2012年12月18日，國家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布2012年11月新建商品住宅(不含保障性住房)價(jià)格變動(dòng)情況：11月份新建商品房整體情況呈現(xiàn)全面上漲。統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)表明，自從2012年6月止跌以來，全國100個(gè)城市(新建)住宅平均價(jià)格已連續(xù)第6個(gè)月環(huán)比上漲。那么2013年房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展將何去何從。同策咨詢研究中心總監(jiān)張宏偉從政策、資金、市場等三個(gè)方面對2013年的市場行情進(jìn)行了縝密的預(yù)判。

 

政策走勢：

 

去投資化的限購、限貸不可能本質(zhì)上出現(xiàn)松動(dòng)

 

十八大期間，有記者向住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部部長姜偉新提問“房地產(chǎn)市場調(diào)控政策什么時(shí)候放松”，他回答稱，“房地產(chǎn)市場調(diào)控政策現(xiàn)在還沒想放松。對于樓市調(diào)控，中央政府時(shí)刻準(zhǔn)備應(yīng)對。遇到某一城市自行調(diào)整樓市政策時(shí)，中央儲(chǔ)備相應(yīng)的政策，一旦需要的話就出手。”

 

而近期各地樓市微調(diào)不斷升溫跡象明顯，在這個(gè)時(shí)間段提出這樣的說法有什么含義？對今后的樓市發(fā)展有什么影響？是否意味著樓市調(diào)控從嚴(yán)？

 

同策咨詢研究中心總監(jiān)張宏偉認(rèn)為，十八大期間，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部部長姜偉新回答意味著“去投資化”的樓市調(diào)控政策應(yīng)該還會(huì)繼續(xù)執(zhí)行，在本質(zhì)上限購、限貸不可能出現(xiàn)松動(dòng)，樓市調(diào)控政策底線不可能觸動(dòng)。

 

中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議也提出，2013年中國還將加強(qiáng)房地產(chǎn)市場調(diào)控。

 

但是，現(xiàn)實(shí)房地產(chǎn)政策中確實(shí)正在出現(xiàn)“微調(diào)”，如今年以來政府已經(jīng)公開認(rèn)可的首套房的差別化的信貸政策、普通住宅標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整，還有近期公積金貸款政策的微調(diào)，以及由于降息、降準(zhǔn)、等貨幣政策的定向定量寬松等。“微調(diào)”主要圍繞首套房“自住需求”進(jìn)行，并沒有對于投資性投機(jī)性需求起到鼓勵(lì)入市的作用。當(dāng)前，政府從政策層面已經(jīng)認(rèn)可這些差別化的限售與信貸政策及其他已經(jīng)認(rèn)可的補(bǔ)貼和鼓勵(lì)措施。

 

總體上來講，今年房地產(chǎn)調(diào)控政策呈現(xiàn)出“外緊內(nèi)松”的市場特征，政策層面“微調(diào)”與堅(jiān)持房地產(chǎn)調(diào)控的不動(dòng)搖的“雙重標(biāo)準(zhǔn)”同時(shí)在執(zhí)行。

 

那么2013年房地產(chǎn)調(diào)控政策將呈現(xiàn)出什么樣的特征？

 

首先，中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議定調(diào)2013年貨幣政策仍以穩(wěn)健為特征，貨幣政策的穩(wěn)健特征決定房地產(chǎn)市場的運(yùn)行會(huì)相對穩(wěn)健，不會(huì)出現(xiàn)大起大落。

 

其次，從當(dāng)前政府表態(tài)及實(shí)際政策執(zhí)行來看，2013年房地產(chǎn)調(diào)控政策仍然會(huì)呈現(xiàn)出“外緊內(nèi)松”的市場特征，政策層面“微調(diào)”定向?qū)捤纱碳傂枧c堅(jiān)持房地產(chǎn)調(diào)控的不動(dòng)搖的“雙重標(biāo)準(zhǔn)”會(huì)同時(shí)執(zhí)行。

 

與此同時(shí)，在政策層面“微調(diào)”與堅(jiān)持房地產(chǎn)調(diào)控的不動(dòng)搖的“雙重標(biāo)準(zhǔn)”同時(shí)在執(zhí)行的市場背景下，政策執(zhí)行力度上應(yīng)該總體上繼續(xù)保護(hù)首套房“自住需求”，為剛需一族爭取更多的購房時(shí)間。

 

第三、以城鎮(zhèn)化拉動(dòng)內(nèi)需，將助推房地產(chǎn)市場“基本面”持續(xù)回升。

 

在明年及未來，城鎮(zhèn)化是我國擴(kuò)大內(nèi)需的最大潛力所在，伴隨著城鎮(zhèn)化的進(jìn)一步推進(jìn)，房地產(chǎn)市場在城鎮(zhèn)化過程中拉動(dòng)內(nèi)需的地位也會(huì)日益突出出來，這將助推房地產(chǎn)市場基本面持續(xù)回升與回暖，這有可能會(huì)使房價(jià)繼續(xù)堅(jiān)挺，甚至出現(xiàn)房價(jià)持續(xù)小幅上漲的現(xiàn)象。同時(shí)，在推進(jìn)城鎮(zhèn)化過程中，一旦房價(jià)出現(xiàn)反彈風(fēng)險(xiǎn)，政策層面盡管在執(zhí)行力度上還有可能再度有所收緊。

 

資金走勢：

 

“流動(dòng)性”進(jìn)一步寬松，購房者勿錯(cuò)“平價(jià)”購房時(shí)機(jī)

 

國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2012年10月CPI比9月1.9%有小幅回落，但總體上看，近期CPI增速放緩并且呈現(xiàn)企穩(wěn)態(tài)勢，通貨膨脹將得到進(jìn)一步緩解。與此同時(shí)，按照現(xiàn)在CPI的同比增速態(tài)勢，全年CPI同比增長目標(biāo)控制在4%的問題也不大，這也為年內(nèi)“降準(zhǔn)”或“降息”1-2次刺激宏觀經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇“穩(wěn)增長”提供了基礎(chǔ)的市場環(huán)境。

 

另外，中國人民銀行10月13日發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，截至9月末，廣義貨幣(M2)增長14.8%，狹義貨幣(M1)增長7.3%。M2今年以來首次突破14%表明，流動(dòng)性進(jìn)一步寬松，有望成為經(jīng)濟(jì)企穩(wěn)回升的動(dòng)力。

 

今年以來，總體來看，CPI增速放緩并且呈現(xiàn)企穩(wěn)態(tài)勢，通貨膨脹將得到進(jìn)一步緩解，在此基礎(chǔ)上，樓市政策“微調(diào)”，差別化的樓市調(diào)控政策導(dǎo)致市場成交量逐步回暖。與此同時(shí)，在降準(zhǔn)與降息之下，市場流動(dòng)性進(jìn)一步寬松，總體上也推動(dòng)房地產(chǎn)市場逐步向回暖靠近。

 

在這樣的市場背景下，根據(jù)中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)百城價(jià)格指數(shù)對100個(gè)城市新建住宅的全樣本[最新消息 價(jià)格 戶型 點(diǎn)評]調(diào)查數(shù)據(jù)，2012年11月，全國100個(gè)城市(新建)住宅平均價(jià)格為8791元/平方米，環(huán)比10月上漲0.26%，自2012年6月止跌后連續(xù)第6個(gè)月環(huán)比上漲，漲幅較上月擴(kuò)大0.09個(gè)百分點(diǎn)。國家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布2012年11月份70個(gè)大中城市住宅銷售價(jià)格中53個(gè)大中城市房價(jià)環(huán)比上漲，同樣反映出房價(jià)連續(xù)微幅上漲的態(tài)勢。

 

在CPI企穩(wěn)的市場背景下，全國房價(jià)仍然出現(xiàn)連續(xù)6個(gè)月上漲的現(xiàn)象，這一定程度上說明，在未來貨幣政策走向定向或定量寬松之時(shí)，市場面臨的通脹預(yù)期壓力正在上升，無論是出于自住購房目的，還是投資購房目的，防止口袋中貨幣進(jìn)一步貶值購買力降低成為當(dāng)務(wù)之急。

 

從國內(nèi)環(huán)境看，隨著我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展逐步進(jìn)入新的階段，勞動(dòng)力、土地價(jià)格都在上漲，成本推動(dòng)型通脹壓力將長期存在，再加上美國QE3、QE4推出，內(nèi)外兩種趨勢的重合，對物價(jià)上漲進(jìn)而通脹的影響不容低估。

 

我們看到，在限購之下，需求被壓制，在美國QE3、QE4推出的市場背景下，熱錢在樓市周邊尋找進(jìn)入的機(jī)會(huì)。盡管中央政府近期依然堅(jiān)持不懈的宣傳限購限貸，這也是在全球貨幣“大”爆炸的當(dāng)下，希望通過控制限購限貸這道水閘，堵住貨幣不由自主的流向房地產(chǎn)這個(gè)最能吸金的大水庫；希望即使貨幣爆炸，也是流向?qū)嶓w經(jīng)濟(jì)，當(dāng)然這不可避免地仍然會(huì)對房地產(chǎn)市場產(chǎn)生影響。在QE1的過程中黃金白銀石油狂漲，QE2期間也同樣。近期，多家房企或赴港上市、或收購上市平臺(tái)，或在通過境外渠道進(jìn)行頻繁融資，均表明熱線政策緩慢地流向中國房地產(chǎn)市場。此時(shí)，其實(shí)聰明的投資客早就明白手中的資金該流向哪里。

 

因此，在股市大盤走低、通脹預(yù)期、人民幣升值壓力，資金缺乏投資渠道的市場之下，勢必會(huì)導(dǎo)致房產(chǎn)成為資產(chǎn)保值升值的首選投資項(xiàng)之一，這一定程度上也會(huì)助推房地產(chǎn)市場成交量的持續(xù)回升，從而最終傳導(dǎo)到價(jià)格的上漲與反彈。

 

同策咨詢研究中心總監(jiān)張宏偉認(rèn)為，從價(jià)格未來趨勢角度來看，盡管當(dāng)前由于樓市政策“微調(diào)”，成交量逐步回暖，房價(jià)降幅正在收窄，能夠帶來市場趨勢性下跌的市場基礎(chǔ)環(huán)境并不存在，房價(jià)持續(xù)下跌的動(dòng)力正在逐步消失。從當(dāng)前來看，全國房價(jià)連續(xù)6月上漲現(xiàn)象已經(jīng)表明當(dāng)前價(jià)格已經(jīng)接近“市場底”，在政策“微調(diào)”定向?qū)捤杉俺山涣砍掷m(xù)回升的市場背景下，房價(jià)不可能重回大幅降價(jià)的市場環(huán)境。從開發(fā)商定價(jià)角度來講，當(dāng)前小幅優(yōu)惠小幅促銷的“平價(jià)”策略成為市場主流和趨勢，在這個(gè)階段，購房者不應(yīng)該錯(cuò)過當(dāng)前“平價(jià)”購房時(shí)機(jī)。

 

一定意義上來講，本輪調(diào)控以來，購房者已經(jīng)錯(cuò)過了2011年10月底至2012年上半年之間的大幅降價(jià)的最佳購房“時(shí)間窗”。盡管在去投資化的調(diào)控政策的影響下，全國房價(jià)開始有小幅回升的趨勢，今年有可能一直處于這個(gè)階段性的“市場底”，但是，購房者已經(jīng)很難在短期內(nèi)找到之前大幅降價(jià)的購房時(shí)間窗口。在第四季度甚至更長時(shí)間段內(nèi)，小幅優(yōu)惠或微幅降價(jià)將成為房地產(chǎn)市場的主流和趨勢。在市場基本面趨好的背景下，購房者應(yīng)該抓緊房企由于企業(yè)年度銷售業(yè)績指標(biāo)、短期拿地資金需求、回籠資金采購原材料及資金面短期內(nèi)確實(shí)較為緊張等策略性的降價(jià)“平價(jià)”時(shí)機(jī)進(jìn)行購房，而不是持續(xù)觀望，等待市場基本面趨好、房企資金面不緊張、樓盤開始漲價(jià)時(shí)再買漲不買跌。

 

市場走向：

 

市場“基本面”將現(xiàn)真正意義“回暖”

 

從整個(gè)市場“基本面”來看，2012年整個(gè)1-8月，全國的房地產(chǎn)投資同比去年同期出現(xiàn)首次回升的跡象，開發(fā)企業(yè)拿地規(guī)模(土地市場交易)、也包括整個(gè)商品住宅市場的銷售面積和金額增速下滑幅度縮小。此外，1-11月全國商品房銷售面積首次出現(xiàn)同比轉(zhuǎn)正，這就促使整個(gè)市場“基本面”繼續(xù)向利好方向發(fā)展。在這個(gè)階段，以首套房置業(yè)為主的需求將會(huì)繼續(xù)積極入市，繼續(xù)放量，延續(xù)之前成交量回升的局面，這將使開發(fā)企業(yè)對于整個(gè)市場“基本面”由信心不足轉(zhuǎn)向謹(jǐn)慎樂觀，這也將促使開發(fā)企業(yè)在成交量回升的之后進(jìn)一步有序加大房地產(chǎn)投資、新開工面積，甚至重拾土地市場拿地的熱情，逐漸形成市場“基本面”的真正意義的“回暖”。

 

同策咨詢研究中心總監(jiān)張宏偉認(rèn)為，從2013年市場基本面走勢來看，由于政策“微調(diào)”與房地產(chǎn)調(diào)控的“雙重標(biāo)準(zhǔn)”的執(zhí)行，再加上以城鎮(zhèn)化拉動(dòng)內(nèi)需的2013年宏觀經(jīng)濟(jì)政策的定調(diào)，明年房地產(chǎn)市場基本面應(yīng)該還會(huì)在“微調(diào)”政策刺激下持續(xù)回升，但是不會(huì)出現(xiàn)大幅逆轉(zhuǎn)行情，明年房地產(chǎn)市場“基本面”整體上會(huì)持續(xù)好轉(zhuǎn)，但是仍然處于整個(gè)市場大周期的低谷期的復(fù)蘇與回升期，保持“限速”中緩慢復(fù)蘇與房企有限制的擴(kuò)張的行情將是2013年整體市場基本面的特征。

 

在這個(gè)階段，伴隨著城鎮(zhèn)化的進(jìn)一步推進(jìn)，房地產(chǎn)市場在城鎮(zhèn)化過程中拉動(dòng)內(nèi)需的地位也會(huì)日益突出出來，這將助推房地產(chǎn)市場基本面持續(xù)回升與回暖，這有可能會(huì)使房價(jià)繼續(xù)堅(jiān)挺，甚至出現(xiàn)房價(jià)持續(xù)小幅上漲的現(xiàn)象。

 

從當(dāng)前來看，全國新建住宅房價(jià)連續(xù)6月上漲，市場已經(jīng)出現(xiàn)房價(jià)降幅收窄甚至個(gè)別項(xiàng)目小幅漲價(jià)的現(xiàn)象。因此，當(dāng)前調(diào)控的壓力仍然存在，“去投資化”的限購限貸政策尚短期內(nèi)不可能出現(xiàn)明顯松動(dòng)，外來的投資投機(jī)性需求不會(huì)大規(guī)模入市，限購政策有可能明年會(huì)繼續(xù)執(zhí)行。

 

此外，政策層面仍然需要從嚴(yán)執(zhí)行，繼續(xù)執(zhí)行差別化的稅收政策保護(hù)首套房“自住需求”，為剛需一族爭取更多的購房時(shí)間。從政策面的走勢可以看出，由于“微調(diào)”政策仍然繼續(xù)針對首套房自住需求進(jìn)行，那么也就明確地為首套房“自住需求”進(jìn)一步放量入市提供了市場機(jī)會(huì)，盡管房企房價(jià)降幅收窄甚至只有小幅的房價(jià)促銷優(yōu)惠，但是，整個(gè)市場基本面尚未明顯有好轉(zhuǎn)的跡象，應(yīng)該來說，在市場尚處于恢復(fù)的階段過程中，在限購限貸政策的之下房價(jià)不會(huì)出快速上漲的趨勢，在房價(jià)相對平穩(wěn)的階段，仍然是自住需求、剛需一族相對合理的購房時(shí)間“窗口”，在這個(gè)階段，首套房“自住需求”將繼續(xù)支撐整個(gè)房地產(chǎn)市場成交量回暖。