12月或成今年成交量最高月

 

熱度或輻射明年1月

 

“自11月以來(lái)市場(chǎng)成交逐漸回升，12月前22天，上海商品住宅累計(jì)成交達(dá)74.80萬(wàn)平方米，月成交有望再次突破百萬(wàn)平方米，超過(guò)成交量最高的6月。不期而至的"暖冬"行情，也讓開發(fā)商推盤熱情持續(xù)，2013年1月將有17個(gè)項(xiàng)目推出，同比增加13.33%，其中不乏中高端項(xiàng)目推出的大戶型公寓及聯(lián)排產(chǎn)品。”數(shù)據(jù)顯示，12月前22天，上海商品住宅累計(jì)成交達(dá)74.80萬(wàn)平方米，按此估算，成交量有望再次突破百萬(wàn)平方米，超過(guò)成交量最高的6月，成為2012年成交量最高的月份。翹尾行情再現(xiàn)，也讓開發(fā)商的推盤熱情持續(xù)，明年1月將有17個(gè)項(xiàng)目推出，同比增加13.33%。其中不乏中高端項(xiàng)目推出的大戶型公寓及聯(lián)排產(chǎn)品。

 

“暖冬”之下，業(yè)界對(duì)于2013年的預(yù)測(cè)也以量?jī)r(jià)小幅上升，維穩(wěn)為主基調(diào)。

 

萬(wàn)科[簡(jiǎn)介 最新動(dòng)態(tài)]海上傳奇“日光”

 

金豐[簡(jiǎn)介 最新動(dòng)態(tài)]易居&佑威聯(lián)合研究中心監(jiān)控的數(shù)據(jù)顯示，截至12月22日，12月上海商品住宅累計(jì)成交達(dá)74.80萬(wàn)平方米，若能在接下來(lái)的8個(gè)交易日保持前22個(gè)交易日的日均成交量水平，則12月的成交量可達(dá)105.40萬(wàn)平方米，超過(guò)目前成交量最高的6月102.07萬(wàn)平方米的水平。

 

12月能否成為年內(nèi)成交量最高的一個(gè)月，就取決于這最后8天的真實(shí)成交水平。但無(wú)論如何，12月的成交表現(xiàn)相較全年其他月份算是非常出色的，遠(yuǎn)好于傳統(tǒng)“金九銀十”的表現(xiàn)。

 

“12月行情可以稱之為翹尾行情。”佑威機(jī)構(gòu)執(zhí)行董事黃志堅(jiān)分析，造成年末翹尾行情的原因之一是傳統(tǒng)的“金九銀十”成交不理想，也加強(qiáng)了一部分開發(fā)商去化的決心，這主要體現(xiàn)在開發(fā)商近期推出的產(chǎn)品定價(jià)上，都比較貼合市場(chǎng)。

 

其次，今年成交雖然總體好于去年，但總的成交量依然在歷史的低位，前期成交的低迷造成今年開發(fā)商對(duì)于回款要求更為迫切，特別是前期未能實(shí)現(xiàn)銷售或者銷售量不大的項(xiàng)目，希望抓住有利的市場(chǎng)環(huán)境加緊銷售，達(dá)到既回款又讓利不大，同時(shí)使得報(bào)表更好看的目的。

 

黃志堅(jiān)分析，一部分大型房企前期的以價(jià)換量，改變了“供求關(guān)系”格局，特別是100平方米以下的剛需產(chǎn)品，從供大于求變成了供不應(yīng)求，價(jià)格早已經(jīng)企穩(wěn)，并有上漲的動(dòng)力，這從某種程度上促使購(gòu)房者提前入市，甚至出現(xiàn)“日光盤”。12月23日，位于浦東的萬(wàn)科海上傳奇售樓處，記者看到還有些前來(lái)咨詢的購(gòu)房者，但銷售人員基本已停止了營(yíng)銷工作。

 

“房子都賣完了。”一銷售人員對(duì)早報(bào)記者介紹，12月22日是萬(wàn)科海上傳奇開盤的第一天，共推出408套精裝修兩房、三房房源，成交均價(jià)約2.8萬(wàn)元/平方米，“實(shí)價(jià)銷售，沒(méi)有優(yōu)惠。”

 

12月9日，中建溪岸瀾庭推出216套房源，均價(jià)16500元/平方米，三天內(nèi)付款9.9折，當(dāng)天成交超過(guò)九成。10天后，中建溪岸瀾庭加推100套房源，目前各個(gè)戶型尚有房源在售。

 

德佑地產(chǎn)研究主任陸騎麟指出，2013年1月，成交量將有所回落，但減幅不會(huì)太大，首先春節(jié)是在2月份，對(duì)1月份的成交影響有限。其次，當(dāng)前樓市延續(xù)著回暖行情，買房意愿有所增強(qiáng)，也將會(huì)保證成交量的穩(wěn)定。這從開發(fā)商預(yù)計(jì)開盤的數(shù)量就能觀察到一二。

 

中高端項(xiàng)目買氣旺

 

新浪樂(lè)居統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2013年1月預(yù)計(jì)有17個(gè)項(xiàng)目開盤，環(huán)比減少六成，同比增加13.33%。17個(gè)項(xiàng)目中未出現(xiàn)國(guó)內(nèi)知名大型房企的身影，房源內(nèi)中高端改善型項(xiàng)目有8個(gè)，占比近半。

 

上海搜房數(shù)據(jù)監(jiān)控中心分析師曲鵬表示，距離2013年的春節(jié)還有最后一個(gè)月，而樓市也逐漸向傳統(tǒng)的低潮期過(guò)渡。

 

上海中原地產(chǎn)研究咨詢部總監(jiān)宋會(huì)雍表示，現(xiàn)在樓市格局出現(xiàn)分化，龍頭房企紛紛提前完成全年業(yè)績(jī)，而另一方面，眾多的中小房企資金鏈狀況有待改善。近來(lái)樓市成交升溫，量?jī)r(jià)齊漲，利于中高端項(xiàng)目銷售，2013年1月推出的這些項(xiàng)目中不乏希望搶跑2013年的中高端項(xiàng)目。

 

據(jù)了解，17個(gè)預(yù)開盤項(xiàng)目中，報(bào)價(jià)最高者為大華[簡(jiǎn)介 最新動(dòng)態(tài)]諾斐灣、盛世豪園[最新消息 價(jià)格 戶型 點(diǎn)評(píng)]，達(dá)到4萬(wàn)元/平方米。與去年同期相比，部分中高端房源選在2013年首月開盤，內(nèi)環(huán)內(nèi)的項(xiàng)目有濱江晶典[最新消息 價(jià)格 戶型 點(diǎn)評(píng)]、中福浦江匯2個(gè)項(xiàng)目。

 

另外，新江灣城首府、捷克小鎮(zhèn)、風(fēng)荷麗景[最新消息 價(jià)格 戶型 點(diǎn)評(píng)]、大華諾斐灣、綠洲香格麗花園、嘉業(yè)海悅、錦繡逸庭會(huì)推出別墅類產(chǎn)品，為面積較大的聯(lián)排或獨(dú)棟。

 

中房信分析師薛建雄表示，年終通常是一年中高端房源買氣最盛的時(shí)候。所以高檔盤推盤比較集中，今年經(jīng)過(guò)了的樓市逐步升溫，到11月、12月的時(shí)候最有利于中高端產(chǎn)品的銷售。

 

黃志堅(jiān)指出，剛需依然是主導(dǎo)，但年底中高端項(xiàng)目陸續(xù)發(fā)力，中高價(jià)位的需求同比去年增幅遠(yuǎn)高于低端需求，改善型需求的份額有增加的趨勢(shì)。

 

金豐易居&佑威數(shù)據(jù)顯示，今年截至12月22日，均價(jià)2.5萬(wàn)元/平方米以下的商品住宅成交了579.01萬(wàn)平方米，同比增加了18.53%。均價(jià)2.5萬(wàn)元/平方米到4萬(wàn)元/平方米的商品住宅成交了150.24萬(wàn)平方米，同比增加了91.29%。均價(jià)4萬(wàn)元/平方米以上的商品住宅成交了62.50萬(wàn)平方米，同比增加了44.10%。

 

黃志堅(jiān)預(yù)測(cè)，2013年初改善型需求將進(jìn)入更加有利的銷售窗口期，在剛需產(chǎn)品價(jià)格普漲的情況下，將會(huì)推動(dòng)一部分猶豫的改善型買家入市，有利于大戶型公寓、聯(lián)排別墅、獨(dú)棟別墅等改善型產(chǎn)品的銷售。

 

價(jià)格“維穩(wěn)”是主流

 

上海寶華企業(yè)集團(tuán)有限公司副總裁楊健表示，今年各家開發(fā)商最后的沖刺階段已經(jīng)基本結(jié)束，12月最后一周至明年1月的銷售不過(guò)是錦上添花，為明年做充足的打算。

 

一邊是堅(jiān)持調(diào)控不動(dòng)搖言猶在耳，一邊卻是樓市年末的翹尾行情。不禁讓人對(duì)于2013年有著更多的期待。

 

“明年房地產(chǎn)開發(fā)投資回升幅度有限。”近日，由國(guó)家信息中心專家編寫、社科文獻(xiàn)出版社出版的2013年經(jīng)濟(jì)信息綠皮書《中國(guó)與世界經(jīng)濟(jì)發(fā)展報(bào)告(2013)》預(yù)測(cè)，2013年我國(guó)居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)CPI將進(jìn)入新一輪上漲階段，預(yù)計(jì)上漲3%。2013年房地產(chǎn)投資處于景氣恢復(fù)階段，開發(fā)投資回升幅度有限。由于房地產(chǎn)調(diào)控不會(huì)出現(xiàn)明顯放松，保障性住房建設(shè)面臨較大的資金壓力，2013年房地產(chǎn)投資增幅回升有限。假如明年GDP增長(zhǎng)8%左右，房?jī)r(jià)同比增幅將小幅度上升。

 

宋會(huì)雍表示，樓市目前是暖冬行情，成交正平穩(wěn)上升，雖然2013年1月樓市成交和供應(yīng)會(huì)掉入谷底，但相比2012年1月，購(gòu)房者期望值不同，出手欲望要高出許多，暖冬行情或?qū)⒀永m(xù)。

 

陸騎麟認(rèn)為，2013年的樓市整體走勢(shì)基本上還會(huì)延續(xù)2012年的回暖行情，不過(guò)從今年下半年的樓市成交來(lái)看，在限購(gòu)、限貸、房產(chǎn)稅等政策的持續(xù)抑制下，明年成交量的提升難有大突破。不過(guò)月均80萬(wàn)-100萬(wàn)平方米的成交量已經(jīng)能夠滿足開發(fā)商穩(wěn)定的現(xiàn)金流，在資金不緊張的情況下，價(jià)格也難有下跌空間。

 

中國(guó)指數(shù)研究院上海研究總監(jiān)陳延彬指出，明年一季度市場(chǎng)會(huì)慣性延續(xù)目前的回暖行情。2012年的行情整體好于2011年，2013年的行情應(yīng)該會(huì)比2012年更好些，量?jī)r(jià)小幅上升。但上升幅度不會(huì)太大，這也是比較健康、多方都愿意接受的發(fā)展方式。今年出現(xiàn)的剛需和改善型需求交替回暖的狀況，在明年仍將持續(xù)，購(gòu)房需求仍以首次置業(yè)和首次改善的剛性需求為主。

 

觀點(diǎn)

 

權(quán)衡：剛性需求仍為主導(dǎo)

 

上海社會(huì)科學(xué)院經(jīng)濟(jì)研究所副所長(zhǎng)權(quán)衡：明年房地產(chǎn)市場(chǎng)仍將在宏觀政策的調(diào)控下穩(wěn)步發(fā)展。雖然外部資金熱錢涌入可能會(huì)導(dǎo)致其他資產(chǎn)價(jià)格的異動(dòng)，但房?jī)r(jià)并不會(huì)因此上漲。近期，70個(gè)城市的房?jī)r(jià)指數(shù)上漲，主要是剛性需求推動(dòng)下部分市場(chǎng)結(jié)構(gòu)性的上漲，調(diào)控的主要目的是房地產(chǎn)的去投資化，所以剛性需求和首次改善需求的成交改善也是各方愿意看到的結(jié)果。相信，明年市場(chǎng)在堅(jiān)持調(diào)控不放松的情況下，依然是以剛性需求和首次改善需求為主導(dǎo)的市場(chǎng)。

 

陳嘯天：抑揚(yáng)交錯(cuò)震蕩向上

 

中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)市場(chǎng)委員會(huì)副秘書長(zhǎng)陳嘯天：2013年不會(huì)是一廂情愿的上行，市場(chǎng)將抑揚(yáng)交錯(cuò)、震蕩向上，不會(huì)一路上升，房企只能做波段抓窗口，均價(jià)可能上升超10%，限購(gòu)持續(xù)。

 

而成交量方面，全國(guó)商品房成交量有望達(dá)到12億平方米，均價(jià)繼續(xù)攀升10%以上。政策方面，限購(gòu)政策不會(huì)退出，房產(chǎn)稅試點(diǎn)會(huì)進(jìn)一步擴(kuò)大。投資額增速將回歸到25%以上。

 

黃志堅(jiān)：均價(jià)漲幅小于10%

 

佑威機(jī)構(gòu)執(zhí)行董事黃志堅(jiān)：基于中國(guó)經(jīng)濟(jì)“維穩(wěn)”和改善結(jié)構(gòu)的需要，明年調(diào)控政策上大幅從嚴(yán)或放寬的概率均不大，維持現(xiàn)狀或小幅變化的機(jī)會(huì)較大。因此，依照目前的運(yùn)行態(tài)勢(shì)和政策環(huán)境，預(yù)計(jì)明年樓市的成交量會(huì)大于今年。從價(jià)格上講，項(xiàng)目會(huì)形成有漲有跌的格局，主要取決于供求關(guān)系。具體而言，剛需小戶型產(chǎn)品價(jià)格會(huì)有上漲的空間，而大戶型產(chǎn)品、聯(lián)排別墅、獨(dú)棟別墅則有優(yōu)惠的空間，或價(jià)格下行的空間。改善型產(chǎn)品權(quán)重的進(jìn)一步增加而會(huì)推動(dòng)年度成交均價(jià)上升，預(yù)計(jì)商品住宅成交均價(jià)漲幅不會(huì)超過(guò)10%，約和GDP相當(dāng)。