昨日 （1月9日），瑞安房地產(chǎn)（00272，HK）主席羅康瑞連同董事總經(jīng)理兼行政總裁李進(jìn)港在上海宣布，擬于今年3月1日成立一家名為“中國(guó)新天地”的商業(yè)地產(chǎn)資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)管理公司，將打包收購(gòu)瑞安房地產(chǎn)旗下總金額680億元的商業(yè)物業(yè)，將涉及上海新天地、企業(yè)天地、虹橋天地、武漢天地、重慶天地等項(xiàng)目。
根據(jù)計(jì)劃，上述“中國(guó)新天地”商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)管理公司將擇機(jī)在港交所上市。而李進(jìn)港則進(jìn)一步透露，完成拆分后，瑞安房地產(chǎn)將專注于房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)，爭(zhēng)取在周轉(zhuǎn)率指標(biāo)上追趕內(nèi)房企。睿信致成管理咨詢公司董事總經(jīng)理薛迥文對(duì) 《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，在完成對(duì)新天地的拆分后，瑞安房地產(chǎn)的周轉(zhuǎn)率將大大提速。
拆分將利于瑞安盈利
作為瑞安房地產(chǎn)旗下最賺錢的房地產(chǎn)項(xiàng)目上海新天地一直備受業(yè)界關(guān)注。早在2012年5月28日，瑞安房地產(chǎn)就計(jì)劃拆分新天地，出售瑞安房地產(chǎn)在其附屬子公司中國(guó)新天地有限公司的部分權(quán)益，并向香港聯(lián)交所建議分拆新天地上市。
昨日，羅康瑞透露，完成拆分后，瑞安房地產(chǎn)將專注房地產(chǎn)開發(fā)。包括持有、運(yùn)營(yíng)商業(yè)地產(chǎn)等業(yè)務(wù)將融入到中國(guó)新天地。
據(jù)透露，上海新天地、企業(yè)天地、武漢天地、虹橋天地等已經(jīng)開發(fā)完成的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，將被首先注入到中國(guó)新天地。而目前瑞安房地產(chǎn)開發(fā)的其他商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，也將被出售給中國(guó)新天地。
瑞安房地產(chǎn)2012年半年報(bào)顯示，上述天地系列公司擁有的投資物業(yè)總價(jià)值為426.55億元人民幣。但羅康瑞透露，未來(lái)中國(guó)新天地將從瑞安房地產(chǎn)收購(gòu)的已竣工物業(yè)總價(jià)值將達(dá)到280億元，另有價(jià)值400億元的正在開發(fā)中的商業(yè)物業(yè)也將在竣工后，出售給中國(guó)新天地。根據(jù)半年報(bào)，上述正在發(fā)展中的物業(yè)中有91.37億元是以成本價(jià)計(jì)算的。這部分物業(yè)在竣工后的溢價(jià)出售，將向瑞安房地產(chǎn)提供不菲的利潤(rùn)。
瑞安房地產(chǎn)1月7日發(fā)布盈利預(yù)警稱，由于交付物業(yè)減少，2012年的經(jīng)營(yíng)溢利將比2011年明顯下調(diào)。其半年報(bào)顯示，拆分新天地，并不僅僅是短期提升瑞安房地產(chǎn)的業(yè)績(jī)。投資物業(yè)占到瑞安房地產(chǎn)總資產(chǎn)比重的54.1%，但來(lái)自投資物業(yè)的各項(xiàng)收入總和卻只有5.63億元，不到其總收入的34.27%。
薛迥文告訴記者，拆分將大大提升瑞安房地產(chǎn)的周轉(zhuǎn)率，使其物業(yè)銷售收入大幅增長(zhǎng)，從而提升瑞安房地產(chǎn)的盈利能力。李進(jìn)港也表示，拆分之后，瑞安房地產(chǎn)將減少投資物業(yè)對(duì)資金的占用。根據(jù)安排，未來(lái)瑞安房地產(chǎn)旗下的各類商業(yè)物業(yè)將優(yōu)先出售給中國(guó)新天地。
新天地上市尚待市場(chǎng)認(rèn)可
雖然對(duì)中國(guó)新天地的拆分，將有利于瑞安房地產(chǎn)的盈利能力提升。但對(duì)瑞安房地產(chǎn)來(lái)說(shuō)，決定拆分成敗的關(guān)鍵，在于中國(guó)新天地是否能按照瑞安房地產(chǎn)的價(jià)格目標(biāo)成功上市。此前，由于港股市場(chǎng)走低，曾經(jīng)傳出將于年末上市的新天地，延后了上市時(shí)間。
如果僅以半年報(bào)的租金收入看，擁有新天地的中國(guó)新天地的租金回報(bào)水平并不算高。雖然已完工投資物業(yè)的總價(jià)值高達(dá)216.32億元，但取得的各項(xiàng)租金收入不過(guò)5.63億元，半年回報(bào)率僅為2.6%。
而仲量聯(lián)行昨日發(fā)布的報(bào)告也顯示，受制于上海浦西非核心商務(wù)區(qū)的大量竣工，以及跨國(guó)公司的謹(jǐn)慎租賃，目前核心商務(wù)區(qū)的少量甲級(jí)和超甲級(jí)項(xiàng)目通過(guò)降低租金來(lái)留住客戶，進(jìn)而拉低了平均租金。由于非核心商務(wù)區(qū)寫字樓對(duì)租戶的爭(zhēng)奪，核心商務(wù)區(qū)的租金價(jià)格還有可能進(jìn)一步下跌。
不過(guò)，李進(jìn)港對(duì) 《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，還是會(huì)有一些投資者希望選擇回報(bào)穩(wěn)定，但風(fēng)險(xiǎn)比較小的項(xiàng)目投資。而未來(lái)中國(guó)新天地也有望在商業(yè)物業(yè)市場(chǎng)上購(gòu)入一些投資前景非?？春玫奈飿I(yè)。
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