地鐵、城際鐵路，由于相對(duì)低廉的票價(jià)、公交化的運(yùn)行、準(zhǔn)點(diǎn)的到達(dá)率，帶動(dòng)沿線房?jī)r(jià)飆升。
但是，高鐵能否帶動(dòng)沿線房?jī)r(jià)的上漲？這是一個(gè)頗具爭(zhēng)議的命題。
目前，業(yè)內(nèi)普遍并不看好高鐵沿線的住宅地產(chǎn)價(jià)格的飆升，但是對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)，則是信心滿滿。
地鐵、城鐵帶動(dòng)沿線房?jī)r(jià)瘋漲
軌道延伸，改變城市形態(tài)和城市半徑。宋先生是河南在京務(wù)工人員。2003年，北京奧運(yùn)村附近、南三環(huán)附近的房產(chǎn)2400元/平方米，長(zhǎng)安街建國(guó)門(mén)附近不到8000元/平方米，但是他無(wú)力承受，就買(mǎi)到了通州區(qū)北環(huán)島(現(xiàn)在的通州北關(guān)橋)再向北很遠(yuǎn)、很偏僻一個(gè)地方的房子，價(jià)格1700元/平方米。他看中的是地鐵1號(hào)線的東延。2005年，北京地鐵1號(hào)線向東還只通行到四惠東，然后搭出租車(chē)還要花費(fèi)30多元才能到家。
這些年，他的房子隨著北京的房?jī)r(jià)上漲而升值，但更多的是地鐵經(jīng)過(guò)這里所帶來(lái)的升值，最近，北京地鐵6號(hào)線東延，正好經(jīng)過(guò)他的房子附近，他的房子每平方米上漲到2萬(wàn)元。
放眼國(guó)內(nèi)，地鐵周邊房?jī)r(jià)上升這條規(guī)律，在其他許多二、三線城市也得到印證。不少人因?yàn)楫?dāng)年未看到城鐵、地鐵開(kāi)通機(jī)遇，至今仍因?yàn)殄e(cuò)過(guò)買(mǎi)房而遺憾。
而在省會(huì)各大媒體上，鄭州地鐵1號(hào)線一期工程即將在明年貫通的消息，也在刺激著市民以及開(kāi)發(fā)商高度敏感的神經(jīng)。
攤開(kāi)鄭州秋季房地產(chǎn)博覽會(huì)購(gòu)房指南圖(本報(bào)今年10月舉行的“首屆中原人居文化節(jié)暨2012房地產(chǎn)博覽會(huì)”上發(fā)放的地圖)，鄭州市區(qū)177個(gè)在售樓盤(pán)的分布位置盡收眼底。尤其值得關(guān)注的是，從鄭州大學(xué)新校區(qū)延伸到鄭州東站的地鐵1號(hào)線周?chē)麡潜P(pán)扎堆。
圍繞著鄭州—開(kāi)封城際鐵路線附近，不少先知先覺(jué)的人，已經(jīng)著手在開(kāi)封、中牟、鄭開(kāi)大道周邊買(mǎi)房置業(yè)。附近的房?jī)r(jià)也已經(jīng)與數(shù)年前不可同日而語(yǔ)。
高鐵帶動(dòng)沿線房?jī)r(jià)上漲，是一個(gè)偽命題？
今年，清華大學(xué)一位教授在一次授課時(shí)講到，今后房?jī)r(jià)上漲空間較大的就是高鐵沿線城市，特別是二、三線城市房?jī)r(jià)的上漲。
但是，也有一位資深媒體人對(duì)此提出疑問(wèn)：“我也知道信陽(yáng)南灣湖附近風(fēng)景優(yōu)美，我也知道信陽(yáng)的房比較廉價(jià)，但是，我在鄭州工作，我會(huì)在信陽(yáng)買(mǎi)房嗎？”
他進(jìn)一步解釋說(shuō)，如果他在信陽(yáng)買(mǎi)房，別說(shuō)每天了，每周去信陽(yáng)一次，“粗算下來(lái)，從鄭州東站到信陽(yáng)東的G545次列車(chē)二等座是155元，一去一回就是300多元，再加上其他費(fèi)用，一個(gè)月下來(lái)1000多元。這不是工薪階層能夠承受得了的。”
實(shí)際上，高鐵會(huì)給樓市帶來(lái)什么，一直是業(yè)內(nèi)甚至政府官員激烈爭(zhēng)論的話題。第一種觀點(diǎn)是“高鐵黃金萬(wàn)兩”論，會(huì)把樓市重新帶入“黃金十年”。第二種觀點(diǎn)是，高鐵幾乎對(duì)樓市沒(méi)有影響。
高鐵對(duì)地產(chǎn)的拉動(dòng)，不是說(shuō)立竿見(jiàn)影，而是長(zhǎng)遠(yuǎn)的
安陽(yáng)市富惠房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限責(zé)任公司董事長(zhǎng)兼總經(jīng)理史近福，已經(jīng)從事房地產(chǎn)行業(yè)20年。對(duì)于高鐵與樓市的關(guān)系，他有著自己的判斷。
他認(rèn)為，高鐵對(duì)樓市影響的兩種觀點(diǎn)，都有可取之處。但是，這兩種觀點(diǎn)比較偏激，并沒(méi)有厘清高鐵與樓市之間的真正聯(lián)系。
高鐵開(kāi)通后，對(duì)安陽(yáng)房地產(chǎn)影響如何？史近福說(shuō)：“高鐵對(duì)地產(chǎn)的拉動(dòng)，不是說(shuō)立竿見(jiàn)影，而是長(zhǎng)遠(yuǎn)的。”
他解釋說(shuō)，高鐵對(duì)房地產(chǎn)直接的關(guān)系不是很大，但高鐵對(duì)地區(qū)的經(jīng)濟(jì)是有幫助的，反過(guò)來(lái)說(shuō)，經(jīng)濟(jì)發(fā)展了，也能帶動(dòng)房地產(chǎn)的發(fā)展。“高鐵站附近商業(yè)地產(chǎn)還是很有前途的，這個(gè)圈，我估計(jì)就是500米到1000米這個(gè)范圍之內(nèi)，這個(gè)范圍不會(huì)太大，主要就是商業(yè)、服務(wù)業(yè)、旅館、餐飲業(yè)。”
實(shí)際上，史近福的理論，在洛陽(yáng)、三門(mén)峽已經(jīng)得到驗(yàn)證。洛陽(yáng)、三門(mén)峽通了高鐵，房?jī)r(jià)并沒(méi)有因此大漲。
在新鄉(xiāng)、開(kāi)封等地有開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，長(zhǎng)期關(guān)注交通對(duì)房地產(chǎn)影響的競(jìng)合地產(chǎn)董事長(zhǎng)王東說(shuō)，并不是說(shuō)三四線城市通了高鐵，房?jī)r(jià)馬上就趕上武漢了，這個(gè)事有一個(gè)循序漸進(jìn)的過(guò)程。
高鐵一響，住宅和商業(yè)誰(shuí)能中槍?zhuān)?/div>
誠(chéng)如斯言，業(yè)內(nèi)普遍并不看好高鐵沿線的住宅地產(chǎn)價(jià)格的飆升，但是對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)，則是信心滿滿。
2001年，位于一座人造小島上的韓國(guó)仁川國(guó)際機(jī)場(chǎng)正式開(kāi)放。由于交通可及性優(yōu)勢(shì)明顯，這個(gè)小島很快成為國(guó)際性商業(yè)樞紐。今年，位于仁川機(jī)場(chǎng)1000公里開(kāi)外的鄭州東站，也正在以無(wú)可比擬的交通優(yōu)勢(shì)，吸引商業(yè)地產(chǎn)在此集聚。
安陽(yáng)市敦豪貨運(yùn)代理有限公司經(jīng)理拜清女士，最近正忙著將公司搬到鄭州。今明兩年，高鐵、城鐵、地鐵，這3種主要的交通方式相繼在鄭州交會(huì)，碰撞出耀眼的火花：今年9月28日，鄭武高鐵在鄭州東站舉行開(kāi)通儀式；12月26日，京廣高鐵全線貫通；明年，鄭州-開(kāi)封城際鐵路、橫貫鄭州市的地鐵1號(hào)線一期工程，也要在鄭州東站交會(huì)。
拜清說(shuō)，鄭州發(fā)展得很迅速，有要和口岸城市一爭(zhēng)高下的感覺(jué)，軌道交通優(yōu)勢(shì)，讓她下定把公司遷往鄭州的決心。
“來(lái)自全國(guó)各地的產(chǎn)業(yè)聚集到鄭州，聚集到高鐵商務(wù)圈，首先會(huì)干什么？就是買(mǎi)房。尤其是要買(mǎi)寫(xiě)字樓。”河南房地產(chǎn)業(yè)商會(huì)常務(wù)副會(huì)長(zhǎng)兼秘書(shū)長(zhǎng)趙進(jìn)京一語(yǔ)點(diǎn)破其中奧秘，“產(chǎn)業(yè)集聚效應(yīng)，對(duì)高鐵商圈，對(duì)鄭州房地產(chǎn)長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展來(lái)說(shuō)，意義深遠(yuǎn)。”
摩天地標(biāo)提升高鐵商務(wù)圈輻射能力
2012年9月，鄭州高鐵站正式落成使用。對(duì)鄭州來(lái)說(shuō)，是一個(gè)發(fā)展的新機(jī)遇。京廣、徐蘭兩大高鐵在鄭州交會(huì)，造就亞洲最大的高鐵站?？偯娣e近41.2萬(wàn)平方米，總投入達(dá)89億元，形成具有口岸功能的大型交通綜合樞紐。
圍繞著鄭州東站3公里以內(nèi)，40座商務(wù)樓宇林立，高鐵商務(wù)圈地位日益穩(wěn)固。最能支撐這種觀點(diǎn)的是來(lái)自鄭州市房管局的一份數(shù)據(jù)。數(shù)據(jù)顯示，今年3季度，借著鄭州東站投入運(yùn)營(yíng)的東風(fēng)，鄭東新區(qū)的商業(yè)地產(chǎn)(寫(xiě)字樓和商鋪)繼CBD內(nèi)外環(huán)之后，進(jìn)入了又一個(gè)集中上市期。3季度，鄭東新區(qū)商鋪投放面積共計(jì)10.17萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)141.43%，環(huán)比增長(zhǎng)61.20%；寫(xiě)字樓投放面積39.53萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)262.71%，環(huán)比增長(zhǎng)599.17%。
鄭東綠地中心，一座坐落在高鐵站西廣場(chǎng)的285米高的摩天高樓。該項(xiàng)目甫一問(wèn)世，就引發(fā)強(qiáng)烈關(guān)注。10月份鄭東綠地中心開(kāi)盤(pán)狂銷(xiāo)12.6億元，更是引起業(yè)內(nèi)震動(dòng)。未來(lái)，鄭東綠地中心將成為中原第一高雙塔式建筑以及體量最大的超高層建筑，勢(shì)必提升高鐵商務(wù)圈輻射能力。
中小城市或?qū)⒚媾R“高鐵陣痛”
有學(xué)者分析，從短期來(lái)說(shuō)，高鐵對(duì)于中小等城市的高端商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展可能會(huì)產(chǎn)生一定的負(fù)面影響。
根據(jù)諾貝爾經(jīng)濟(jì)學(xué)獎(jiǎng)獲得者繆爾達(dá)爾提出的“回波效應(yīng)”，經(jīng)濟(jì)活動(dòng)正在擴(kuò)張的地點(diǎn)和地區(qū)將會(huì)從其他地區(qū)吸引凈人口流入、資本流入和貿(mào)易活動(dòng)流入，從而加快自身發(fā)展，而周?chē)貐^(qū)的發(fā)展速度降低。
學(xué)者車(chē)驥沖通過(guò)對(duì)鎮(zhèn)江等城市進(jìn)行研究分析發(fā)現(xiàn)，京滬高鐵開(kāi)通之后，鎮(zhèn)江市民去上海、南京消費(fèi)更加方便快捷，鎮(zhèn)江南站附近的商業(yè)服務(wù)顯然沒(méi)有太大競(jìng)爭(zhēng)力。
他擔(dān)心，京廣高鐵開(kāi)通后，沿線中小城市高端商業(yè)會(huì)向北京、武漢、廣州這些大城市流通，短期內(nèi)反而不利于當(dāng)?shù)厣虡I(yè)地產(chǎn)發(fā)展。
實(shí)際上，更多學(xué)者對(duì)高鐵對(duì)周邊城市商業(yè)地產(chǎn)的影響持肯定態(tài)度。中國(guó)城市規(guī)劃學(xué)會(huì)常務(wù)理事、中國(guó)地理學(xué)會(huì)城市地理專(zhuān)業(yè)委員會(huì)主任李春敏認(rèn)為，高鐵對(duì)商業(yè)地產(chǎn)價(jià)值的提升遠(yuǎn)不及城市軌道交通，但是它在促進(jìn)大范圍客流和物流流通的過(guò)程中卻發(fā)揮著城市軌道交通不能比擬的作用。所以從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，高鐵肯定會(huì)對(duì)沿線城市房地產(chǎn)業(yè)帶來(lái)積極影響。
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