去年嚴(yán)控之下，1-11月份，臨沂新建商品房普通住宅產(chǎn)品成交243萬平米，較去年同期增長(zhǎng)20%。截至到11月底，普通住宅市場(chǎng)存量為87.21萬平米，與年初市場(chǎng)存量持平，僅可維持市場(chǎng)4－6個(gè)月的去化。由此可見，調(diào)控之下的兩年中，臨沂樓市受影響不大，受剛需的支撐，與2010年182萬平米住宅銷量相比，成交量持續(xù)穩(wěn)定上漲。

    淡季不淡旺季熱銷

    12月26日，在臨沂市房管局二樓大廳，前來辦理房產(chǎn)業(yè)務(wù)的市民達(dá)數(shù)百名。河?xùn)|區(qū)的王先生9點(diǎn)剛過就來到大廳查詢自己的購(gòu)房檔案，排號(hào)已經(jīng)到第99號(hào)。他告訴記者，10月份申請(qǐng)的公積金貸款補(bǔ)貼被退了回來，得知自己名下還有一套住房。“15年前朋友頂我名字買的房子一直沒過戶，趁著年前趕緊過了戶。”服務(wù)大廳人員稱，最近前來辦理房產(chǎn)業(yè)務(wù)的人特別多，從上午到下午都得排隊(duì)等叫號(hào)，不少市民趕在年末辦理各種手續(xù)。

    與11月份2415套住宅銷量形成鮮明對(duì)比，1月份住宅成交量?jī)H565套。這是2011年以來，臨沂住宅市場(chǎng)月度銷售的最低點(diǎn)，相比2010年1月份的802套也下降了200余套。進(jìn)入3月份以來，市場(chǎng)行情明顯好轉(zhuǎn)，市民看房熱情增高，臨沂部分開發(fā)商預(yù)感“小陽(yáng)春”將要來臨，紛紛改變營(yíng)銷策略，當(dāng)月成交1309套。

    4月份，本報(bào)舉辦的臨沂住房交易博覽會(huì)吸引了各大開發(fā)商前來參展，房地產(chǎn)市場(chǎng)開始全面復(fù)蘇，房企也迎來了期待已久的“紅五月”，加大促銷力度，火爆行情也順勢(shì)延續(xù)至6月份，當(dāng)月成交2362套，比1月份番了4番。7、8月份是傳統(tǒng)樓市的淡季，市場(chǎng)行情卻絲毫不見冷淡，7月份2185套的銷量較去年同期上升65%。

    在全國(guó)各地開發(fā)商糾結(jié)于“金九銀十”行情不再的背景下，臨沂的開發(fā)商們卻喜出望外，低價(jià)開盤、低首付、大贈(zèng)送的營(yíng)銷策略初見成效，園博會(huì)的舉辦也提升了城西房地產(chǎn)版塊的“身家”，10月份共計(jì)成交3091套住宅。

    臨沂2012年底，樓市成交并未隨著寒冬的到來而有所降溫，反倒出現(xiàn)“翹尾”行情。正如一位年輕的購(gòu)房者的描述——現(xiàn)在是貸款排隊(duì)，過戶也排隊(duì)，走到哪兒都排隊(duì)，遇上了“最炫排隊(duì)風(fēng)”！

    北城報(bào)價(jià)下滑大 城西板塊上漲明顯

    2011年底召開的中央經(jīng)濟(jì)會(huì)議提出“促進(jìn)房?jī)r(jià)合理回歸”，2012年1月，溫家寶總理在國(guó)務(wù)院第六次全體會(huì)議上再次重申“堅(jiān)持房地產(chǎn)調(diào)控政策不支援，促進(jìn)房?jī)r(jià)合理回歸”。

    “合理房?jī)r(jià)”成為2012年樓市調(diào)控的政策主旋律，是2012年上半年樓市各種場(chǎng)合出現(xiàn)頻率最高詞。相比2007年前后的大幅上漲，2012年臨沂整體上漲不大。業(yè)內(nèi)人士分析認(rèn)為，受市場(chǎng)供需平衡的影響，臨沂房地產(chǎn)市場(chǎng)在“合理房?jī)r(jià)”范圍之內(nèi)，受調(diào)控政策影響不大，受市場(chǎng)需求影響較大。

    北城新區(qū)二期在年初啟動(dòng)之后，帶動(dòng)一期開放速度加快，整體住宅供應(yīng)放量顯著，導(dǎo)致北城新區(qū)供大于求，同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)也相對(duì)激烈。由于北城新區(qū)新增供應(yīng)主要以剛需產(chǎn)品居多，面對(duì)競(jìng)爭(zhēng)，開發(fā)商不得不持續(xù)推出強(qiáng)有力的折扣優(yōu)惠和價(jià)格促銷政策，在各類因素的綜合作用下，北城新區(qū)的整體報(bào)盤價(jià)格在5398元/平米，較1月份5681元/平米的報(bào)價(jià)下滑4.99%。

    與北城新區(qū)不同，老城區(qū)則出現(xiàn)供不應(yīng)求，量穩(wěn)價(jià)升的市場(chǎng)行情。其中，濱河板塊11月整體報(bào)盤均價(jià)為5347元/平米，較1月上漲1.34%，城西板塊（蒙山大道以西）11月整體報(bào)盤均價(jià)5144元/平米，較1月上漲達(dá)8.62%。而市中板塊11月整體報(bào)盤均價(jià)5200元/平米，較1月份的5447元下跌了4.88%。蘭山區(qū)老城區(qū)除市中板塊受多個(gè)項(xiàng)目尾盤因素拉低整體價(jià)格外，濱河板塊和城西板塊價(jià)格均出現(xiàn)明顯上漲。綜合來看，老城區(qū)目前市場(chǎng)有限供給明顯不足，旺盛的需求帶動(dòng)了市場(chǎng)價(jià)格不斷走高。

    河?xùn)|片區(qū)全年走勢(shì)發(fā)展平穩(wěn)，尤其是沿河片區(qū)發(fā)展較好，全區(qū)11月份整體報(bào)盤均價(jià)4075元/平米，較1月份的3997元/平米上漲了1.96%。

    臨沂經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)整體由于處于起步階段，整體房?jī)r(jià)較低，但發(fā)展勢(shì)頭迅猛。2012年，部分中高端項(xiàng)目重慶市后，帶動(dòng)片區(qū)整體房?jī)r(jià)上升明顯，11月份整體報(bào)盤均價(jià)3308元/平米，較1月份的3065元/平米上漲了7.92%。

    開發(fā)商營(yíng)銷策略多 市民觀望情緒漸消

    “沒有營(yíng)銷就沒有房地產(chǎn)”，這曾是房地產(chǎn)的“金科玉律”。而隨著樓市博弈下買賣雙方位置的轉(zhuǎn)換，在市場(chǎng)壓力下，2012年，開發(fā)商們紛紛推出與往年傳統(tǒng)營(yíng)銷策略更加出新的“招術(shù)”，以增加人氣，擴(kuò)大影響，增加銷售。

    在買方占據(jù)市場(chǎng)主導(dǎo)的行情下，小折扣、小讓利已經(jīng)不足以滿足購(gòu)房者的普遍需求。8.8折清盤、買別墅送公寓、買房子送轎車、買房子送車庫(kù)等“大贈(zèng)送”成為今年不少房產(chǎn)商使用的重要營(yíng)銷手段。城西版塊一樓盤自推出買房子送轎車的優(yōu)惠活動(dòng)以來，吸引了不少購(gòu)房者前去一探究竟，營(yíng)銷人員借機(jī)大力推銷樓盤，取得了較好的宣傳效果。

    請(qǐng)明星大腕助陣也成為不少開發(fā)商采用的營(yíng)銷策略。。借助中國(guó)好聲音的影響，光耀地產(chǎn)請(qǐng)來了好聲音選手多亮前來為子貢的開盤助陣，引發(fā)了不小的轟動(dòng)而開發(fā)區(qū)一樓盤則請(qǐng)來林依倫，帶來“愛情鳥”，點(diǎn)燃了臨沂剛需置業(yè)群的購(gòu)房熱情。 

    此外，低門檻入會(huì)、高認(rèn)籌優(yōu)惠、首付分期也成為今年各開發(fā)商普遍采取的價(jià)格策略。尤其河?xùn)|區(qū)、北城新區(qū)，多個(gè)項(xiàng)目打出“一成首付”政策，降低了客戶置業(yè)門檻，也打動(dòng)了年初以來開始觀望的剛需置業(yè)者，帶動(dòng)剛需置業(yè)熱度不斷升溫。

    隨著臨沂城市化的進(jìn)程和各種規(guī)劃的實(shí)施，臨沂房產(chǎn)行業(yè)終于躍過地段階段，逐漸進(jìn)入到版塊時(shí)代。除了人們所熟知的濱河版塊、開發(fā)區(qū)版塊、北城新區(qū)版塊、城西版塊，2012年9月，隨著園博園的開園，園博板塊呼之欲出。園博園周邊的幾大房地產(chǎn)商紛紛打出“園博”概念，并推出“特價(jià)房”吸引置業(yè)者。

    除了營(yíng)銷策略多樣，今年臨沂房地產(chǎn)市場(chǎng)上的主流開發(fā)商們也根據(jù)市場(chǎng)需求，不斷調(diào)整產(chǎn)品策略，高端產(chǎn)品放慢推盤節(jié)奏，剛需逐漸成為市場(chǎng)主流產(chǎn)品。尤其是北城新區(qū)，開發(fā)商及時(shí)轉(zhuǎn)換開發(fā)產(chǎn)品，大量高層產(chǎn)品以低總價(jià)優(yōu)勢(shì)贏得市場(chǎng)剛需客群關(guān)注。