去年11月召開的黨的十八大提出推動新型“城鎮(zhèn)化”規(guī)劃令人關(guān)注，上月中旬的中央經(jīng)濟工作會議上又把“城鎮(zhèn)化”定調(diào)為我國現(xiàn)代化建設(shè)的歷史任務(wù)。資本市場對此十分敏感，特別是房地產(chǎn)市場，有業(yè)內(nèi)人士提出，新型城鎮(zhèn)化戰(zhàn)略有利于房地產(chǎn)市場，尤其是三線城市的開發(fā)，有人把新型城鎮(zhèn)化時代稱之謂中國房地產(chǎn)的“藍(lán)海”。

 

CRIC研究中心評論員認(rèn)為：從需求的角度來看，推進(jìn)房地產(chǎn)市場發(fā)展主要有兩方面。一方面是集中爆發(fā)的存量需求，另一方面快速推進(jìn)的城鎮(zhèn)化引發(fā)了同步飆升的增量需求。從2000年到2010年，中國城市化率從36.22%提高到49.68%，提高了13.46個百分點，新增城鎮(zhèn)人口約2億余人，這部分人口的住房需求是個龐大的數(shù)字，假設(shè)人均住房面積為30平方米，那么2億人口的住房需求量將達(dá)到60億平方米。

 

首先，城市群發(fā)展壯大，拉動房地產(chǎn)業(yè)迅猛發(fā)展。從2005年到2010年，我國13個國家級城市群的商品住宅銷售額占全國地級以上城市比例從79.92%增長到了80.84%，集中度進(jìn)一步提高。新型城鎮(zhèn)化背景下，國家級城市群加快轉(zhuǎn)型升級，新興城市群加速崛起，將以其一體化的規(guī)模經(jīng)濟、范圍經(jīng)濟效應(yīng)推動房地產(chǎn)業(yè)迅猛發(fā)展。其次，城鎮(zhèn)化質(zhì)量提高，房地產(chǎn)業(yè)與經(jīng)濟及社會發(fā)展進(jìn)一步匹配。三是中小城市能級提升，房地產(chǎn)業(yè)市場更加廣闊。

 

中信[簡介 最新動態(tài)]證券分析師：城鎮(zhèn)化的重點顯然是城鎮(zhèn)化率低的區(qū)域和城市，人口的聚集和產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移是關(guān)鍵性因素。未來受益城鎮(zhèn)化的地區(qū)會在中西部二三線城市和一線城市周邊的三線城市。因為房地產(chǎn)市場經(jīng)過數(shù)十年的發(fā)展，一、二線城市房產(chǎn)市場已趨于成熟平穩(wěn)，供求達(dá)到平衡，增長潛力有限。而以絕大多數(shù)縣級市以及經(jīng)濟不發(fā)達(dá)的城市為代表的四線城市，房產(chǎn)市場或遭過度開發(fā)，或缺乏發(fā)展?jié)摿?，市場泡沫?yán)重。因此，夾在兩者中間的三線城市，房產(chǎn)市場發(fā)展受新型城鎮(zhèn)化政策影響，剛需劇烈釋放，發(fā)展?jié)摿薮蟆?/div>