報復性反彈、翹尾、地王等詞成為了年底樓市熱議的話題，但整體而言今年北京樓市依然處于“價跌量漲”的格局。日前，亞豪機構(gòu)發(fā)布今年全年樓市報告，截至12月24日，北京商品住宅共實現(xiàn)成交120100套，成交均價為20654元/平方米，同比跌幅為4.8%。業(yè)內(nèi)人士預計，雖然樓市暖冬依然繼續(xù)，但是隨著一些個別區(qū)域出現(xiàn)房價異動，明年樓市調(diào)控加碼的風險可能將加大。

房價同比降4.8%

在報復性反彈、翹尾、地王等一片熱鬧聲中，北京樓市以低開高走的態(tài)勢結(jié)束了2012年。隨著三季度以來成交量的放大、部分樓盤出現(xiàn)上調(diào)價格的情況下，北京房價給人的感覺反彈勢頭很猛，但整體而言今年房價同比2011年下跌4.8%。

據(jù)亞豪機構(gòu)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2012年（截至12月24日）北京商品住宅共實現(xiàn)成交120100套，成交面積1308.07萬平方米，相比去年同期分別增長35.3%、39.6%，并且達到三年來的新高。在這其中現(xiàn)房成交的漲幅尤為明顯，2012年（截至12月24日）北京現(xiàn)房住宅共實現(xiàn)成交25150套，成交面積283.88萬平方米，同比分別上漲75.5%、68.6%。與此同時，2012年北京商品住宅成交均價為20654元/平方米，同比跌幅為4.8%。

明明感覺年底的房價比年初高了很多，為什么全年的房價反而降低了呢？

對此，亞豪機構(gòu)副總經(jīng)理高姍分析認為，從年度成交量排行榜中可以看出，排名前十的項目當中，有7個項目曾出現(xiàn)過較大幅度的價格調(diào)整或是超低價入市，例如魯能7號院項目5月份曾以1.09萬元/平方米價格入市，相比目前的價格下調(diào)30%左右，大量價格的深度調(diào)整也使得部分區(qū)域，例如大興、房山、通州等整個區(qū)域均價出現(xiàn)20%-30%的下滑。而這些區(qū)域以及項目的價格調(diào)整，也直接吸引了自去年調(diào)控之后積聚起的資格購買人群，使得樓市成交量自5月份開始不斷上揚，并在8月份達到14528套的高位水平。而現(xiàn)房成交的大幅上漲則是由于去年調(diào)控之后部分項目“惜售”，推遲到今年開盤項目已進展至現(xiàn)房階段。

記者了解到，今年初北京多地曾經(jīng)出現(xiàn)了不少低價盤，今年1月份龍湖時代天街起價只有1.18萬元/平方米；5月份保利春天里開盤起價1.15萬元/平方米；保利羅蘭香谷特價房1.4萬元/平方米等等。

“盡管目前部分項目的價格出現(xiàn)了一定幅度的上漲，但是由于年初的低價項目獲得了大量成交，整體上拉低了全年的均價。”亞豪機構(gòu)研究總監(jiān)郭毅對記者表示。

導致交易量快速上漲主要是由于調(diào)控兩年來樓市供應不足導致的。根據(jù)亞豪機構(gòu)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2012年（截至12月24日）北京商品住宅市場共新增供應66013套，預售許可面積724.8萬平方米，供需缺口高達53913套。而供應量“不給力”一方面使得北京樓市成交未能保持在高位，自8月份之后月度成交情況又開始出現(xiàn)逐漸下滑情況；另一方面也使得今年下半年開始市場價格又進入上揚階段，供應不足帶來后期市場價格的回漲也使得全年均價并未出現(xiàn)較大幅度的跌幅。

調(diào)控風險加劇

正如萬科執(zhí)行副總裁毛大慶所言，開發(fā)商就是農(nóng)民，要看天吃飯，對于明年的天（調(diào)控政策），現(xiàn)在開發(fā)商還不敢樂觀。

經(jīng)過樓市近幾年的規(guī)律不難發(fā)現(xiàn)，只要市場出現(xiàn)成交量和價格的大幅上揚，必然會招至調(diào)控的到來。

連日來，無論是土地市場還是住房市場均出現(xiàn)了挑動調(diào)控神經(jīng)的事件。在住宅市場，日前有報道稱，北京某二手房一夜提價70萬元，另外一二手房半年累計提價150萬元。對此，北京市住建委相關(guān)負責人回應，經(jīng)調(diào)查發(fā)現(xiàn)，上述情況屬個別開發(fā)企業(yè)制造的假象、誘導消費者購買的違規(guī)炒作行為，市住建委將嚴厲查處，絕不姑息。同時強調(diào)，北京將長期堅持房地產(chǎn)市場調(diào)控政策不動搖，嚴格執(zhí)行住房限購等各項措施，堅決遏制投資投機需求。同時北京重申五年社保和納稅證明的條件，進一步嚴格了限購資格。

“從處罰金地格林格林和紫金新干線兩個事件來看，在中央政府無新的調(diào)控政策出臺之前，北京市主要還是嚴格限購資格和通過預售證等手段來對市場進行調(diào)節(jié)。”一位不愿透露姓名的開發(fā)商向記者表示。

對于限購政策是否將延續(xù)也有了定論，12月25日在住建部年度工作會議上，住建部部長姜偉新表示，目前有地方城市在放松限購等樓市調(diào)控，國務院和住建部已經(jīng)高度關(guān)注并且進行調(diào)研。限購政策作為一個被認為能夠有效抑制樓市投機投資性購房需求的政策，將在2013年繼續(xù)執(zhí)行。

“從限購政策將延續(xù)的明確表態(tài)來看，房產(chǎn)稅的推行還將延后，各地可能會執(zhí)行限購政策的上線，狠卡購買資格，如居住證、補繳社保、公司名義購房等將有可能被堵。”業(yè)內(nèi)人士表示。