時(shí)近年關(guān)，全國(guó)部分城市地價(jià)被不斷地刷新，與此同時(shí)，北京再次陷入“年底恐慌式搶房”傳聞之中。在此當(dāng)口，國(guó)土部出手了。

 

2012年12月18日，國(guó)土部召開新聞發(fā)布會(huì)，通報(bào)穩(wěn)定房地產(chǎn)用地供應(yīng)、抑制異常地價(jià)等方面的情況。國(guó)土部表示，將從嚴(yán)從緊調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)，針對(duì)市場(chǎng)出現(xiàn)波動(dòng)的城市出臺(tái)措施，同時(shí)建立房地產(chǎn)大企業(yè)大地塊跟蹤督查制度，防止“地王”誤導(dǎo)市場(chǎng)。

 

就在國(guó)土部要求各地避免“地王”再次出現(xiàn)的通知出臺(tái)后的第二天，北京市國(guó)土局暫停了農(nóng)展館地塊的出讓。

 

與北京市非常“聽話”，叫停農(nóng)展館準(zhǔn)地王不同，天津市卻在12月24日以46.2億元高價(jià)轉(zhuǎn)讓天塔道地塊，該地塊創(chuàng)下了天津今年樓面地價(jià)和溢價(jià)率雙料地王。

 

北京市叫停地王被理解為“不差錢”，但其他二、三線城市希望通過(guò)出讓土地增加財(cái)政收入，因此地方政府會(huì)盡力突破國(guó)家政策的束縛，想盡辦法避開國(guó)家管制，賣出手中的地塊。地方政府與中央政府之間的新一輪博弈就此開始。

 

“部分城市地價(jià)被頻繁刷新，這表明土地市場(chǎng)已經(jīng)有了升溫的苗頭。地價(jià)與房?jī)r(jià)的關(guān)系不言而喻，地價(jià)上漲，肯定會(huì)出現(xiàn)房?jī)r(jià)上漲的預(yù)期。”業(yè)內(nèi)人士向記者表示。

 

國(guó)土資源部這一政策初衷是為限制因地價(jià)過(guò)高導(dǎo)致房?jī)r(jià)上漲，或因地塊太大房企無(wú)力開發(fā)導(dǎo)致土地閑置，因此國(guó)土部要將大地塊分割出售并對(duì)總價(jià)過(guò)高的地王進(jìn)行限價(jià)。

 

然而在地王限制中，不只涉及對(duì)房?jī)r(jià)的干擾，也將會(huì)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)格局產(chǎn)生一定影響。現(xiàn)在要求地王分割出讓，增加了參與企業(yè)的數(shù)量，并且單幅地塊總價(jià)變低，將會(huì)給小型房地產(chǎn)企業(yè)拿地增加機(jī)會(huì)。

 

緊急叫停地王

 

就在北京農(nóng)展館地王拍賣前夜，全國(guó)各地土地價(jià)格再次被頻頻刷新。

 

12月12日，上海徐匯區(qū)漕河涇社區(qū)南站商務(wù)區(qū)地塊由萬(wàn)科[簡(jiǎn)介 最新動(dòng)態(tài)]、綠地等4家企業(yè)聯(lián)合以底價(jià)54.31億元競(jìng)得，成為今年上?？們r(jià)最高地塊。上海黃浦區(qū)的一地塊折合樓面地價(jià)約36176元/平方米，成為今年的“單價(jià)地王”。南京濱江地塊則以56億元成為其今年總價(jià)地王。此外，成都的武侯區(qū)永豐鄉(xiāng)太平村地塊8500元/平方米的樓面地價(jià)，其溢價(jià)率達(dá)到150%。

 

而即將拍賣的農(nóng)展館北路8號(hào)地塊也有著成為地王的先天條件。

 

11月18日，該地塊掛牌出讓起始價(jià)為20億元，建筑面積為59152平方米，以此計(jì)算，起始樓面價(jià)為3.38萬(wàn)元/平方米。

 

該地塊因?yàn)榈乩砦恢媒^佳，吸引了諸如華潤(rùn)置地[簡(jiǎn)介 最新動(dòng)態(tài)]等企業(yè)的興趣。不過(guò)，對(duì)于3萬(wàn)元/平方米的起始樓面價(jià)，業(yè)內(nèi)人士普遍認(rèn)為并不過(guò)分，預(yù)計(jì)未來(lái)的售價(jià)肯定在6萬(wàn)元/平方米以上。

 

12月13日，北京市國(guó)土局第一次延拍東三環(huán)農(nóng)展館地塊，一起延拍的還有石景山區(qū)五里坨、通州區(qū)梨園鎮(zhèn)等其他5宗地塊。時(shí)間將由12月29日推遲至12月31日。對(duì)此官方解釋為主要根據(jù)國(guó)務(wù)院辦公廳日前發(fā)布的《關(guān)于2013年部分節(jié)假日安排的通知》。

 

然而12月18日，國(guó)土資源部召開新聞發(fā)布會(huì)后的第二天，北京市土地儲(chǔ)備管理中心就發(fā)布通知稱，農(nóng)展館北路8號(hào)地延期拍賣。

 

偉業(yè)我愛我家副總裁胡景暉表示，由于該地塊的推出正處年底的樓市敏感期，暫停出讓也在意料之中。只要土地交易過(guò)程出現(xiàn)“地王”或“過(guò)度溢價(jià)”，都將或多或少影響周邊房?jī)r(jià)預(yù)期，最終影響宏觀調(diào)控效果。

 

全國(guó)工商聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)會(huì)長(zhǎng)聶梅生在接受時(shí)代周報(bào)記者采訪時(shí)認(rèn)為，北京上半年賣地收入少，下半年賣地收入增加，稅收增加后，因此對(duì)通過(guò)賣地王增加稅收的愿望變得并不強(qiáng)烈，緊急叫停農(nóng)展館8號(hào)地是因?yàn)樵摰貕K價(jià)格超過(guò)預(yù)期，對(duì)周邊的土地形成定價(jià)權(quán)。并且房地產(chǎn)有資產(chǎn)屬性，越漲越有可能出現(xiàn)購(gòu)房潮。并且北京等一線城市有導(dǎo)向作用，預(yù)期看漲，則會(huì)帶動(dòng)全國(guó)看漲，緊急叫停該地塊的拍賣則在情理之中。

 

控制地王做法值得商榷

 

與北京市叫停準(zhǔn)地王形成鮮明對(duì)比的是，天津市卻我行我素，在11月24日將天塔道地塊轉(zhuǎn)讓給魯能[簡(jiǎn)介 最新動(dòng)態(tài)]控股公司北京順義新城建設(shè)開發(fā)有限公司。

 

“土地是房地產(chǎn)‘亂市’之源”， 蘭德咨詢董事長(zhǎng)宋延慶在接受時(shí)代周報(bào)記者采訪時(shí)多次強(qiáng)調(diào)，“地方政府與國(guó)家的利益訴求存在沖突的地方，地方政府希望多賣地，多獲得土地財(cái)政收入，而國(guó)家則希望控制地塊，限制地王。國(guó)土部這一政策不過(guò)是隔靴搔癢。”

 

宋延慶認(rèn)為國(guó)土部這一政策與現(xiàn)實(shí)希望南轅北轍，如果要穩(wěn)定房?jī)r(jià)，則應(yīng)保證土地供應(yīng)充足，但對(duì)土地出讓的限制加重了土地供應(yīng)緊張的看法，導(dǎo)致房?jī)r(jià)上漲的預(yù)期增強(qiáng)。

 

聶梅生分析，目前除一線城市的土地雖然看漲，二、三線城市的房?jī)r(jià)和地價(jià)依然低迷，今年土地出讓的數(shù)量并不理想。在目前土地價(jià)格走高的情況下，地方政府出讓土地的愿望更加迫切。

 

商業(yè)地產(chǎn)代理商樂(lè)工場(chǎng)副總裁楊樂(lè)濤認(rèn)為，一些地方政府財(cái)政收入的50%靠土地貢獻(xiàn)，除了賣地，地方政府沒(méi)有找到更好的發(fā)展方式。所以，地方政府會(huì)想盡辦法沖破國(guó)土部的束縛。

 

國(guó)土部在12月18日的新聞發(fā)布會(huì)上稱，很多地方從下半年開始土地供應(yīng)放量，但多屬于恢復(fù)性供給，補(bǔ)足今年上半年市場(chǎng)供地不足的缺口，情況也符合歷年“前低后高”的供地規(guī)律。時(shí)代周報(bào)記者根據(jù)公開資料計(jì)算得知，截至今年11月31日，全國(guó)出讓土地3.1638億平方米，而去同期這一數(shù)字是3.71億平方米，今年遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于去年同期。

 

中原地產(chǎn)市場(chǎng)總監(jiān)張大偉認(rèn)為，目前的土地成交單價(jià)并未失去理性，雖然部分區(qū)域的地價(jià)拍賣不斷創(chuàng)出新高，但相比2010年地王潮中出現(xiàn)的地王，當(dāng)時(shí)動(dòng)輒樓面價(jià)超過(guò)在售物業(yè)的價(jià)格。而今年，全國(guó)各地出現(xiàn)的所謂地王的價(jià)格，加上合理的開發(fā)成本，很少有超過(guò)在售物業(yè)價(jià)格的，也就是說(shuō)，實(shí)際溢價(jià)并不高。

 

易居中國(guó)研究院副院長(zhǎng)楊紅旭在接受時(shí)代周報(bào)記者采訪時(shí)稱，從2011年10月到2012年5月，房?jī)r(jià)跌了8個(gè)月，國(guó)家不可能一味讓房?jī)r(jià)下跌，否則負(fù)面作用更加明顯。地方政府更加希望通過(guò)賣地來(lái)增加財(cái)政收入。但控制地王的做法值得商榷，地塊較大的地王可以分割出讓，但單價(jià)地王則沒(méi)必要控制。

 

小房企機(jī)會(huì)到來(lái)

 

國(guó)土部對(duì)地王的限制除了抑制房?jī)r(jià)上漲過(guò)快，還有一個(gè)因素是防止土地閑置，地王地塊除了幾十億元的購(gòu)地成本外，幾百億的開發(fā)成本對(duì)房企而言也是巨大的壓力，導(dǎo)致房產(chǎn)企業(yè)開發(fā)緩慢。

 

國(guó)土部的新聞發(fā)布會(huì)指出，截至2012年11月底，全國(guó)閑置房地產(chǎn)用地1.1萬(wàn)公頃，其中，閑置住宅用地7461公頃。涉及到一些地塊的面積比較大，個(gè)別地方出現(xiàn)違規(guī)出讓土地的現(xiàn)象，一些已出讓土地履行合同的情況不好，個(gè)別企業(yè)沒(méi)有按時(shí)開發(fā)建設(shè)、拖欠地價(jià)款等等。

 

中冶置地拿下南京下關(guān)地王是最明顯的例子，2010年拿下的兩個(gè)地塊到現(xiàn)在仍沒(méi)有動(dòng)工，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)國(guó)土部閑置不得超過(guò)兩年的要求，業(yè)內(nèi)一直有分析稱，中冶置地沒(méi)有資金開發(fā)，并且尋找合作伙伴進(jìn)展緩慢。

 

而國(guó)內(nèi)其他房企也存在閑置地王的情況，據(jù)媒體報(bào)道綠城、九龍倉(cāng)等企業(yè)手中都有閑置多年的地王項(xiàng)目。而綠城更是因資金鏈問(wèn)題導(dǎo)致多個(gè)地塊閑置。

 

但面對(duì)國(guó)土部對(duì)地王的限制，小企業(yè)的機(jī)會(huì)到來(lái)。

 

大型房地產(chǎn)企業(yè)資金實(shí)力雄厚，可以拿下動(dòng)輒幾十億元的地王，2011年和2012年一線城市40%的地塊由前20強(qiáng)大企業(yè)獲得，小企業(yè)只能望地興嘆。

 

現(xiàn)在，國(guó)家對(duì)地王分割出售的要求，給小企業(yè)帶來(lái)一線希望。

 

楊樂(lè)濤也認(rèn)為，分割地王使民企有機(jī)會(huì)參與地王的競(jìng)拍，增強(qiáng)民企的競(jìng)爭(zhēng)力，對(duì)民企非常有利。