2013年我國主要城市的購買需求，仍主要由剛性需求擔(dān)當(dāng)，因?yàn)橄拶?、限貸的調(diào)控不可能放松。換句話說，2013年現(xiàn)有調(diào)控政策的核心（限購限貸）不會(huì)改變。很簡單，一旦放松，房價(jià)就會(huì)暴漲，沒有人愿意看到這種后果。如果政策只是保持現(xiàn)狀，即堅(jiān)持現(xiàn)有調(diào)控政策不放松，而沒有新的政策出臺，那么，2013主要城市的房地產(chǎn)市場，必定是量價(jià)齊升。

 

成交量會(huì)增長，是因?yàn)?，符合購房條件的居民（購房需求）在增加。除北京外，其他城市限購令的條件一般都是須提供一年社保或納稅證明。限購令實(shí)施時(shí)已參加工作的居民，2012年3月后基本都滿足這個(gè)條件。2013年亦不例外。

 

2012年二季度和年底的兩波成交高峰，都是由剛性需求主導(dǎo)，由此可以推測，2013年增加的購房需求，也將推動(dòng)成交量增長。

 

根據(jù)一般價(jià)值規(guī)律，在供給不變的情況下，需求的增加，價(jià)格有上漲的動(dòng)力。由于2011年下半年至2012年上半年近一年時(shí)間內(nèi)，多數(shù)城市土地供應(yīng)同比大幅下滑，從而將對2012年年底至2013年尤其是2013年上半年的商品房供應(yīng)產(chǎn)生影響，以此觀察，2013年上半年的新增商品房供應(yīng)，很難高于2012年同期，如果不是更低的話。因此，在成交量增長的壓力作用下，房價(jià)將呈現(xiàn)上漲的趨勢。

 

但是，由于2012年11月、12月的年內(nèi)第二波成交高峰，是在某種恐慌性情緒下發(fā)生的，透支了2013年的部分需求，因此，2013年1月、2月將再現(xiàn)環(huán)比下滑的現(xiàn)象。2月是傳統(tǒng)春節(jié)，3月又逢全國兩會(huì)，張磊據(jù)此認(rèn)為，2013年一季度將呈現(xiàn)明顯的成交清淡現(xiàn)象，價(jià)格也不會(huì)有明顯回升。

 

如果沒有新的政策出臺，2013年二季度，商品房市場將重拾升勢，量價(jià)齊漲。但3月份全國兩會(huì)將產(chǎn)生新一屆中央政府，房地產(chǎn)調(diào)控政策將不可避免地成為新一屆政府最重要的考量目標(biāo)之一。前面說了，現(xiàn)有調(diào)控政策不會(huì)改變，但2013年4月以后，是否會(huì)出臺新的調(diào)控政策，加大調(diào)控力度，一切還是未知數(shù)。

 

2013年4月中央政府部門還會(huì)觀察一段時(shí)間。如果隨著成交量的攀升，房價(jià)快速反彈甚至出現(xiàn)所謂的暴漲，那么出臺新的調(diào)控政策的可能性就將大大增加。無論如何，新一屆中央政府仍會(huì)把房地產(chǎn)調(diào)控進(jìn)行下去，絕不會(huì)容忍房價(jià)暴漲。加大調(diào)控力度的政策手段，無非有三種選擇：一是提升行政限購的條件，并擴(kuò)大實(shí)行限購的城市數(shù)量；二是提高限貸門檻，對購房貸款和開發(fā)貸款都更加嚴(yán)格；三是在更多的城市征收房產(chǎn)稅，而且稅率可能高于現(xiàn)在試點(diǎn)的重慶、上海。不過，政府不會(huì)輕易將行政調(diào)控手段升級，而房產(chǎn)稅要全面推開的跡象至少目前還沒有看到。

 

2013年對房地產(chǎn)市場還有一個(gè)潛在的利好，就是降息。2013年經(jīng)濟(jì)將繼續(xù)回升，但通脹壓力加大。為釋放流動(dòng)性，降息是優(yōu)先選擇的手段之一。在目前階段，房地產(chǎn)總是降息受益最大的行業(yè)之一。

 

總之，如果不加大調(diào)控力度，2013年房地產(chǎn)市場將呈現(xiàn)量價(jià)齊升的局面，良性的局面是成交增長，價(jià)格平穩(wěn)上升；而一旦價(jià)格上漲過快甚至暴漲，新的調(diào)控的到來將不可避免。(1+2聯(lián)合不動(dòng)產(chǎn)365地產(chǎn)家居網(wǎng)鐘翔)