在房企資金鏈緊張背景下，今年房地產(chǎn)基金狂飆突進，保守估計規(guī)模已突破2000億，成為不少中小房企融資重要渠道。但隨著未來監(jiān)管的強化、進入者的增多以及房地產(chǎn)告別暴利時代，房地產(chǎn)基金的投資風險也在加大，用房地產(chǎn)項目的成功來獲得高收益回報的盈利模式難以有效復制。業(yè)內人士建議，房地產(chǎn)基金應加速向財富管理領域拓展。

 

房地產(chǎn)基金“羽翼漸豐”

 

深圳市寶安區(qū)的“勤誠達22世紀”是今年深圳熱銷樓盤，在這一熱銷樓盤的背后，不難發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)基金的身影。

 

“勤誠達22世紀”實際上是寶安22區(qū)的舊改項目，開發(fā)商勤誠達集團通過深圳市瑞恒投資發(fā)展有限公司進行運作。公開資料顯示，瑞恒投資發(fā)展有限公司共有7名股東，其中深圳市勤誠達集團有限公司只持有其中1%的股權，而49%的股權由三家有限合伙公司持有，分別是深圳市鼎鴻信瑞恒壹號、貳號、叁號投資合伙企業(yè)，分別持有項目公司11%、16%、22%的股份。而鼎鴻信正是一家房地產(chǎn)基金公司。“通過有限的自有資金，利用房地產(chǎn)基金撬動整個項目，這樣的做法越來越普遍。雖然開發(fā)商持有的股份較少，但最終的利益分成可能有另外約定。”一位深圳地產(chǎn)人士告訴記者，“勤誠達22世紀”所采取的模式，是房地產(chǎn)基金參與項目運作的常見手段。

 

對此，鼎鴻信資產(chǎn)管理有限公司并不愿透露更多細節(jié)。公開資料顯示，上述鼎鴻信瑞恒壹號、貳號、叁號投資合伙企業(yè)的投資門檻為300萬元，合計發(fā)行規(guī)模為3.5億元。2010年9月發(fā)行，當月完成募集，投資期限18-24個月，年收益為9%（稅后）。某地產(chǎn)人士對中國證券報記者表示，目前房地產(chǎn)基金收益水平早已超出9%，而開發(fā)商需要承受的融資成本普遍超過20%。

 

日前在深圳舉行的房地產(chǎn)基金、財富管理機構、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)戰(zhàn)略合作論壇上，有房地產(chǎn)基金公司表示，今年國內房地產(chǎn)基金規(guī)模實現(xiàn)翻番，保守估計也已突破2000億。而隨著開發(fā)商資金的持續(xù)緊張，以房地產(chǎn)基金為代表的“類信托”融資將成為開發(fā)商的重要融資渠道。

 

諸多環(huán)節(jié)亟待完善

 

雖然房地產(chǎn)基金對投資者承諾的收益水平越來越高，但房地產(chǎn)行業(yè)告別暴利已是不爭事實。房地產(chǎn)基金要實現(xiàn)承諾的高收益，就意味著要尋找高出行業(yè)平均盈利水平的項目，這也是行業(yè)存在的風險所在。

 

德信資本董事長陳義楓表示，房地產(chǎn)行業(yè)輕松賺錢的時代已經(jīng)結束，未來要“很辛苦地賺錢”。全國房地產(chǎn)投資基金聯(lián)盟秘書長閆宗成認為，雖然資金鏈緊張已經(jīng)成為開發(fā)商常態(tài)，但在資本過剩的背景下，流動性依然充裕，尋找為投資者帶來收益的項目已經(jīng)成為房地產(chǎn)基金的頭等大事。

 

房地產(chǎn)基金面臨的另一難題，是如何建立長期穩(wěn)定的融資機制，將原本用來炒樓的資金引向開發(fā)周期的前端。這需要房地產(chǎn)基金向財富管理領域拓展，意味著第三方理財將越來越深地介入房地產(chǎn)基金行業(yè)。事實上，類似德信資本的房地產(chǎn)基金已經(jīng)建立自身的財富管理機構。陳義楓介紹，目前德信財富每月募集到的資金為2-3億。按照他的設想，德信財富形成募集能力之后輸出，能夠銷售、代銷自身和同行的基金產(chǎn)品，甚至包括地產(chǎn)基金之外的其他理財產(chǎn)品，最終成為一家泛資產(chǎn)管理機構。

 

第三方理財機構啟元財富總經(jīng)理葛志華表示，未來房地產(chǎn)基金與第三方理財機構的關系可能越來越密切。錦安財富董事長高巖估計，70%以上的房地產(chǎn)基金是通過私募手段募集。

 

從目前的情況看，國內房地產(chǎn)基金還存在諸多亟待完善之處。諾承投資管理合伙人王東（微博）亮將房地產(chǎn)基金的策略分為四種：有穩(wěn)定現(xiàn)金流的核心型、核心增益型、增值型、機會型。而在他看來，目前多數(shù)房地產(chǎn)基金還停留在第四種類型，即用房地產(chǎn)項目的成功來獲得高風險高收益的回報。很顯然，這種盈利模式難以有效復制。

 

未來監(jiān)管或更加嚴格

 

“對于開發(fā)商而言，銀行貸款從來都是錦上添花，而不是雪中送炭。”招商[簡介 最新動態(tài)]銀行深圳分行行長楊建忠認為，銀行的風險偏好注定不能完全滿足房地產(chǎn)企業(yè)的資金需求。而房地產(chǎn)基金可以發(fā)揮“雪中送炭、雨中送傘”的作用。

 

對一些開發(fā)商而言，由于目前的房地產(chǎn)基金多數(shù)以債權形式投資為主，高于信托的融資成本，并沒有讓開發(fā)商體會到房地產(chǎn)基金“雪中送炭”的作用。中元地產(chǎn)財務部的王木強認為，“偏債的房地產(chǎn)基金占到大多數(shù)，開發(fā)商承擔很高的預期成本，需要房地產(chǎn)基金能夠與其同風險、共進退”。

 

當房地產(chǎn)基金行業(yè)的加入者越來越多，為了保證高額的收益，股權投資成為房地產(chǎn)基金不得不面對的一個選項。由于股權投資需要更長的投資周期，以股權方式介入房地產(chǎn)項目，這也意味著房地產(chǎn)基金要面臨更多的不確定性。德信資本董事長陳義楓認為，類似萬科[簡介 最新動態(tài)]之類的房企可能最早獲得房地產(chǎn)基金的股權投資，而一些小型房地產(chǎn)公司短時間內還難以做到。陳義楓介紹，房地產(chǎn)基金以股權形式投資需要在房企拿地階段就開始介入，這需要財富管理機構對于投資者進行更多的說明和引導。

 

值得注意的是，隨著加強銀行理財產(chǎn)品監(jiān)管的預期越來越強，如果房地產(chǎn)基金未來也被納入更加嚴格的監(jiān)管，那么延續(xù)目前的發(fā)展速度可能會遇到困難。