“城鎮(zhèn)化”對我們而言并不陌生，早在“七五”規(guī)劃期間，政府就曾提出城鎮(zhèn)化發(fā)展道路。十八大前后，李克強(qiáng)多次關(guān)于城鎮(zhèn)化的描述，使得“新型城鎮(zhèn)化”成為業(yè)內(nèi)討論的熱點(diǎn)問題，并將城鎮(zhèn)化與房地產(chǎn)聯(lián)系起來，更有城鎮(zhèn)化必將帶來房價(jià)的新一輪上漲的觀點(diǎn)。城鎮(zhèn)化與房價(jià)的關(guān)系到底多大，筆者從我國城鎮(zhèn)化的發(fā)展著手，拋磚引玉，希望跟大家一起探討。

 

一、城鎮(zhèn)化發(fā)展一定程度上促進(jìn)了房地產(chǎn)發(fā)展

 

過去十幾年，我國城鎮(zhèn)化水平已取得較快發(fā)展，根據(jù)發(fā)達(dá)國家經(jīng)驗(yàn)，城鎮(zhèn)化水平快速提升的階段也是房地產(chǎn)增量規(guī)?？焖贁U(kuò)張的階段。從國家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)來看，伴隨城鎮(zhèn)化，我國房地產(chǎn)銷售規(guī)模確實(shí)在迅速增長。1999年我國城市化率為35%，到2011年全國城市化率已超過50%達(dá)到51.3%，城市化水平年均增長近1.4個(gè)百分點(diǎn)。同期，房地產(chǎn)銷售規(guī)?？焖僭鲩L，銷售面積1999年為1.46億平米，到2011年全國商品房銷售面積達(dá)10.99億平米，年均復(fù)合增長約20%。

 

城鎮(zhèn)化使得城市之間的競爭加劇，尤其是一線城市擴(kuò)張迅速，一方面城市建設(shè)需要增加投資；另一方面城市中快速增加的人口部分轉(zhuǎn)化為住房需求。這也使得城鎮(zhèn)化成為房地產(chǎn)市場快速發(fā)展的一個(gè)重要影響因素之一。

 

 

二、新城鎮(zhèn)化會進(jìn)一步拉升房價(jià)嗎

 

從十八大前后新型城鎮(zhèn)化的提法來看，新型城鎮(zhèn)化要“工業(yè)化、農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化協(xié)調(diào)推進(jìn)”、“有條件的地方形成各具優(yōu)勢的城市群”、“要實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的轉(zhuǎn)變”等可以判斷新型城鎮(zhèn)化應(yīng)該是以產(chǎn)業(yè)為先導(dǎo)，以有工業(yè)基礎(chǔ)的區(qū)域?yàn)橹行闹鸩酵鈹U(kuò)的，最終形成一線城市都市圈、二三線中心城市及城市群，即，與美國的城鎮(zhèn)化發(fā)展方向接近。

 

如果從這個(gè)角度講，新城鎮(zhèn)化或?qū)⒛芗涌旆仙鲜鰲l件的都市圈和城市群的形成，同時(shí)促進(jìn)這些地區(qū)房地產(chǎn)市場的繁榮，如基礎(chǔ)建設(shè)加快，人口增加帶來的部分剛性住房需求，但僅從這個(gè)來判斷房價(jià)會上升有失偏頗。主要原因?yàn)椋捌诜績r(jià)上漲較快并非剛性需求支撐，而是投資、投機(jī)性需求的活躍，因此在房地產(chǎn)調(diào)控不放松的情況下，僅靠剛性需求不足以支撐房價(jià)如之前那樣快速上漲。此外，從全國范圍來看，新城鎮(zhèn)化率先惠及的地區(qū)應(yīng)該是有一定產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)和自身優(yōu)勢的區(qū)域，其他區(qū)域的涉及還需要相當(dāng)長的時(shí)間。

 

三、短期來看決定房價(jià)的仍是供需

 

從2008年以來的供給來看，供給的短缺造成來年房價(jià)上漲的可能性較大。2008年初到2009年初房地產(chǎn)新開工面積累計(jì)同比持續(xù)下降，到2009年初達(dá)到最低點(diǎn)，供應(yīng)的短缺、需求的旺盛，直接造成2009年房價(jià)的大幅上漲。類似的情況在2005年也曾出現(xiàn)過。以此類推，若2013年房價(jià)上漲了，我們有理由相信是2011年初至今的供應(yīng)短缺造成的，而非其他。