當中國內地房價和樓市對于以限購為核心的行政干預式調控逐漸顯現(xiàn)“免疫效用”之時，國家發(fā)改委、住房和城鄉(xiāng)建設部(下稱“住建部”)已經開始就房地產調控長效機制進行會商和協(xié)調。
目前，住建部已經將“配合有關部門，加緊對建立金融、財稅等手段為主的房地產市場調控長效機制進行研究”作為該部門2013年將要開展的重點工作之一，而在2012年布置的八項重點工作中，并不包含此項工作。
實際上，住建部配合發(fā)改委進行此項工作已經半年有余，在此期間，雙方以及相關部委進行了多次會商。而在此半年間，北京、上海、廣州、深圳的房地產市場和土地市場已經出現(xiàn)成交回暖、房價微漲的趨勢。在此背景下，房地產調控長效機制的有關工作提速，并不意外。
長效機制提速
“姜偉新部長已經將這項工作確定為2013年的主要工作之一，相關司室已經進行相關的部署和工作安排。”1月3日上午，住建部一位不愿具名的官員向《中國經營報》記者證實，“配合有關部門，抓緊研究房地產調控長效機制”已被列為住建部2013年工作重點之一。
2012年12月底，每年一次的全國住房和城鄉(xiāng)建設系統(tǒng)工作會議在京召開，住建部黨組書記、部長姜偉新主持會議。參加此次會議的山東省、陜西省住房和城鄉(xiāng)建設廳有關人士亦向記者證實了上述消息，并稱，姜偉新在大會講話中也特別對此進行了強調。
所謂“房地產調控長效機制”，是針對現(xiàn)行的以限購、限貸為核心的“行政干預”式樓市調控手段而言。記者了解到，目前由發(fā)改委、住建部以及其他相關部門參與聯(lián)合研究制定的“房地產調控長效機制”包括金融、信貸、財稅、土地、普通商品住房供給等多方面。
2013年1月1日，中央政治局進行2013年第一次集體學習，新任中共中央總書記習近平在主持集體學習時強調，要以更大的勇氣和智慧推進改革，并堅持社會主義市場經濟的改革方向，以深化重點領域的改革解決當前較為集中的矛盾問題。
“姜偉新部長在部署這項工作時，特別強調了兩點，一是要積極配合有關部門；二是要重視金融、財稅的市場化手段，確保房地產市場和行業(yè)長期、穩(wěn)定、健康的發(fā)展。”前述住建部官員表示。
按照住建部內部工作職能的分配，該項工作目前由房地產市場監(jiān)管司、住房制度改革與發(fā)展司等司室負責。記者查閱住建部2012年印發(fā)的當年度工作重點發(fā)現(xiàn)，該項工作并不在當年度的重點工作安排當中。
或更重視市場手段
實際上，“建立房地產調控的長效機制”最早由國家發(fā)改委提出，涉及建立“增加中低價位、中小套型普通商品房供給”的相關配套制度、住房保障制度與普通商品住房制度的銜接等方面的制度建設。由于涉及基本住房制度和房地產市場監(jiān)管思路，住建部隨后加入。
截至本報記者發(fā)稿時止，這項工作由發(fā)改委、住建部協(xié)調會商已經半年有余。在住建部加入相關工作后，金融、信貸、財稅等方面的內容，被加入“房地產調控長效機制”當中。在對2012年住建部開展的有關工作當中，姜偉新特別將“配合國家發(fā)改委對建立促進房地產市場穩(wěn)定健康發(fā)展的長效機制進行研究”作為重要工作成果之一。
多位接近此項工作的權威人士均向記者表示，作為一項長效機制，其所涉及的相關政策與現(xiàn)行的房地產調控的手段多有不同。“主要進行制度建設，尤其是以金融、財稅、信貸手段為主，通過市場規(guī)律的傳導，達到調整市場結構的目的，行政性手段目前提到的不是很多。”一位接近此項工作的權威人士表示。
目前，住建部方面提出，要繼續(xù)擴大房地產稅征收試點的范圍，通過增加房屋持有環(huán)節(jié)的成本，間接達到住房市場“去投資化”的效果。同時，設定基本住房免征稅面積，根據(jù)地方居住情況，由所在地人民政府劃定免征面積，保護支持自住型購房需求。此外，對于首次置業(yè)人群執(zhí)行優(yōu)惠利率和首付政策也有望通過該項機制完成“制度化”。
不過，記者了解到，在該項工作推進的過程中，國家發(fā)改委主任張平、住建部部長姜偉新多次在不同場合強調，“長效機制制度建設的前提，是堅持房地產調控不動搖”,而現(xiàn)行房地產調控政策的核心，即是以“限購”、“限貸”為核心的行政干預。
行政干預漸生“抗藥”性
對于“限購”、“限貸”為核心的行政干預房地產市場的手段，即便是房地產調控部際聯(lián)席會議的牽頭部門住建部，也一直左右為難。在接受全國人大專題詢問時，住建部部長姜偉新就曾表示，“限購是不得已而為之，在替代性政策出臺之前，限購政策不能退出”。
然而，當前包括住建部在內的中央部委不得不面對的一個現(xiàn)實是，限購、限貸為核心的行政手段干預的效果，正在衰減，包括北京、上海、廣州、深圳等在內的特大型城市房地產市場對這種干預手段，在一定程度上已經顯現(xiàn)出免疫效用。
北京中原地產研究機構的市場監(jiān)測顯示，2012年12月10~16日，京新建住宅網(wǎng)簽成交面積共計46.35萬平方米，網(wǎng)簽成交5131套，環(huán)比上漲118.53%，比2012年11月同期漲7.57%，創(chuàng)下北京市2010年實施“最嚴厲限購政策”以來的成交量最高紀錄。
該機構認為，購房需求入市的積極性高是成交創(chuàng)下限購以來最高紀錄的主要原因之一。此后，北京市社會保障局、住房和城鄉(xiāng)建設委員會聯(lián)合下發(fā)通知，要求從即日起，補繳社會保障記錄不再作為有效購房資格認定。
在此之前，北京市“最嚴厲限購政策”規(guī)定，在京納稅或社保繳存記錄不滿5年的非北京戶籍人口，不得購買商品住房。此后，對于“斷繳”社保的人群，北京一度承認其補繳后形成的5年社保記錄購房資格。
“2012年3月的時候，我就說房價會上漲，結果你們不信。”日前，在接受記者采訪時，華遠地產[簡介 最新動態(tài)]董事長任志強表示，他判斷，由于房地產固定資產投資規(guī)模和開復工面積不斷下滑，導致未來的房地產供給預期會出現(xiàn)一定的短缺，房地產價格最終還是面臨著上漲的壓力。
任志強表示，這是政府調控政策要面臨的一個難題，“我說的暴漲，不是漲多少，而是超過人均收入增幅的房價漲幅，就都是暴漲。”任志強說。而這是否是“房地產調控長效機制”能夠解決的問題，在其正式成型之前，恐怕難有定論。
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