作為長(zhǎng)沙的明星項(xiàng)目，京投銀泰(600683,股吧)·環(huán)球村再次易主，無(wú)疑是年末春初長(zhǎng)沙樓市的第一大事件。
2012年末，京投銀泰公開(kāi)宣布，擬將持有的京投銀泰（湖南）置地投資有限公司80%的股權(quán)，以3.42億元的價(jià)格，轉(zhuǎn)讓給長(zhǎng)沙市萬(wàn)科房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司。與此同時(shí)，長(zhǎng)沙萬(wàn)科還將提供資金償還京投銀泰及其關(guān)聯(lián)方的6.09億元債務(wù)。
湖南置地的主要資產(chǎn)為湖南湘誠(chéng)壹佰置地有限公司、長(zhǎng)沙京投銀泰物業(yè)管理有限公司，湘誠(chéng)壹佰擁有湖南長(zhǎng)沙“京投銀泰·環(huán)球村”項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)建設(shè)權(quán)。
這也就意味著，湖南置地、項(xiàng)目公司及物業(yè)公司轉(zhuǎn)由長(zhǎng)沙萬(wàn)科接手，而京投銀泰目前為項(xiàng)目公司提供的5.1億元擔(dān)保，也將在該筆交易完成后解除相關(guān)責(zé)任。
長(zhǎng)沙項(xiàng)目
對(duì)于是次入主京投銀泰·環(huán)球村項(xiàng)目，長(zhǎng)沙萬(wàn)科地產(chǎn)銷售經(jīng)營(yíng)部助理經(jīng)理朱亮在微博上表示，整個(gè)項(xiàng)目將由長(zhǎng)沙萬(wàn)科操盤(pán)，目前產(chǎn)品系列還沒(méi)有定，但會(huì)比較快。
資料顯示，京投銀泰·環(huán)球村是長(zhǎng)沙武廣核心區(qū)第一大盤(pán)，總占地面積810畝，總建筑面積130萬(wàn)平米，規(guī)劃包括住宅、國(guó)際公寓、五星級(jí)酒店、高端寫(xiě)字樓以及高端商業(yè)。整個(gè)項(xiàng)目總投資為40多億，共分5期開(kāi)發(fā)。
事實(shí)上，在萬(wàn)科控股湖南置地之前，長(zhǎng)沙業(yè)界普遍流傳的說(shuō)法是保利將會(huì)接手。
“（賣(mài)股權(quán)的事情）原來(lái)都知道了，前幾天甚至還出了個(gè)置業(yè)顧問(wèn)說(shuō)辭，可當(dāng)時(shí)說(shuō)的是（賣(mài)給）保利。”有長(zhǎng)沙業(yè)內(nèi)如此回憶。
另?yè)?jù)知情人士透露，早前，保利和萬(wàn)科都在與京投銀泰談，并且還有別的公司也在關(guān)注。而保利也確實(shí)花了比較長(zhǎng)的時(shí)間跟進(jìn)上述項(xiàng)目。不過(guò)，可能考慮到項(xiàng)目情況比較復(fù)雜，保利還在權(quán)衡，遲遲沒(méi)有出手。
據(jù)上述人士介紹，環(huán)球村項(xiàng)目是一個(gè)舊改項(xiàng)目，目前第一期已經(jīng)賣(mài)完，但后期的拆遷卻還沒(méi)有動(dòng)工，整個(gè)項(xiàng)目還是比較繁瑣和復(fù)雜。
“與此同時(shí)，項(xiàng)目后期還涉及高壓線的改道問(wèn)題。” 該知情人士續(xù)稱，之前政府方面曾表示，高壓線可以進(jìn)行埋地處理，如果成行，項(xiàng)目后期的容積率將由目前的二點(diǎn)幾提高到三點(diǎn)幾。但該項(xiàng)工作進(jìn)展的也不順利，拖了很長(zhǎng)時(shí)間。
“萬(wàn)科之所以提前簽下該項(xiàng)目，可能是感覺(jué)這些因素都在他們的可控范圍內(nèi)。”上述人士如此表示。
另有媒體援引業(yè)內(nèi)人士的話表示，萬(wàn)科參股湖南置地，或是看中了其子公司持有的京廣高鐵沿線土地。隨著拿地競(jìng)爭(zhēng)已趨白熱，通過(guò)投資參股企業(yè)獲取土地已成為房企拿地的新策略，此舉避免了協(xié)議出讓或者掛牌等其他相關(guān)手續(xù)。
割肉補(bǔ)血
不論外界如何看待這筆交易，對(duì)于京投銀泰來(lái)說(shuō)，處置資產(chǎn)才剛剛開(kāi)始。
“其實(shí)今年，除了長(zhǎng)沙項(xiàng)目之外，在三亞、寧波等地也有一些處置資產(chǎn)的動(dòng)作。主要還是出于回歸公司發(fā)展戰(zhàn)略的考慮，對(duì)北京以外的項(xiàng)目資源進(jìn)行處理，把資金收回來(lái)，重點(diǎn)投公司的戰(zhàn)略項(xiàng)目。”京投銀泰股份有限公司董事會(huì)秘書(shū)鄧志高表示，現(xiàn)在公司戰(zhàn)略就是以北京為中心，以軌道交通為依托，重點(diǎn)是發(fā)展軌道交通物業(yè)。
不過(guò)，另?yè)?jù)分析人士觀察，出售環(huán)球村項(xiàng)目的主要原因可能還是公司現(xiàn)金流不好，其內(nèi)部目前也正在做一些資產(chǎn)處理。
“長(zhǎng)沙項(xiàng)目對(duì)京投銀泰而言，利潤(rùn)率不算太高，一期價(jià)格才5000多。”該人士續(xù)稱：“這個(gè)項(xiàng)目的股權(quán)之前已經(jīng)多次轉(zhuǎn)讓，京投銀泰也是中途接手的，所以對(duì)他們而言，這個(gè)項(xiàng)目的成本太高。但對(duì)保利和萬(wàn)科來(lái)說(shuō)，這個(gè)項(xiàng)目的利潤(rùn)率就能接受。”
另外，早前亦有分析人士在接受觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體的采訪時(shí)指出，財(cái)務(wù)情況不佳，資金壓力較大，是京投銀泰出售京外資產(chǎn)的直接原因。
該人士研究其三季報(bào)數(shù)據(jù)之后發(fā)現(xiàn)，截止至9月底，京投銀泰需要償還的短期借款已近45億，然而賬面可用的資金只有5個(gè)億，因而面臨非常大的短期資金缺口。
顯然，京投銀泰也感到的現(xiàn)金流來(lái)帶的重壓，除了京外項(xiàng)目，京投銀泰甚至也將北京項(xiàng)目的部分股權(quán)售予萬(wàn)科，以實(shí)現(xiàn)合作開(kāi)發(fā)，加快周轉(zhuǎn)。
于上述公告同日，京投銀泰全資子公司北京京投置地房地產(chǎn)有限公司，擬將持有的北京京投陽(yáng)光房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司51%股權(quán)，以1.36億元的價(jià)格轉(zhuǎn)讓給北京萬(wàn)科企業(yè)有限公司。
京投陽(yáng)光為開(kāi)發(fā)建設(shè)“京投快線·上林灣”項(xiàng)目的項(xiàng)目公司。對(duì)此鄧志高表示，京投銀泰和萬(wàn)科一直以來(lái)都是處于一種戰(zhàn)略合作關(guān)系，除了上林灣項(xiàng)目，在北京還有兩個(gè)與萬(wàn)科合作的項(xiàng)目。
“上林灣項(xiàng)目還是由合作雙方共同操盤(pán)。”鄧志高續(xù)稱，未來(lái)北京項(xiàng)目將會(huì)比較多的通過(guò)合作的方式來(lái)開(kāi)發(fā)，合作對(duì)象也不僅限于萬(wàn)科。
京投銀泰稱，上述交易對(duì)公司持續(xù)經(jīng)營(yíng)能力、損益、資產(chǎn)狀況及現(xiàn)金流狀況將產(chǎn)生較為積極的影響。
據(jù)悉，京投銀泰此次兩宗同萬(wàn)科的交易將分別回籠資金約10億元和2.8億元，產(chǎn)生收益約1.7億元和0.13億元。
鄧志高進(jìn)一步表示，如有合適的機(jī)會(huì)，京投銀泰下一步會(huì)考慮在北京拿地，并會(huì)將更多注意力放在適合做地鐵上蓋的土地上。
“至于京外資產(chǎn)，目前占公司資產(chǎn)總額的四分之一，公司將分階段逐步處置京外項(xiàng)目，但目前還未有特別明確的時(shí)間計(jì)劃”鄧志高如是說(shuō)。
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