上一年無論央行加息或者降息，對(duì)于很多“房貸族”來說，會(huì)在“次年1月1日”執(zhí)行最新利率。因此，在不少房奴看來，由于2012年兩次降息，那么，今年1月的月供應(yīng)該是相應(yīng)減少。不過，近日，有一些購房者發(fā)現(xiàn)，他們1月份的月供不但沒有減少，反而比去年多出了一些。這是怎么回事呢？

 

利率降了月供跟上月一樣

 

“貸款利率不是下調(diào)了嗎？可昨天晚上我收到銀行的扣款信息，發(fā)現(xiàn)還是按照去年的月供給扣除的。”2011年7月份，長春市民王先生在省內(nèi)一家銀行辦理的個(gè)人住房貸款，20萬元20年期。最初在2011年度的月供是1603元/月，根據(jù)與銀行的合同約定，在還款期內(nèi)如遇央行基準(zhǔn)利率調(diào)整，將按照“次年1月1日調(diào)整”的原則執(zhí)行新利率，2012年月供增加到1641元/月。

 

去年兩次降息，首套房5年以上貸款年利率已經(jīng)從降息前的7.05%下調(diào)至6.55%。王先生覺得自己2013年1月份的月供就應(yīng)該有所降低了，可本月房貸扣款信息顯示，仍是1641元。

 

銀行：多還了點(diǎn)本金

 

昨日，記者聯(lián)系到給王先生辦理房貸的銀行方面。據(jù)該銀行工作人員介紹，對(duì)于按“次年1月1日調(diào)整”原則執(zhí)行新利率的客戶來說，本月1日起將執(zhí)行新利率，由于每個(gè)人的還款日不同，所以，對(duì)于多數(shù)客戶而言，1月份的月供將是“分段計(jì)息”。

 

比如，王先生的房貸還款日是每月的7日，那么，1月份月供中的利息部分“分段”計(jì)算就是：12月7日～12月31日的還款利息按照降息前的利率計(jì)算，而1月1日~1月6日的還款利息按照降息后的新利率計(jì)算。也就是說，與利率不發(fā)生變化的情況相比，1月份月供中的利息部分將是減少的。但是，值得注意的是，月供由兩部分組成，除了上述利息部分外，還有本金部分。對(duì)于像王先生這樣采用等額本息（即每月月供相同）還款方式的客戶來說，很難自行計(jì)算清楚1月份這個(gè)“分段計(jì)息”情況下月供究竟是多少，因此，為了方便客戶還款，該行系統(tǒng)將當(dāng)月的月供與上年12月份保持一致。其中，客戶“多還”的利息部分，計(jì)入到歸還的本金當(dāng)中。

 

個(gè)別客戶1月份月供不減反增

 

昨日，記者還從一家銀行了解到了另外一個(gè)特殊案例：一位房貸客戶，1月份的月供甚至比2012年12月的還要多。

 

據(jù)銀行人士介紹，該客戶采用的是等額本金還款方式，還款日是每月6日。遭遇跨年月供“分段計(jì)息”，利息計(jì)算方式為：12月6日～12月31日共26天采用原利率，1日～5日共5天采用新利率，總共是31天的利息。而平時(shí)的月供是按月利率（30天）直接計(jì)算，而并非按實(shí)際天數(shù)來計(jì)算的，這樣導(dǎo)致該客戶1月月供要比12月“多交”一天利息。并且這部分利息比1日～5日那5天少交的利息還要多，最終導(dǎo)致1月份的月供比12月的月供還多一些。

 

■舉例

 

假設(shè)利率不發(fā)生變化的情況下，某客戶1月份月供為1000元，其中：

 

應(yīng)還本金800元

 

應(yīng)還利息200元

 

實(shí)際利率有所下調(diào)的情況下，該客戶當(dāng)月月供同樣交1000元的話

 

應(yīng)還本金810元

 

應(yīng)還利息190元

 

■提醒

 

銀行房貸

 

調(diào)整方式有差異

 

對(duì)于按“次年1月1日調(diào)整”原則執(zhí)行新利率的客戶來說，1月份月供“分段計(jì)息”在各家銀行比較統(tǒng)一。與上述銀行有所不同的是，昨日，記者采訪到的本地多家銀行中，多數(shù)銀行都提醒，按等額本息還款方式的客戶，1月的月供會(huì)比12月份少一些，但由于是分段計(jì)息，1月份月供并不能代表2013年全年的月供標(biāo)準(zhǔn)，而應(yīng)以2月份所交月供為準(zhǔn)。“1月份多還一點(diǎn)本金，剩余的貸款本金就會(huì)相應(yīng)少那么一點(diǎn)。”據(jù)銀行人士介紹，不同銀行在1月月供調(diào)整方式上呈現(xiàn)出來的差異，對(duì)于借款人還款總額來說影響并不大。

 

銀行人士提醒，在房貸利率調(diào)整上，各家銀行做法存在細(xì)節(jié)差異，對(duì)于借款人來說，貸款逾期不還或者少還，將會(huì)遭遇罰息。建議大家不要匆忙減少自己的還款預(yù)存金額，應(yīng)向銀行咨詢清楚，在不確定的情況下盡量多存月供，避免不必要的損失。