明年中國住房市場的走向與市場內(nèi)在性無關(guān)，與市場供求關(guān)系無關(guān)，更與住房市場買賣雙方的偏好無關(guān)，而與政府的房地產(chǎn)宏觀調(diào)控底線有關(guān)。

 

中國住房市場有濃厚的政策市味道，因此，要判斷2013年中國住房市場會走向哪里？住房市場價格是上漲還是下跌？它與市場內(nèi)在性無關(guān)，與市場供求關(guān)系無關(guān)，更與住房市場買賣雙方的偏好無關(guān)，而與明年政府的房地產(chǎn)宏觀調(diào)控底線有關(guān)。

 

首先，我們來看當(dāng)前住房市場的基本態(tài)勢。12月18日國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)顯示，70個大中城市房價環(huán)比上漲的有53個，占比達七成以上。同日央行公布的四季度問卷調(diào)查顯示，29％的居民預(yù)期房價上漲，同比上漲10個百分點，比年初高11．3個百分點。據(jù)報道，隨著一些城市的樓市價格上漲，京滬廣等地再次出現(xiàn)恐慌性購房潮。在這種情況下，國內(nèi)地產(chǎn)股表現(xiàn)搶眼，不少企業(yè)紛紛進入土地市場。

 

這種現(xiàn)象說明，多年來房地產(chǎn)宏觀調(diào)控效果十分有限，說明頂在天花板上的房價不僅沒有下跌，反之又開始上漲，說明國內(nèi)以投機炒作為主導(dǎo)的房地產(chǎn)市場性質(zhì)根本就沒有改變。由于住房市場是投機炒作為主導(dǎo)的市場，所以市場價格完全由預(yù)期來決定。當(dāng)房價上漲的預(yù)期強化時，必然導(dǎo)致房地產(chǎn)開發(fā)商、國內(nèi)其他企業(yè)、住房投資者以及其他相關(guān)利益者開始涌入市場。

 

最近相關(guān)報告指出，當(dāng)前過高的住房價格使得80％以上的民眾沒有支付能力進入住房市場。而住房是每一個人的最大民生，它不僅是每一個民眾最必需的生活用品，而且住房購買支出費用在每一個家庭的日常消費中占有絕對高的比重。

 

從早幾年國內(nèi)經(jīng)濟發(fā)展的態(tài)勢來看，過高房價使得房地產(chǎn)利潤驚人。比如，有一家早年做家電銷售的企業(yè)，其做一個房地產(chǎn)項目的利潤達到該企業(yè)前16年經(jīng)營利潤的總和。有不少炒房者，本來初期擁有的財富在10萬元左右，但就在不到10年的時間里，其財富飆升到千萬或億萬元以上。而地方政府的情況也是如此，因為有了高房價，各地土地的價格就水漲船高，不少地方一年獲得的土地出讓金可以與該地多年的財政收入相等。這些企業(yè)、個人及地方政府的財富增長從何而來？在一個零和博弈的市場內(nèi)，這些房地產(chǎn)相關(guān)利益者所獲得的暴利，必然要廣大中低收入的住房購買者來承受。

 

同時，在房地產(chǎn)逐利的這10年里，各種各樣的資源都涌入了住房市場，各種不同的企業(yè)都涌入了房地產(chǎn)市場，中國經(jīng)濟可以說完全變成了一個“房地產(chǎn)化”的經(jīng)濟。這種完全以“房地產(chǎn)化”為主導(dǎo)的經(jīng)濟，不僅嚴(yán)重阻礙了國家經(jīng)濟產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整和經(jīng)濟發(fā)展戰(zhàn)略的轉(zhuǎn)型，也引發(fā)了一系列嚴(yán)重的社會問題。如嚴(yán)重財富分配不公、官商勾結(jié)嚴(yán)重、政府官員腐敗盛行、民眾創(chuàng)造財富的價值觀念扭曲等。整個社會與經(jīng)濟都完全裝入住房這個不可破解的“套子”里。

 

中國持續(xù)10年被吹得巨大的房地產(chǎn)泡沫不僅沒有經(jīng)歷過周期性調(diào)整，這泡沫反而越吹越大。這與政府要提高經(jīng)濟增長的質(zhì)量與效益相沖突，如果這種吹得巨大的房地產(chǎn)泡沫得不到遏制，它的破滅不可避免。中國房地產(chǎn)泡沫一旦破滅，必然會引發(fā)中國的銀行危機、金融危機、經(jīng)濟危機及社會危機。所以，遏制國內(nèi)房地產(chǎn)市場巨大的泡沫是政府工作的重中之重。

 

當(dāng)前國內(nèi)住房市場的房價為何又重新上漲？最為根本的原因就在于市場預(yù)期現(xiàn)有的住房政策會進一步放松。因為，盡管中央經(jīng)濟工作會議強調(diào)對房地產(chǎn)宏觀調(diào)控不動搖，但新領(lǐng)導(dǎo)層強調(diào)城鎮(zhèn)化的重要性，這使得一些人自以為看到了樓價上漲的“新機遇”。

 

2013年國內(nèi)房地產(chǎn)市場會走向哪里？關(guān)鍵不僅在于新一屆領(lǐng)導(dǎo)班子對當(dāng)前房價水平的容忍度，也在于是不是會對住房市場采取真正的新政策，以便讓住房市場的性質(zhì)實現(xiàn)轉(zhuǎn)型。這兩個方面應(yīng)該是衡量未來政府房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策的底線與決心的基點。如果政府沒有真正要求住房市場轉(zhuǎn)型為消費為主導(dǎo)的市場，而是為了穩(wěn)增長讓當(dāng)前這種以投機炒作為主導(dǎo)的市場持續(xù)，那么國內(nèi)房地產(chǎn)市場的價格會繼續(xù)飆升，房地產(chǎn)泡沫將繼續(xù)吹大，中國經(jīng)濟又可能走上早幾年以房地產(chǎn)拉高“GDP”的老路。如果政府不能容忍當(dāng)前以投機炒作為主導(dǎo)的住房市場繼續(xù)發(fā)展，而堅決要擠出當(dāng)前中國房地產(chǎn)市場的泡沫，并對這個市場動大手術(shù)，進行重大的制度改革，并出臺堅決遏制房地產(chǎn)投機炒作的嚴(yán)厲的信貸和稅收政策，那么中國樓市的房價水平將回歸理性，中國住房市場將走上健康發(fā)展之路。（作者系金融學(xué)者）