年末，土地市場(chǎng)突然升溫，不少城市“地王”頻現(xiàn)。而樓市岑寂地度過(guò)冷淡的“金九銀十”后，也出現(xiàn)一波詭異的“翹尾”行情，“日光盤(pán)”與通宵排隊(duì)買(mǎi)房的聳聞?dòng)忠?jiàn)諸報(bào)端。“地王”的出現(xiàn)，或?qū)⒅L(zhǎng)人們對(duì)房?jī)r(jià)升高的預(yù)期。因此，國(guó)土資源部再度出手整治“地王”，最新思路是，“進(jìn)一步加大分類(lèi)指導(dǎo)力度，區(qū)分不同城市，平抑土地市場(chǎng)價(jià)格的異常波動(dòng)。”

 

年底“地王潮”突現(xiàn)

 

11月底以來(lái)，一、二線(xiàn)城市突現(xiàn)一波“地王潮”：

 

11月27日，北京市公布出讓朝陽(yáng)區(qū)農(nóng)展館北路一宗住宅混合公建用地。該宗土地規(guī)劃建筑面積不足6萬(wàn)平方米，但起拍價(jià)高達(dá)20億元，折合樓面價(jià)3.38萬(wàn)元/平方米。這一起拍價(jià)已與今年早些時(shí)拍出的“萬(wàn)柳地王”相當(dāng)。

 

同日，上海黃浦區(qū)一處地塊以27.7億元高價(jià)拍出，樓面價(jià)達(dá)36176元/平方米，是為今年上海土地單價(jià)地王。

 

11月28日，深圳寶安尖崗山一個(gè)地塊以20億元的價(jià)格成交，可售樓面地價(jià)為27268元/平方米，創(chuàng)深圳歷年土地拍賣(mài)地價(jià)新高。

 

11月30日，南京下關(guān)區(qū)濱江江邊路以西2號(hào)地塊賣(mài)出56.2億元的高價(jià)，晉升今年全國(guó)總價(jià)地王。

 

12月，上海年內(nèi)新總價(jià)地王誕生。上海徐匯區(qū)漕河涇社區(qū)一商務(wù)區(qū)地塊被萬(wàn)科[簡(jiǎn)介 最新動(dòng)態(tài)]、綠地等四家公司以54.31億元聯(lián)合拿下。

 

與土地市場(chǎng)呼應(yīng)，樓市也現(xiàn)“暖冬”情景。多地出現(xiàn)“日光盤(pán)”，廣州甚而再現(xiàn)通宵買(mǎi)房“盛況”。

 

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局11月70個(gè)大中城市新建商品房數(shù)據(jù)顯示，和上月相比，價(jià)格下降的城市10個(gè)，持平的7個(gè)，上漲的則達(dá)到53個(gè)。其中，北京11月新房房?jī)r(jià)環(huán)比上漲0.8%，高居70個(gè)城市漲幅榜首。

 

中國(guó)房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)百城價(jià)格指數(shù)調(diào)查則顯示，11月，百城房?jī)r(jià)環(huán)比10月上漲0.26%，自6月止跌后連續(xù)第6個(gè)月環(huán)比上漲，漲幅較上月擴(kuò)大0.09個(gè)百分點(diǎn)，其中60個(gè)城市環(huán)比上漲，38個(gè)城市環(huán)比下跌，2個(gè)城市持平。

 

在北京、上海等主要城市，慘遭幾年來(lái)最冷清的“金九銀十”后，11月，樓市成交量?jī)r(jià)雙雙走高，在“暖冬”中出現(xiàn)“翹尾”行情，已是大概率事件。

 

土地市場(chǎng)“供需兩旺”

 

“地王”背后，是政府推地與開(kāi)發(fā)商拿地“興致”的同步高漲，土地市場(chǎng)呈現(xiàn)一派“供需兩旺”氣象。據(jù)中原集團(tuán)研究中心監(jiān)測(cè)的13個(gè)重點(diǎn)城市的數(shù)據(jù)顯示，11月份的經(jīng)營(yíng)性用地供應(yīng)面積較10月同期上升約219%，除深圳環(huán)比下降外，其余城市均有不同程度上升。

 

據(jù)了解，今年品牌房企大多可提前完成銷(xiāo)售任務(wù)，如綠城[簡(jiǎn)介 最新動(dòng)態(tài)]10月底即已完成400億元年度銷(xiāo)售目標(biāo)的96%。大開(kāi)發(fā)商握持豐裕資金，有了“攻城略地”的資本。數(shù)據(jù)顯示，11家標(biāo)桿房企下半年拿地882億元，而上半年僅有304億元。11月以來(lái)，萬(wàn)科、綠城、招商[簡(jiǎn)介 最新動(dòng)態(tài)]、保利、富力和金地6家企業(yè)合計(jì)拿地權(quán)益支付價(jià)已超過(guò)百億，達(dá)到110.45億元。

 

“上半年，地方土地財(cái)政受到很大壓力。下半年，地方政府加大力度推地，可能還會(huì)給優(yōu)惠政策。而且此時(shí)大房企有了足夠的現(xiàn)金，調(diào)控政策也較為穩(wěn)定，并無(wú)加緊趨勢(shì)，此時(shí)拿地就很合理。”上海鑫靈銳投資管理有限公司董事、副總經(jīng)理湯輝對(duì)時(shí)代周報(bào)表示。

 

此輪“地王”主要在大城市產(chǎn)生，且以總價(jià)地王為主，單價(jià)地王相對(duì)較少。“從上?？?，‘地王’并不像2009年那么瘋狂，沒(méi)有出現(xiàn)面粉比面包貴的現(xiàn)象?？傮w來(lái)看，樓板價(jià)并不算很高，說(shuō)明今年開(kāi)發(fā)商拿地還是比較理性的。”德佑地產(chǎn)研究主任陸騎麟告訴時(shí)代周報(bào)。

 

據(jù)記者觀(guān)察，上海今年新總價(jià)地王樓板價(jià)為11000元/平方米，南京的全國(guó)總價(jià)地王樓面價(jià)為7753元/平方米，相對(duì)而言并不算高。

 

與單價(jià)地王相比，總價(jià)地王對(duì)后市房?jī)r(jià)影響較弱。“單價(jià)地王對(duì)購(gòu)房者的心理預(yù)期的影響很大，暗示市場(chǎng)底部已經(jīng)到了，房企敢于高價(jià)拿地，說(shuō)明以后房子更貴。”湯輝解釋。

 

“總價(jià)地王對(duì)樓市影響不大。而且今年推地總量并未增加，只是呈現(xiàn)前低后高態(tài)勢(shì)。”資深地產(chǎn)分析師顧海波也對(duì)時(shí)代周報(bào)表示。

 

在顧海波看來(lái)，樓市“翹尾”行情也并不像表面上看來(lái)那么“暖”。“很大程度是虛擬故事。北京辟謠了，說(shuō)是銷(xiāo)售有所上升，并沒(méi)有那么火爆。‘日光盤(pán)’之類(lèi)的說(shuō)法，有開(kāi)發(fā)商捂盤(pán)惜售、借機(jī)炒作的因素。”

 

“應(yīng)該說(shuō)是漲跌互現(xiàn)。在浙江杭州、寧波、溫州等城市，樓價(jià)仍在下滑，之前炒作過(guò)頭了，有個(gè)風(fēng)險(xiǎn)釋放的過(guò)程。其他一些二、三線(xiàn)城市，樓市供應(yīng)量都很大，很難說(shuō)樓市就此回暖了。”顧海波稱(chēng)。

 

“一線(xiàn)城市從上海來(lái)看，現(xiàn)在處于量平價(jià)穩(wěn)狀態(tài)。我們作過(guò)統(tǒng)計(jì)，今年上海成交排名前十的樓盤(pán)，七個(gè)樓盤(pán)以上半年成交為主，而全年成交均價(jià)僅比上半年高出1%-2%。這說(shuō)明房?jī)r(jià)在下半年只是略有上漲，樓市只能說(shuō)在底部略有回升。”陸騎麟表示。

 

整治“地王”疑為表面文章

 

在調(diào)控的大背景下，“地王潮”赫然登場(chǎng)，引起了國(guó)土部警惕。12月18日，在2012年房地產(chǎn)用地管理調(diào)控情況新聞發(fā)布會(huì)上，國(guó)土部土地利用司司長(zhǎng)廖永林首次劃分“市場(chǎng)異動(dòng)三類(lèi)城市”，并完整披露了該部的“防波動(dòng)”調(diào)控思路。

 

所謂市場(chǎng)異動(dòng)的三類(lèi)城市，是指國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布房?jī)r(jià)的70個(gè)大中城市中，凡屬新建商品住宅和二手住宅交易價(jià)格指數(shù)同比上漲或者環(huán)比連續(xù)三個(gè)月上漲的城市；住宅或者商用商埠用地供應(yīng)量偏離過(guò)去5年平均值，地價(jià)同比或者環(huán)比上漲的城市；近三個(gè)月以來(lái)出現(xiàn)住宅或者商埠用地較高異常地價(jià)的城市。

 

對(duì)市場(chǎng)出現(xiàn)波動(dòng)的城市，國(guó)土部要求在三個(gè)方面采取切實(shí)措施，一是加供應(yīng)、穩(wěn)后市；二是控異常、防波動(dòng)；三是避免誤讀誤導(dǎo)、穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期。

 

為整治“地王”，廖永林提出三招：一是對(duì)總價(jià)較高的地塊，實(shí)行分割處理，劃為多宗地供應(yīng)。對(duì)地段較好、單價(jià)較高的優(yōu)質(zhì)地塊，或與條件較差的土地放在一起供應(yīng)。二是靈活使用多種競(jìng)價(jià)方式。對(duì)可能出現(xiàn)過(guò)度競(jìng)爭(zhēng)的地塊，選用“競(jìng)地價(jià)、競(jìng)配建”等多種競(jìng)價(jià)方式。三是進(jìn)一步嚴(yán)格市場(chǎng)準(zhǔn)入條件，加強(qiáng)競(jìng)買(mǎi)人資格、購(gòu)地資金合規(guī)性審查。

 

首次劃分市場(chǎng)異動(dòng)三類(lèi)城市，在業(yè)界人士看來(lái)，意味著未來(lái)調(diào)控可能會(huì)差異化。“全國(guó)樓市的格局不一樣，一線(xiàn)城市房?jī)r(jià)上漲比較明顯，二線(xiàn)城市只是度過(guò)了最困難的時(shí)候，三、四線(xiàn)城市現(xiàn)在還非常痛苦。要針對(duì)不同的城市采用不同的調(diào)控方法。”中國(guó)房地產(chǎn)信息集團(tuán)研究總監(jiān)薛建雄對(duì)時(shí)代周報(bào)表示。

 

而“化整為零”、“好壞搭配”、“競(jìng)地價(jià)”之外“競(jìng)配建”等防“地王”招數(shù)，則引起了業(yè)界普遍質(zhì)疑，認(rèn)為只是做表面文章。

 

與限制“地王”相比，陸騎麟認(rèn)為，加大力度打擊囤地，對(duì)土地市場(chǎng)的健康發(fā)展更有積極意義。“這會(huì)真正增加供應(yīng)，也有利于減少‘地王’出現(xiàn)。”

 

國(guó)土部此次也再度念了“清理閑置用地”緊箍咒，要求各地繼續(xù)加大閑置土地處置力度，嚴(yán)格按程序及時(shí)調(diào)查、認(rèn)定和處置。

 

并不樂(lè)觀(guān)的是，囤地依然普遍存在，為開(kāi)發(fā)商通行策略。國(guó)土部數(shù)據(jù)顯示，截至今年11月底，全國(guó)閑置房地產(chǎn)用地1.1萬(wàn)公頃，僅比2010年5月底的16.95萬(wàn)畝減少了4500畝。也就是說(shuō)，兩年半時(shí)間里，全國(guó)閑置房地產(chǎn)用地規(guī)模僅下降了2.65%。

 

“經(jīng)濟(jì)過(guò)度依賴(lài)房地產(chǎn)，以房為綱，使大家關(guān)注于政府敢不敢真正下重手調(diào)控房地產(chǎn)。房地產(chǎn)需要的是制度性調(diào)控，而不是政策調(diào)控。政策調(diào)控太多變，大家只得游移觀(guān)望。如果把一些政策作為制度固定下來(lái)，比如真正嚴(yán)格打擊囤地，土地市場(chǎng)和樓市都會(huì)更理性。”顧海波表示。

 

改變地方政府對(duì)土地財(cái)政的依賴(lài)，在湯輝看來(lái)，才是扼制“地王”產(chǎn)生的利器。“中央應(yīng)將財(cái)權(quán)更多地下放給地方，推進(jìn)政府改革，減輕地方財(cái)政壓力，可能會(huì)削弱土地財(cái)政的支柱作用。”