即將走入歷史的2012年，是自2010年4月17日“史上最嚴(yán)厲調(diào)控政策”實(shí)施以來，中國樓市最為糾結(jié)的一年。各級政府、各類開發(fā)企業(yè)和廣大購房者處于深度博弈之中，以至于臨近年底出現(xiàn)了個別媒體炒作的所謂“恐慌性購房”。

 

這一年，以“限購”和“限貸”為主要內(nèi)容的調(diào)控措施繼續(xù)取得成效，部分城市房價過快上漲的勢頭得到有效遏制，一些投機(jī)投資購房為主的城市和地區(qū)（例如鄂爾多斯）房價顯著降低。

 

這一年，調(diào)控的“副作用”似乎也很明顯。盡管中國經(jīng)濟(jì)增長正逐步“去房地產(chǎn)化”，但目前依然未能擺脫對房地產(chǎn)的依賴。房地產(chǎn)投資增速下滑拖累了經(jīng)濟(jì)整體增長速度。此外，一些地方的賣地收入明顯減少，對土地財政的強(qiáng)烈依賴導(dǎo)致部分地方政府不斷試探放松房地產(chǎn)調(diào)控措施。由于進(jìn)入2012年以來經(jīng)濟(jì)下行壓力加大、“穩(wěn)增長”被擺在突出位置，房地產(chǎn)調(diào)控“投鼠忌器”，對一些地方政府刻意放松房地產(chǎn)調(diào)控的情況，并未啟動相應(yīng)的問責(zé)程序。

 

這一年，嚴(yán)厲調(diào)控使得房地產(chǎn)開發(fā)商出現(xiàn)明顯分化，一些房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)歷生死劫，部分中小型開發(fā)商出局。嚴(yán)厲調(diào)控也觸痛了一些房地產(chǎn)大佬的既得利益。個別開發(fā)商對調(diào)控頗有微詞，甚至放言“3月份將出現(xiàn)房價暴漲”，在市場中散布恐慌氣氛。

 

這一年，最為糾結(jié)的還是廣大購房者。嚴(yán)厲的調(diào)控使得投機(jī)性購房基本被排除在市場之外，但是排擠出去的是“增量”投機(jī)資金，而不是“存量”資產(chǎn)，一些持有多套住房的投資者并沒有急于出手，住房空置率也一直是個謎。自住型購房者，包括首次置業(yè)需求和改善性需求，一直在靜觀市場風(fēng)向變化。由于貨幣政策放松等因素，隨著市場預(yù)期的改變，消費(fèi)者購買力的釋放不僅推高了新房和二手房的成交量，也使得成交價格水漲船高。

 

針對個別媒體有關(guān)北京市出現(xiàn)“恐慌性購房”的報道，北京市住建委相關(guān)負(fù)責(zé)人日前表示，北京市房地產(chǎn)市場今年供需關(guān)系基本平衡，“恐慌性購房”系炒作。同時也要看到，無論是國家統(tǒng)計(jì)局公布的11月份70個大中城市新建商品房價格指數(shù)，還是市場研究機(jī)構(gòu)公布的近期二手房成交價格，都顯示一些大中城市的房價出現(xiàn)反彈。房地產(chǎn)調(diào)控正處于深水區(qū)、敏感期。

 

對此，住建部負(fù)責(zé)人表示，當(dāng)前一些城市有放松調(diào)控政策的苗頭，明年要繼續(xù)堅(jiān)定不移地搞好房地產(chǎn)市場調(diào)控，并表示“對放松調(diào)控措施而導(dǎo)致房價過快上漲的城市，住建部將會同監(jiān)察部對這些城市進(jìn)行約談，直至問責(zé)。”這是調(diào)控關(guān)鍵期釋放出的信號。

 

房價過高已經(jīng)成為我國經(jīng)濟(jì)社會生活中的一個突出矛盾。堅(jiān)定不移地搞好房地產(chǎn)市場調(diào)控，是關(guān)系經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展大局的問題，是當(dāng)前和今后一段時間不得不為的選擇。既然是調(diào)控，就必然有所取舍，而且需要根據(jù)市場變化，把握好力度和節(jié)奏。在房價未能理性回歸而且面臨反彈壓力的時候，調(diào)控需要儲備好政策彈藥，必要時推出新舉措。

 

與房地產(chǎn)調(diào)控效果關(guān)系最直接的是地方政府的態(tài)度和措施。地方政府執(zhí)行調(diào)控措施不主動、不堅(jiān)決，主要原因在于土地財政。因此，如何下大力氣解決土地財政問題，將關(guān)系到調(diào)控成果的大小和成敗。當(dāng)務(wù)之急是，已經(jīng)出臺的政策措施就要不折不扣地執(zhí)行，對執(zhí)行不力的，需要及時問責(zé)。只有這樣，才能維護(hù)調(diào)控政策的權(quán)威性和公信力。

 

房價調(diào)控效果關(guān)鍵取決于市場供求關(guān)系。從需求面來看，盡管投資投機(jī)性購房被大部分趕出了市場，但在一些大城市，無論首次置業(yè)需求還是改善性需求，都在持續(xù)增加。比如北京市，在政治中心和文化中心的基礎(chǔ)上，日益發(fā)展成為經(jīng)濟(jì)中心，城市功能越來越多，資源集聚能力越來越強(qiáng)，必然吸引更多就業(yè)人口，隨著調(diào)控時間的延長，不再受“限購”約束的購房人也會越來越多。

 

從需求來看，住房的附加功能也應(yīng)該引起更多重視。在我國，男女青年結(jié)婚、子女上學(xué)這些社會需求，被直接或間接與住房掛鉤。試想，如果北京將異地高考政策與是否在北京擁有住房相聯(lián)系，那對北京房價而言將是不可承受之重。在全國戶籍改革成為不可阻擋潮流的時候，如果北京、上海這樣的大城市也取消戶籍限制，無疑將給當(dāng)?shù)胤績r帶來更大的上漲壓力。

 

從供給面來看，穩(wěn)定房價需要住房供給保持合理的增長速度。如果供給跟不上，調(diào)控只會半途而廢。這就要求各級政府加大土地供應(yīng)，尤其是針對保障性住房的土地供給。我國需要創(chuàng)新制度設(shè)計(jì)，使保障性住房的資金來源有切實(shí)的保障。

 

針對商品房設(shè)計(jì)的房產(chǎn)稅應(yīng)該定位為住房奢侈消費(fèi)稅，也就是主要針對超大戶型和多套房征收。我國是土地資源稀缺的國家，必須節(jié)約使用。然而，即便在嚴(yán)厲調(diào)控措施實(shí)施之后，一些開發(fā)商仍然在推超大戶型的住房。如果不對這樣的做法課以重稅，就是在事實(shí)上鼓勵住房資源的不公平分配。