業(yè)內(nèi)人士分析：從2012年的價格走勢來看，全年均價漲幅已連續(xù)第二年環(huán)比回落，各月均價變化幅度也極其微小，可見政策的深入執(zhí)行已現(xiàn)成效。下一步的政策目標，將是在確保目前平穩(wěn)走勢的前提下，推動更多的剛需入市，因而預(yù)計2013年的價格走勢將不會出現(xiàn)大幅的波動。

2012年，新建商品住宅成交創(chuàng)下4年來新低，而二手房表現(xiàn)卻有所不同。據(jù)統(tǒng)計，2012年，本市二手房繼2010、2011連續(xù)兩年成交量下降之后，重現(xiàn)上漲趨勢。去年成交總量為55922套，與2011年相比上漲21.8%。

另一方面，二手房成交價格走勢也較新房更為明朗，沒有大起大落，保持著平穩(wěn)的上漲態(tài)勢。2012年本市二手房成交均價約為8672元/平方米，環(huán)比上漲11.7%，與2010年、2011年的成交漲幅17.6%和13.9%相比，漲幅進一步回落。

成交回升 均價漲幅回落

樓市調(diào)控政策啟動以來，投資投機型需求得到了有效的抑制。2012年，剛性需求和自住改善型需求在經(jīng)歷了長久的觀望之后開始逐步入市，從而帶動了成交量的微幅上漲。從成交數(shù)據(jù)來看，2012年下半年的成交量相比上半年漲幅明顯加大。

從全年成交來看，1、2月份時值春節(jié)假期，為傳統(tǒng)成交淡季，成交一度低迷，隨著年后市場中需求的逐漸釋放，加之普通住宅指導(dǎo)價的上調(diào)等利好，促使部分剛需逐漸入市，3月份的市場成交出現(xiàn)明顯增量，但市場上的觀望氣息依舊濃厚。進入下半年，部分購房者打破觀望態(tài)勢，成交量相比上半年有所增長，7、8兩月成交量漲幅明顯，12月創(chuàng)下全年成交量最高月份。

2012年二手房成交量上漲兩成，成交均價整體呈現(xiàn)微幅上漲趨勢。自3月份上漲了5.3%之后，其余各月成交均價的變化幅度保持在2%以內(nèi)，全年均價環(huán)比上漲11.7%。數(shù)據(jù)顯示，2012年，和平區(qū)、河?xùn)|區(qū)、河西區(qū)和河北區(qū)二手房成交均價漲幅在17%至18%之間，和平區(qū)更以18%的漲幅排名市內(nèi)六區(qū)首位，也進一步說明配套成熟、稀缺地段二手房的價值潛力。

我愛我家認為，樓市調(diào)控在抑制投資投機性需求的同時，也讓部分剛需和改善需求陷入持久觀望。購房者的觀望情緒和業(yè)主對價格堅挺的信心加重了買賣雙方博弈，抑制了二手房價格的快速上漲；另一方面，新房項目利用優(yōu)惠活動吸引購房者以及保障房項目的在售，均令項目周邊二手房的價格優(yōu)勢減弱，分流了一部分二手房購房者，也在一定程度上制約了二手房價格的上漲。

地鐵沿線區(qū)域成新熱點

2012年是天津軌道建設(shè)的一個重要年份，地鐵2、3、9號線于年內(nèi)先后投用，城市軌道交通網(wǎng)絡(luò)框架初步形成。據(jù)我愛我家二手房業(yè)務(wù)成交數(shù)據(jù)顯示，2012年成交的十大熱門區(qū)域集中在兩類區(qū)域，即地鐵沿線房以及市區(qū)范圍內(nèi)配套成熟、價格水平相對較低的板塊。在成交量排名前十位的區(qū)域中，有五個區(qū)域位于地鐵沿線，地鐵房成交熱度凸顯。

“尤其是位于起始站附近的二手房片區(qū)，在地鐵的帶動下，成為了2012年成交活躍度較高的區(qū)域，例如建昌道、鐵東路、嘉陵道等片區(qū)；而作為地鐵9號線與津濱[簡介 最新動態(tài)]輕軌的銜接站，中山門區(qū)域成為成交最為活躍的地鐵房板塊。此外，輕軌塘沽站所在的杭州道板塊、輕軌沿線的二號橋站周邊、地鐵三號線鐵東路站、王頂?shù)陶尽⑷A苑站周邊的居住板塊，都成為全年的成交熱點。”我愛我家市場研究中心分析師郭燕認為，地鐵的聯(lián)網(wǎng)運營，拉近了全市各區(qū)域間的時空距離，軌道交通的途經(jīng)帶動了沿線交通配套的升級，提升了居民的出行便捷度，而對于周邊房產(chǎn)，則增加了重要的增保值砝碼，提升了交易熱度。

同時，2012年尖山“八大里”等片區(qū)拆遷的啟動，帶動了周邊區(qū)域二手房的成交活躍度，成為去年二手房成交的一大特點。由于拆遷需求購房者往往對于周邊的環(huán)境、房源品質(zhì)以及交通、生活配套設(shè)施都更為熟悉和適應(yīng)，因而大多仍選擇在周邊區(qū)域進行購房，例如南樓、掛甲寺、賓水道及黑牛城道等地均為拆遷戶較為關(guān)注的板塊。其次，從戶型來看，“八大里”片區(qū)房型多為拆間或獨廚，以20平方米左右的小面積房源居多，因此拆遷款總額較為有限，受此影響，市區(qū)范圍內(nèi)的中低價位、中小戶型房源均在一定程度上受到拆遷購房者的關(guān)注。

今年中小戶型需求仍旺盛

政策的明朗化，價格走勢日趨平穩(wěn)，讓購房者的置業(yè)心態(tài)也日趨理性。有業(yè)內(nèi)人士表示，“越來越多首次置業(yè)者不再一味選擇小戶型，轉(zhuǎn)而選擇中等戶型一步到位。因而，2012年70—90平方米的兩居室房源成為新房及二手房最主要的成交群體；而從2013年來看，在宏觀調(diào)控持續(xù)執(zhí)行的市場環(huán)境下，價格不會出現(xiàn)大幅上漲。但中小戶型房源的需求依然旺盛，為市場成交主力。需求的逐漸釋放有可能令該類房源的供應(yīng)吃緊，進而出現(xiàn)價格堅挺，個別房源價格會有小幅上漲。”

在政策持續(xù)執(zhí)行、房價平穩(wěn)運行的市場環(huán)境下，剛需群體購房者也更偏向于“一步到位”，可以承受的房源面積和價格水平均有所提升。70—90平方米的戶型多為兩居室，居住功能更為豐富，舒適度更高，成為自住型購房群體的首選。

但同時，我愛我家分析，宏觀調(diào)控旨在抑制不合理需求以及房價的過快上漲，從2012年的價格走勢來看，全年均價漲幅已連續(xù)第二年環(huán)比回落，各月均價變化幅度也極其微小，可見政策的深入執(zhí)行已現(xiàn)成效。下一步的政策目標，將是在確保目前平穩(wěn)走勢的前提下，推動更多的剛需入市，因而預(yù)計2013年的價格走勢將不會出現(xiàn)大幅的波動。