謀求商業(yè)模式轉(zhuǎn)型的花樣年（01777.HK），終于熬過(guò)調(diào)控的陰霾。
據(jù)花樣年公布稱(chēng)，截至2012年12月31日，該公司累計(jì)實(shí)現(xiàn)合同銷(xiāo)售金額約人民幣80.14億元，累計(jì)銷(xiāo)售面積95.99萬(wàn)平方米，累計(jì)銷(xiāo)售金額達(dá)全年人民幣72億元銷(xiāo)售目標(biāo)的111%。
上市3年多的花樣年，一直在走別樣的發(fā)展路徑。曾經(jīng)拋出“規(guī)模擴(kuò)張是毒藥”言論的花樣年總裁潘軍，在房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入分水嶺時(shí)期中，沒(méi)有選擇讓花樣年走規(guī)?；肪€(xiàn)，而是趁著調(diào)控時(shí)機(jī)，完成了自身商業(yè)模式的轉(zhuǎn)型。
綜合體占據(jù)半壁江山
花樣年80億元的銷(xiāo)售成績(jī)，主要來(lái)自其核心產(chǎn)品城市綜合體項(xiàng)目的貢獻(xiàn)。
按照年初花樣年高層的說(shuō)法，在2012年全年的銷(xiāo)售中，商業(yè)相關(guān)的項(xiàng)目應(yīng)占到60%?；幽攴矫?，并沒(méi)有向記者作出回應(yīng)，只稱(chēng)具體數(shù)據(jù)需要等待年報(bào)的公告。
定位中高端住宅市場(chǎng)的花樣年，在2011年嚴(yán)厲房地產(chǎn)調(diào)控下，開(kāi)始順勢(shì)調(diào)整方向。從2011年上半年開(kāi)始，花樣年暫停許多高端住宅項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)，轉(zhuǎn)向開(kāi)發(fā)不限購(gòu)的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目。
潘軍曾經(jīng)表示，宏觀調(diào)控將會(huì)是樓市的常態(tài)，可以規(guī)避限購(gòu)的產(chǎn)品非常重要，城市綜合體成為必然選擇。
2011 年，花樣年實(shí)現(xiàn)合同銷(xiāo)售金額70.1 億元，合同銷(xiāo)售面積74.6 萬(wàn)平方米。其中，38.9億元及30.8 萬(wàn)平方米來(lái)自城市綜合體項(xiàng)目，城市綜合體產(chǎn)品占據(jù)半壁江山。
重回一、二線(xiàn)核心城市
嘗到城市綜合體甜頭的花樣年，2012年仍舊以“城市綜合體”作為主打產(chǎn)品來(lái)應(yīng)對(duì)不確定的市場(chǎng)。而“城市綜合體+精品高檔住宅”的戰(zhàn)略定位，花樣年開(kāi)始收縮戰(zhàn)線(xiàn)，撤出三、四線(xiàn)城市，使戰(zhàn)略重心重新回到一、二線(xiàn)核心城市。
數(shù)據(jù)顯示，2012年花樣年在建的城市綜合體共計(jì)5個(gè)，這些項(xiàng)目位于成都、桂林以及南京，同時(shí)，花樣年正計(jì)劃通過(guò)舊改項(xiàng)目在深圳建設(shè)城市綜合體。
潘軍表示，三、四線(xiàn)城市的投資回報(bào)率低，未來(lái)花樣年的戰(zhàn)略重點(diǎn)會(huì)轉(zhuǎn)向核心城市，如在北京、深圳、武漢、大連等一、二線(xiàn)城市積極尋找高附加值、毛利率較高的項(xiàng)目。同時(shí)，對(duì)于早前進(jìn)入的東莞、惠州、無(wú)錫等城市則會(huì)進(jìn)行業(yè)務(wù)的收縮。
隨即，2012年10月，花樣年以7.79億元的價(jià)格成功收購(gòu)花萬(wàn)里投資（北京）有限公司100%股權(quán)，并間接獲得后者擁有的位于北京CBD的一塊面積為17138.4平方米的土地。這是花樣年首次在北京拿地，該幅地塊計(jì)劃打造成北京CBD東創(chuàng)意商務(wù)綜合體。
“進(jìn)入北京是花樣年戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型后的重大舉措。未來(lái)公司也將在北京、上海、深圳等一線(xiàn)城市，尋求更多土地機(jī)會(huì)，確保公司高附加值的開(kāi)發(fā)模式。”潘軍對(duì)此回應(yīng)道。
2012年11月13日，花樣年旗下附屬子公司深圳花樣年聯(lián)同獨(dú)立第三方上海譽(yù)星，收購(gòu)至卓香港附屬公司至卓深圳70%的股權(quán)。其中，花樣年出資2.134億元獲得至卓深圳61%的股權(quán)。
至卓深圳持有蛇口第一號(hào)土地和第二號(hào)土地的物業(yè)業(yè)權(quán)，以及相應(yīng)的土地使用權(quán)。資料顯示，一號(hào)地和二號(hào)地的土地用途均為工業(yè)用途，土地面積分別約為1.3萬(wàn)平方米和1.1萬(wàn)平方米。
值得注意的是，花樣年在土地儲(chǔ)備上與其他房企的發(fā)展大相徑庭?；幽暝?010年時(shí)曾大舉拿地，全年拿下445萬(wàn)平方米。但2011年，花樣年卻僅有深圳蛇口TCL公司一宗土地項(xiàng)目進(jìn)賬。2012年整個(gè)上半年，花樣年無(wú)任何土地進(jìn)賬，至下半年通過(guò)股權(quán)收購(gòu)的方式獲得上述兩個(gè)地塊項(xiàng)目。
“如果土地儲(chǔ)備過(guò)多，沒(méi)足夠銷(xiāo)售回流的資金去支持新項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)，無(wú)疑會(huì)給企業(yè)增大風(fēng)險(xiǎn)和不確定性。”一位深圳知情地產(chǎn)人士說(shuō)。
轉(zhuǎn)型輕資產(chǎn)模式
沒(méi)有走規(guī)?；焖贁U(kuò)張路線(xiàn)的花樣年，開(kāi)始向“輕資產(chǎn)”金融控股模式轉(zhuǎn)型。
“今后希望大家將花樣年看成金融控股公司，不再是一個(gè)簡(jiǎn)單的開(kāi)發(fā)商。” 潘軍在2012年中報(bào)業(yè)績(jī)會(huì)上說(shuō)道。
他首次公開(kāi)提出，目前花樣年在向金融為驅(qū)動(dòng)、服務(wù)為核心、開(kāi)發(fā)為工具的金融類(lèi)服務(wù)供應(yīng)商轉(zhuǎn)型。
潘軍直言，單靠土地儲(chǔ)備獲取超額利潤(rùn)的時(shí)代已過(guò)去，花樣年在加速自身商業(yè)模式的轉(zhuǎn)型。未來(lái)，花樣年的核心競(jìng)爭(zhēng)力已不在開(kāi)發(fā)上而是在服務(wù)與金融上，沒(méi)有金融平臺(tái)的房企會(huì)淪為加工企業(yè)。
據(jù)他透露，花樣年透露公司正逐漸加大投資包括物業(yè)管理、精品酒店發(fā)展等“輕資產(chǎn)”模式，希望未來(lái)8年內(nèi)，有關(guān)業(yè)務(wù)的比重與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)能各占一半。
潘軍認(rèn)為，這些輕資產(chǎn)業(yè)務(wù)較單純的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)平均利潤(rùn)率高，當(dāng)這部分形成規(guī)模后，相信公司的利潤(rùn)率會(huì)成倍增加。
為此，花樣年成立花樣年基金管理公司，第一只地產(chǎn)基金已經(jīng)完成注冊(cè)，并從高盛地產(chǎn)基金挖角一位副總裁專(zhuān)門(mén)負(fù)責(zé)金融業(yè)務(wù)。
據(jù)潘軍透露，花樣年首期3只基金計(jì)劃融資10億元，至2012年底前，10億元的資金會(huì)募集到位。這只基金將投向花樣年自有項(xiàng)目及其他公司的房地產(chǎn)項(xiàng)目，主投方向?yàn)楫a(chǎn)業(yè)地產(chǎn)、文化旅游、信托特殊機(jī)會(huì)等。希望未來(lái)3-5年該基金的規(guī)模擴(kuò)大到100億元的規(guī)模。
“由于基金是不在乎品牌，賣(mài)完樓就走，房子由花樣年來(lái)管”，潘軍認(rèn)為，目前花樣年已與行業(yè)內(nèi)很多地產(chǎn)基金進(jìn)行有效的實(shí)質(zhì)談判，未來(lái)花樣年會(huì)嘗試代建的相關(guān)工作。
花樣年建立金融平臺(tái)背后最為重要的原因是，酒店等持有型物業(yè)需要占用大量資金，隨著項(xiàng)目的不斷增加，對(duì)公司資金提出更高的要求。
與其他開(kāi)發(fā)商高比例的持有型商業(yè)地產(chǎn)不同，花樣年的商業(yè)項(xiàng)目中，很大一部分是被出售。“花樣年的資金規(guī)模還屬于較小，這些投資物業(yè)在前期的回報(bào)是較低的，同時(shí)會(huì)占用公司的資金。”
“持有的收益沒(méi)有銷(xiāo)售收入速度快，在花樣年沒(méi)有達(dá)到一定規(guī)模之前，持有的比例會(huì)較小，所以會(huì)盡量選擇物業(yè)出售。”對(duì)于自持物業(yè)問(wèn)題，潘軍如此表示。
據(jù)潘軍透露，目前花樣年城市綜合體售賣(mài)和自持物業(yè)的比例大概是8:2，以實(shí)現(xiàn)現(xiàn)金流基本平衡。盡管，未來(lái)希望自持物業(yè)能夠越來(lái)越多，但整體速度仍要取決于集團(tuán)金融平臺(tái)的發(fā)展速度。
而這種全新的轉(zhuǎn)型能夠成就怎樣的花樣年，則還需要市場(chǎng)和時(shí)間的檢驗(yàn)。
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