在2012年最后一場土地拍賣單日收金109億后，武漢土地市場的高溫延續(xù)到了2013年。
1月5日，武漢舉行新年第一場土地拍賣，當(dāng)天11宗地塊全部成功出讓，總成交金額達(dá)到89.77億元，為今年武漢的土地出讓迎來開門紅。
資料顯示，此次出讓的11宗地塊總凈用地面積達(dá)104.4萬平方米，其中有10宗為城中村地塊，另外1宗為限價地塊。
首拍收金90億
在此次土地拍賣中，武漢本地房企福星惠譽(yù)表現(xiàn)最為搶眼，共耗資約40億拿下江岸區(qū)紅橋村的三宗地塊。
據(jù)拍賣結(jié)果顯示，福星惠譽(yù)分別以17.55億、16.63億和5.85億競得江岸區(qū)紅橋村A、B、C包三宗地塊，這三宗地塊均為城中村改造項(xiàng)目，性質(zhì)為商服、住宅用地，總出讓面積約37.8萬平方米。
其實(shí)，福星惠譽(yù)能拿下上述紅橋村地塊已在預(yù)料之中，因?yàn)槠湓缭?009年就參與到了紅橋村的綜合改造項(xiàng)目中。
而在2012年12月，福星惠譽(yù)母公司福星股份又與相關(guān)方面簽署協(xié)議，將紅橋村項(xiàng)目建設(shè)總規(guī)模由110.6萬平方米調(diào)整為171萬平方米，項(xiàng)目所涉土地拆遷安置補(bǔ)償總價款相應(yīng)調(diào)整為53.12億元，而最初規(guī)劃項(xiàng)目投資金額為35.4億元。
福星股份董秘馮東興在接受觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體采訪時提到，此次拿下紅橋村項(xiàng)目的40億元土地款將包含在總拆遷款中，整個項(xiàng)目包含拆遷在內(nèi)的樓面價可控制在3200元/平米以內(nèi)，價格還算合適。
另外，在當(dāng)天的土地拍賣中，武漢市烽火房地產(chǎn)開發(fā)有限公司以總價約14億元競得洪山區(qū)烽火村B包、D包和E包三宗地塊。
武漢陽光[最新消息 價格 戶型 點(diǎn)評]佳業(yè)有限公司則以12.61億競得武昌區(qū)向陽村地塊，該地塊是當(dāng)日出讓面積最大的一幅，達(dá)到18.44萬平米，性質(zhì)為住宅、商服用地，樓面地價約2000元/平方米。
而當(dāng)日唯一的一宗限價房地塊則由武漢康恒房地產(chǎn)開發(fā)有限公司以3.54億元競得，該地塊位于洪山區(qū)關(guān)山街小張村，房屋最高銷售價格為4980元/平米。
對于此次武漢拍地出現(xiàn)的情況，當(dāng)?shù)胤治鋈耸空J(rèn)為，主要還是政府出于緩解財(cái)政壓力而為，因?yàn)橹?012年以來，由于經(jīng)濟(jì)增速出現(xiàn)超預(yù)期下降，地方政府的財(cái)政收入出現(xiàn)下降，迫切希望通過持續(xù)推地來增加財(cái)政收入。
另一方面，也與武漢本身的城市建設(shè)有關(guān)，這就涉及大量城中村改造。
城中村改造助推地?zé)?/p>
2009年，武漢全面啟動了對全市城中村的改造建設(shè)。武漢市政府在當(dāng)年2月出臺的一份文件中曾要求在2011年年底前，要完成二環(huán)線內(nèi)56個城中村的綜合改造任務(wù)。
但三年限期過后，武漢二環(huán)內(nèi)城中村的改造目標(biāo)卻沒有徹底完成，因此相關(guān)部門再次強(qiáng)調(diào)，2015年武漢要徹底告別城中村。
縱觀此次土地拍賣，可謂名副其實(shí)的“城中村專場”。而在剛剛過去的2012年，武漢市全年共實(shí)現(xiàn)土地出讓金約907.7億，創(chuàng)歷史新高，其中城中村地塊成交金額達(dá)493億，占總土地出讓金的57.2%。
武漢當(dāng)?shù)匾晃婚_發(fā)商代表就表示，政府為了完成城中村改造的政治任務(wù)，在推地上會主要以城中村項(xiàng)目為主，同時也會邀請一些企業(yè)在前期就介入拆遷談判，以便為其定制相應(yīng)的項(xiàng)目。
福星股份董秘馮東興也認(rèn)同上述看法，其稱，此次土地拍賣中的地塊其實(shí)絕大多數(shù)都是定制的，開發(fā)商一般不會盲目的接手城中村改造項(xiàng)目，因?yàn)檫@些項(xiàng)目均涉及各方利益，情況復(fù)雜，沒有資質(zhì)和能力的開發(fā)商很難處理好隨時可能面臨的個中問題。
馮東興還表示，其實(shí)武漢的土地市場并不像表面上那樣火熱，很大程度上是由于政府主推城中村改造項(xiàng)目，同時隨著市區(qū)非城中村土地日趨減少，城中村改造項(xiàng)目自然就成為各大房企競相爭奪的領(lǐng)域。
但是，城中村改造在帶給開發(fā)商們無限機(jī)遇的同時，也同樣帶來了風(fēng)險。因?yàn)槌侵写甯脑祉?xiàng)目對開發(fā)商的資金實(shí)力和運(yùn)作經(jīng)驗(yàn)提出了很高的要求。
當(dāng)?shù)匾晃粯I(yè)內(nèi)人士就提到，即使武漢不少城中村已經(jīng)完成拆遷掛牌，但從長遠(yuǎn)來看，城中村改造并不是一朝一夕的事，可能還會涉及許多遺留問題，由于利益分配的復(fù)雜性，城中村項(xiàng)目最后可能變成燙手山芋。
該人士還提醒，開發(fā)商在城中村拿地方面應(yīng)該量力而行，既要考慮自己的風(fēng)險控制能力和運(yùn)營經(jīng)驗(yàn)，還需要大筆資金周轉(zhuǎn)，因?yàn)槌侵写宓貕K明面上底價成交的背后其實(shí)暗藏玄機(jī)，特別是拆遷難的問題更需要理性對待。
