一定的要求。對于整個行業(yè)而言，可能是規(guī)模化發(fā)展的二次機遇，但同時也對企業(yè)管控能力提出更多的挑戰(zhàn)。
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