獨(dú)家調(diào)查：4億溫州房地產(chǎn)信托開發(fā)商跑路，安信信托火急賣地力保4月到期兌付，涉事銀行事后調(diào)查。

 

“開發(fā)商跑路之后，我們也采取了很多應(yīng)急辦法來保全資產(chǎn)，現(xiàn)在看來，這個項(xiàng)目如期兌付沒有問題。”

 

2012年年底幾天，溫州平陽縣鰲江泰宇花苑的業(yè)主們，幾乎每天都出現(xiàn)在建行平陽支行門口。

 

他們現(xiàn)場散發(fā)的材料稱，自己于2009年5月4日起陸續(xù)購買的住房，2011年已經(jīng)停工，而開發(fā)商卷款跑路，不知所終，該樓盤無法按照售房合同于2012年8月31日如期交房，購房夢想成為泡影。

 

該份材料中提到的抵押，即安信信托2011年發(fā)出的貸款信托：溫州“泰宇花苑”項(xiàng)目開發(fā)貸款集合資金信托計(jì)劃，規(guī)?？傆?jì)4億元。

 

此前當(dāng)?shù)卣邮懿稍L時回應(yīng)稱，原本與該房地產(chǎn)項(xiàng)目最大債權(quán)人安信信托溝通，希望安信能夠無息接盤進(jìn)行資產(chǎn)重組續(xù)建，但被安信拒絕，安信表示仍然希望該項(xiàng)目能夠如期收回本金和利息。

 

“這個項(xiàng)目確實(shí)有一些糾紛，但是作為信托計(jì)劃來說，我們從前期的盡職調(diào)查、成立產(chǎn)品、運(yùn)行管理，到后期的處理，都是沒有問題的。”安信信托一位內(nèi)部人士向理財(cái)周報記者表示,“開發(fā)商跑路之后，我們也采取了很多應(yīng)急辦法來保全資產(chǎn)，現(xiàn)在看來，這個項(xiàng)目如期兌付沒有問題。”

 

按照該信托產(chǎn)品的合同，應(yīng)該在2013年4月兌付，預(yù)期收益率在10%。

 

4萬平米土地抵押貸款

 

2011年4月，安信信托發(fā)出溫州“泰宇花苑”項(xiàng)目開發(fā)貸款集合資金信托計(jì)劃。

 

當(dāng)時的推介材料稱，泰宇房地產(chǎn)開發(fā)有限公司(泰宇房開)成立于1999年6月，注冊資金1億元，由陳岳西、金云城、金彩云3人分別出資90%、6%、4%設(shè)立。陳岳西為實(shí)際控制人。

 

據(jù)理財(cái)周報記者了解，陳岳西出生于1953年，曾任溫嶺市二建一工區(qū)主任、溫嶺市晶都建筑工程公司董事長、浙江曙光建設(shè)集團(tuán)溫州分公司經(jīng)理。旗下?lián)碛衅疥柨h泰宇房地產(chǎn)開發(fā)有限公司、四川泰豐房地產(chǎn)開發(fā)有限公司、衡陽泰宇房地產(chǎn)開發(fā)有限公司三家公司。

 

而“泰宇花苑”是平陽縣鰲江的舊城改造項(xiàng)目，該地塊位于鰲江中心地帶。按照規(guī)劃，“泰宇花苑”項(xiàng)目總用地面積41400m2，土地用途為商業(yè)用地和住宅用地，其中商業(yè)用地出讓年限為40年，住宅用地出讓年限為70年，容積率5.28，總建筑面積192725m2，其中地上住宅面積159800m2、地上商業(yè)用房面積10738m2、地上公建面積1952m2，地下室面積20235m2。這一項(xiàng)目公司的負(fù)責(zé)人為陳岳西的女兒陳麗霞。

 

2002年，泰宇房開通過掛牌出讓方式競拍獲得鰲江舊城五期區(qū)域外2號地塊C區(qū)，2006年1月12日辦理完土地證，證號為平國用(2011)第2-8043號。此后，泰宇房開將土地抵押給建行溫州分行，土地抵押期限至2014年5月9日。

 

2011年4月，陳岳西將土地再次抵押給安信信托，以償還建行貸款和獲得開發(fā)資金。當(dāng)時的信托產(chǎn)品推介資料上稱：項(xiàng)目公司將其所有的編號為【平國用(2005)第2-8135號】的土地使用權(quán)【評估價值7.7億元，評估報告編號：滬八達(dá)估字(2011)FA0017-2號】以第一順位抵押給安信信托；將編號為【平國用(2006)第2-8036號】的土地使用權(quán)【評估價值3.8億元，評估報告編號：滬八達(dá)估字(2011)FA0017-1號】以第二順位抵押給安信信托,作為其償還信托貸款本金及利息的履約擔(dān)保，并辦理強(qiáng)制執(zhí)行公證，初始抵押率45.21%。2012年2月，償還建設(shè)銀行貸款后抵押率降為34.78%。

 

一年半之后，泰宇花苑的業(yè)主們認(rèn)為，泰宇房開抵押給建行和抵押給安信信托的土地應(yīng)為同一塊。因此應(yīng)該是不合規(guī)的二次抵押。

 

但是一位建行內(nèi)部人士否認(rèn)了此事，他表示建行和安信信托應(yīng)該是抵押順位關(guān)系，不存在二次抵押一說。

 

一位當(dāng)?shù)芈蓭熛蚶碡?cái)周報記者表示，浙江省目前對于房地產(chǎn)項(xiàng)目預(yù)售資金自2010年10月起就進(jìn)行封閉管理。

 

即房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)該在發(fā)放開發(fā)貸款的商業(yè)銀行開立一個專門的資金賬戶，特定項(xiàng)目所有預(yù)售資金要全部納入這個賬戶，優(yōu)先用于本項(xiàng)目的建設(shè)投資，企業(yè)需要向銀行提出申請后獲準(zhǔn)后方能使用，這種賬戶不能提取現(xiàn)金。

 

陳岳西提出了預(yù)售賬戶中的4億元，卷款潛逃。平陽政府證實(shí)了預(yù)售款被提走一事，但并未說明過程。

 

但該位律師推測，房地產(chǎn)預(yù)售賬戶監(jiān)管較為嚴(yán)厲，不太可能直接支取現(xiàn)金。因此應(yīng)該是在建行同意下，陳岳西以未來的銷售收入為保證，從安信信托獲得等額貸款，以維持自己的現(xiàn)金流。在銀行對于房地產(chǎn)開發(fā)相關(guān)貸款收緊時，這是房地產(chǎn)信托常用手法。

 

理財(cái)周報記者獲知，目前建行總行已經(jīng)介入此事處理，溫州分行和平陽支行均對外噤聲。截至理財(cái)周報發(fā)稿時止，建行仍在調(diào)查此事。

 

18億項(xiàng)目成溫州第一爛尾樓

 

除了土地之外，安信-泰宇項(xiàng)目接受了陳岳西持有的“泰宇花苑”項(xiàng)目公司90%的股權(quán)質(zhì)押，并辦理強(qiáng)制執(zhí)行公證，作為其償還信托貸款本金及利息的履約擔(dān)保。陳岳西和陳麗霞同時對本金及利息的償付提供個人連帶責(zé)任擔(dān)保。

 

安信信托推介材料分析認(rèn)為，“泰宇花苑”整體剩余可售住宅面積為92751m2，市場銷售均價為13500元/m2；商業(yè)可售面積10738m2，預(yù)計(jì)銷售均價在4萬/m2；地下車庫可售車位497個，預(yù)計(jì)銷售單價為10萬/個，以上全部實(shí)現(xiàn)預(yù)售后，項(xiàng)目總體估計(jì)可實(shí)現(xiàn)銷售收入18.3億元，稅后現(xiàn)金流入12.7億元；信托期間可實(shí)現(xiàn)稅后現(xiàn)金流入約12億元。

 

同時，確保信托本息償還的住宅與商業(yè)售價(稅后安全邊際)為5484元/m2(當(dāng)時項(xiàng)目周邊土地出讓的樓板價為7200元/m2)，在市場價格基礎(chǔ)上分別折價59%與86%，安全邊際較高。

 

“當(dāng)時這個項(xiàng)目還是不錯的。”一位接觸過該項(xiàng)目的第三方銷售機(jī)構(gòu)人士回憶說，“預(yù)期收益不低，而且安全邊際確實(shí)高，我們都認(rèn)為沒有太大的問題。”

 

“這個產(chǎn)品本身是沒有問題的。”前述安信信托內(nèi)部人士表示，“抵押率也就在三成左右，從設(shè)計(jì)上來說，已經(jīng)足夠保證產(chǎn)品的安全。”

 

根據(jù)安信信托公告，這一產(chǎn)品后來總共銷售了228份，其中300萬以上的投資者37份。

 

2012年1月，安信信托發(fā)布管理報告稱，4億元已經(jīng)匯入泰宇房開的貸款賬戶。同時，報告該項(xiàng)目進(jìn)展良好，1-3號樓完成1/3基坑支護(hù)施工，4-6號樓完成工程總投資額85%。

 

管理報告同時稱，截至2011年11月末，泰宇房開總資產(chǎn)8.53億元，凈資產(chǎn)2.98億元。

 

2012年4月，安信信托發(fā)布管理報告稱，泰宇花苑項(xiàng)目4-6號樓主體結(jié)構(gòu)封頂、外墻保溫完成，外墻涂料刮膩?zhàn)邮┕ね瓿?，?nèi)墻粉刷完成，另外4、6號樓,無機(jī)保溫施工完成,樓地面細(xì)石砼完成,4號樓電梯前室裝修工程完成60%。2、3號樓樁基工程完成，壓頂梁、支撐梁部分完成,水電安裝工程完成30%。5號樓已經(jīng)取得預(yù)售許可，已經(jīng)降價銷售以回籠資金。

 

根據(jù)泰宇房開提供給安信信托的財(cái)務(wù)報表，截至2012年2月29日，該企業(yè)總資產(chǎn)為8.5億元，凈資產(chǎn)2.73億元。

 

溫州房地產(chǎn)信息網(wǎng)統(tǒng)計(jì)顯示，泰宇花苑2009年銷售的為4號樓和6號樓，至今尚有新房沒有銷售出去。而2012年1月22日開盤銷售5號樓，擬售均價為11160元/m2。可以看出，其房價確實(shí)明顯低于開發(fā)商最早計(jì)劃的13500元/m2，但是截至2012年底，這幢158套房屋的樓房售出不足半數(shù)。

 

而此前購買了4號樓和6號樓的當(dāng)?shù)貥I(yè)主們則說，2011年底，該項(xiàng)目已經(jīng)完全停工，成為2011年以來溫州第一起“爛尾樓”。

 

安信信托也開始認(rèn)識到這一問題，2012年7月公布的產(chǎn)品管理報告中，安信信托對于該項(xiàng)目進(jìn)展的描述與第一季度如出一轍，但并未提示風(fēng)險。關(guān)于泰宇房開公司的情況，安信信托只是簡要表示，截至報告出具日，該企業(yè)賬面資產(chǎn)情況正常。

 

而按照泰宇花苑業(yè)主們的描述，當(dāng)時陳岳西已經(jīng)潛逃出國。理財(cái)周報記者撥打陳岳西手機(jī)號碼，顯示為空號。

 

據(jù)理財(cái)周報記者了解，和其他溫州企業(yè)一樣，陳岳西最終資金鏈斷裂，來源于房地產(chǎn)銷售困難、民間借貸和民間聯(lián)合擔(dān)保。在陳岳西跑路之后，溫州法院接到多起有關(guān)于陳岳西的借款訴訟，其中至少包括3起個人民間借貸，還有1起平安銀行溫州支行的訴訟中，陳岳西作為擔(dān)保方被聯(lián)合起訴。

 

而溫州官方確認(rèn)，泰宇房開的主要債權(quán)方包括安信信托、建行和幾名個人借貸者，其中安信信托是第一大債權(quán)人。

 

安信信托力保4月到期兌付

 

自2012年7月陳岳西跑路后，泰宇花苑的業(yè)主一直在進(jìn)行維權(quán)，曾經(jīng)數(shù)次到縣政府情愿。而平陽縣政府則一直與安信信托和建行溝通，希望能夠找到接盤方，通過資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓重組，將這一爛尾項(xiàng)目蓋完。

 

當(dāng)?shù)叵⒎Q，建行已經(jīng)同意，在免除利息的情況下，低價轉(zhuǎn)讓這一項(xiàng)目。但是安信信托堅(jiān)持，必須保證信托項(xiàng)目的利息和本金收入，否則不同意重組。

 

前述安信信托內(nèi)部人士向理財(cái)周報記者表示，該項(xiàng)目盡管現(xiàn)金被卷走，但是土地地段很好，并未貶值，再加上抵押率不足三成，4棟大樓也已經(jīng)完成主體結(jié)構(gòu)，所以即便走司法程序，讓該項(xiàng)目公司破產(chǎn)清算，安信信托仍有信心收回本金和利息，在今年4月如期完成信托產(chǎn)品兌付。

 

他沒有透露安信具體的處理方案，但是他表示，由于項(xiàng)目資產(chǎn)質(zhì)量不錯，有意向的接盤方很多。