深圳限購令悄然已執(zhí)行兩年。在那些同樣被限購的北京、上海等城市，兩年間開發(fā)商找到規(guī)避限購的方法：通過“商改住”或者“工改住”推出可以做住宅使用的商業(yè)性質(zhì)的樓盤。這些樓盤打著“不限購”、“不限貸”的旗幟招攬購房者，成為市場上活躍的新興市場。
而記者從市場了解到，限購之前深圳“商業(yè)改住宅”的案例比較多，而限購之后，由于商業(yè)性質(zhì)的土地不受限購影響，因此基本沒有嚴格意義上的“商業(yè)改住宅”的案例。而在限購下，開發(fā)商更加珍惜商業(yè)性質(zhì)的土地，其中不乏將一些單位打造為擁有居住功能的“商務(wù)公寓”，這類產(chǎn)品受到投資買家的歡迎。不過與其他城市不同，深圳這類商務(wù)公寓的單價不會明顯低于同片區(qū)住宅，甚至還會高于住宅價格。
業(yè)內(nèi)人士提醒消費者，這類商務(wù)公寓會與住宅有幾大不同，一是土地性質(zhì)為商業(yè)，一般多為50年產(chǎn)權(quán)；二是商務(wù)公寓一般不通燃氣，個別衛(wèi)生間等也會與住宅不同；三是其水電收費標準為商用，高于民用價格，個別物業(yè)費還會高于住宅標準；四是其按揭首付必須為五成以上，且十年內(nèi)還清貸款，消費者需要首先了解其區(qū)別后再理性決定置業(yè)意向。
商務(wù)公寓不限購成新寵
限購政策執(zhí)行兩年來，北京、上海等城市都出現(xiàn)了多個商改住項目。在上海，商改住項目的房價低于周邊住宅，受到了不少市民的追捧。而在北京，由于商改住項目的大行其道，政府已出臺政策規(guī)定“商業(yè)、辦公類項目將不得每戶單獨設(shè)衛(wèi)生間；若開發(fā)商自己打隔斷，分成多個房屋當作住宅出售，將不能辦理房產(chǎn)證”，徹底叫停“商改住”項目。
在深圳，以前沒受到如此關(guān)注的商務(wù)公寓項目，現(xiàn)在則大打“不限購不限貸”牌，在住宅被限購的市場中主打投資需求的買家。
深圳上周末入市的瑞澤佳園項目即為此類商改住項目，其首批推出的單位正是商業(yè)性質(zhì)土地上開發(fā)的，但同時又可以作為居住需求的商住兩用產(chǎn)品。據(jù)介紹，這批單位的層高達到4.2米，遠高于普通住宅的標準層高，而更像是商務(wù)辦公寫字樓產(chǎn)品的層高，在對外的推廣宣傳中，這個項目以超高的實用率來吸引買家的注意。
而在今年前些時候入市的嘉葆潤金座項目也是這種“商務(wù)公寓”類產(chǎn)品。其多為超高層高的單位，開發(fā)商在其樣板房分別打造了適合辦公和適合居住的兩種復(fù)式戶型。該項目銷售人員向記者表示，這一項目可做為辦公用途，但同時其超高層高也可用于居住并“一層改兩層”，有超高的使用率，唯一不便的是這一項目沒有通燃氣，但住家可以使用電加熱灶具。
世聯(lián)地產(chǎn)華南首席分析師曹取告訴記者，以前深圳有不少“商改住”項目，“那時候商業(yè)沒有現(xiàn)在這么熱，相比較還是住宅市場更為吃香，于是不少開發(fā)商變更土地用途轉(zhuǎn)而開發(fā)住宅類產(chǎn)品”。而現(xiàn)在，曹取表示，這兩年真正改變土地性質(zhì)的“商改住”項目則幾乎沒有，一方面是商業(yè)市場火熱，另一方面在住宅限購的背景下，商業(yè)性質(zhì)的項目有更多的市場機會。此外，“深圳土地在出讓時一般都有住宅和商業(yè)等土地性質(zhì)、面積和比例的限制”，曹取告訴記者，這種要求也限制了開發(fā)商不能任意地進行“商改住”。
而在目前限購的背景下，市場也更多地催生了“商務(wù)公寓”這種產(chǎn)品。曹取表示，相比于土地性質(zhì)層面的改變，一些開發(fā)商會在其商業(yè)性質(zhì)土地上開發(fā)“商務(wù)公寓”產(chǎn)品，不過這往往取決于項目的定位。
“商務(wù)公寓至少需五成首付”
據(jù)了解，近期深圳市場上的一些住宅產(chǎn)品，如保利上城、星河時代等項目都包含有一部分的商務(wù)公寓類產(chǎn)品。據(jù)介紹，這類產(chǎn)品由于不限購、不限貸，一般都更加受到投資買家的青睞，其價格一般也略高于住宅類產(chǎn)品。
專家告訴記者，購買“商務(wù)公寓”項目作為居住用途的買家需要注意其與普通住宅項目的不同。消費者需要充分了解這些不同，并能夠接受的情況下選購商務(wù)公寓作為自住。
首先“商業(yè)公寓”其作為商業(yè)項目，其貸款按揭的政策不同于住宅，一般需首付五成以上，同時貸款利率也為基準或上浮，在貸款的年限上，商業(yè)項目最長貸款年限也僅為十年。“如果是首套房買家，這一按揭政策顯然不如有多項優(yōu)惠的首套住宅的按揭貸款優(yōu)惠，而如果已經(jīng)有房的二套房以上買家，商務(wù)公寓則具備不限購，不限貸的優(yōu)勢”，專家表示。
而在實際市場中，開發(fā)商為了能讓這類產(chǎn)品更多地被自住買家所接受，推出不少方式讓購房者可以首付更少成數(shù)。在樓市低迷的上半年，嘉葆潤金座就針對自住需求購房者打出“買一層送一層，首付僅兩成”的促銷方案。在這一方案中，開發(fā)商為購房者免息墊付二成五的首期款，購房者只需支付二成首付，但需要在24個月內(nèi)分期付清開發(fā)商為其墊付的另外兩成五首期款。
另外，商業(yè)項目的土地一般只有50年的產(chǎn)權(quán)，而住宅一般則有70年。不過，曹取告訴記者，深圳近期入市的幾個商業(yè)公寓則不乏具有70年產(chǎn)權(quán)的產(chǎn)品，“這些項目或為在土地出讓階段即與政府溝通談好的出讓條件，所以具有70年產(chǎn)權(quán)”。
再者，商住公寓由于其商業(yè)性質(zhì)，其在戶型設(shè)計和配套上也會有不同。“以前還有一些商業(yè)項目不允許每戶一個衛(wèi)生間，必須是公共衛(wèi)生間，而現(xiàn)在這一條件一般都被打破了”，曹取表示，但商業(yè)項目依然是不能通燃氣的。記者走訪幾個商務(wù)公寓項目，這些項目也確實沒有燃氣配套，銷售人員表示，這種戶型可使用電加熱炊具來滿足日常烹飪的需求。此外，由于其商業(yè)用途，商務(wù)公寓的水電價格和物業(yè)費都是按照商用價格標準來收取，或高于民用價格不少。
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