看到有人不無(wú)諷刺地說(shuō)，今年沒(méi)買(mǎi)房，拿多少年終獎(jiǎng)也沒(méi)用。有人接話(huà)說(shuō)，今年沒(méi)買(mǎi)房，全年都白干了。他們的意思是，今年房?jī)r(jià)上漲的溢價(jià)部分，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于普通人的年終獎(jiǎng)甚至超過(guò)全年的工資。這些話(huà)，即使不是事后諸葛，也有起哄的嫌疑。

 

“事前諸葛”是預(yù)測(cè)。譬如，任志強(qiáng)說(shuō)，明年3月，房?jī)r(jià)會(huì)暴漲，并列舉若干理由。可是，還沒(méi)等到2013年呢，2012年年底就開(kāi)始上漲了。也許有朋友要稱(chēng)贊他預(yù)測(cè)正確，雖然時(shí)間提前了。

 

但這種預(yù)測(cè)，未嘗沒(méi)有推動(dòng)輿論的作用。當(dāng)任志強(qiáng)和一批專(zhuān)家眾口一詞聲稱(chēng)明年房?jī)r(jià)將上漲甚至暴漲時(shí)，會(huì)發(fā)生什么情況？心理學(xué)有個(gè)詞叫“暗示”，看似不可能發(fā)生或尚未有明確跡象會(huì)發(fā)生的情況，在暗示的作用下，發(fā)生了。而在股市和樓市這類(lèi)資產(chǎn)價(jià)格市場(chǎng)，它叫做情緒傳導(dǎo)，也會(huì)引向某個(gè)趨同的結(jié)果。

 

你也許會(huì)說(shuō)，作出購(gòu)房決定的不是小孩子，而是成年人，專(zhuān)家說(shuō)漲，他們就買(mǎi)，太低估他們的理性了吧。但無(wú)數(shù)個(gè)體理性的決定，往往會(huì)導(dǎo)致非理性的結(jié)果。否則，就無(wú)法解釋?zhuān)瑸槭裁慈毡镜牡卣?，就讓咱們這邊的中國(guó)人排起長(zhǎng)隊(duì)將整箱食鹽買(mǎi)回家；也無(wú)法解釋?zhuān)粋€(gè)傳言襲來(lái)，將一批股票打到了跌停板。

 

有關(guān)資產(chǎn)價(jià)格和CPI，有個(gè)提法叫“管理市場(chǎng)情緒”，轉(zhuǎn)換到房地產(chǎn)市場(chǎng)，就叫正確引導(dǎo)輿論。但市場(chǎng)情緒的管理，不是唱唱紅歌，轉(zhuǎn)發(fā)人民日?qǐng)?bào)社論，就可以解決了的。曾經(jīng)聽(tīng)到個(gè)別人大叫“讓任志強(qiáng)閉嘴”，但這不是管理，而是箝制。正如任志強(qiáng)的辯白：不讓我說(shuō)話(huà)，房?jī)r(jià)就不漲了么？

 

早些時(shí)候我曾稱(chēng)今年的調(diào)控是“喊話(huà)式”調(diào)控。2012年的房地產(chǎn)調(diào)控，中央政府的政策幾乎沒(méi)有變化，出現(xiàn)在文件和領(lǐng)導(dǎo)講話(huà)里最多的，是“加強(qiáng)房地產(chǎn)調(diào)控”、“絕不放松房地產(chǎn)調(diào)控”，這類(lèi)“喊話(huà)”，固然對(duì)市場(chǎng)情緒有一定影響，但其邊際效應(yīng)，遞減速度最快。當(dāng)市場(chǎng)情緒被鼓動(dòng)起來(lái)，喊話(huà)的效力就會(huì)被淹沒(méi)。

 

其實(shí)我今年也一直在向調(diào)控決策層喊話(huà)，從變革房地產(chǎn)制度入手，加大調(diào)控力度。中國(guó)經(jīng)濟(jì)已經(jīng)承受不起房?jī)r(jià)再一次的暴漲了。有一句話(huà)我壓在舌頭下沒(méi)敢說(shuō)，那就是，若不下決心變革房地產(chǎn)制度，我非常擔(dān)心房?jī)r(jià)會(huì)再迎來(lái)一輪上漲。

 

多數(shù)城市的限購(gòu)時(shí)間是一年，限購(gòu)令實(shí)施時(shí)間是2011年2月下旬，一年以后，也就是2012年3月以后，基本需求恢復(fù)正常，這就是為什么從2012年3月起，各地樓市陸續(xù)步入反彈的重要原因。

 

北京限購(gòu)令是5年。根據(jù)21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)分析師張磊的分析報(bào)告，北京的限購(gòu)效應(yīng)將被勞動(dòng)合同法化解。2008年1月開(kāi)始施行的勞動(dòng)合同法，強(qiáng)制要求用人單位為員工建立社保，至今恰好是5年。也就是說(shuō)，2013年1月起，比往年更多的外埠?jiǎn)T工具備了購(gòu)房資格。

 

看了我文章的朋友想必知道，我長(zhǎng)期在鼓吹以征收房產(chǎn)(奢侈)稅為核心，改革房地產(chǎn)稅收制度和土地出讓制度等。我的想法是，決策層用2012年一年的時(shí)間進(jìn)行論證、調(diào)研，2013年就可以擇機(jī)出臺(tái)了?？上?，沒(méi)有任何跡像表明有此動(dòng)向。

 

目前的市場(chǎng)狀態(tài)是，限購(gòu)效應(yīng)明顯減弱，剛性需求已基本回歸正常狀態(tài)，而2013年上半年商品房供應(yīng)可能出現(xiàn)短缺，當(dāng)成交持續(xù)放大，多數(shù)情況下將拉動(dòng)房?jī)r(jià)上漲。不過(guò)，有些數(shù)據(jù)你當(dāng)可一笑置之。如12月18日國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)顯示，11月北京二手住宅價(jià)格環(huán)比僅上漲了0.3個(gè)百分點(diǎn)，同比居然下降了0.2個(gè)百分點(diǎn)；北京市統(tǒng)計(jì)局說(shuō)，今年前11月，北京市房租同比僅上漲7.1%——這樣的數(shù)據(jù)，幾個(gè)人相信？

 

只要不是掩耳盜鈴者都能看到，房地產(chǎn)市場(chǎng)的供需結(jié)構(gòu)已經(jīng)并在繼續(xù)發(fā)生變化，房?jī)r(jià)上漲壓力空前緊張，調(diào)控政策已到了非作出改變不可的時(shí)候了。也許，套用詩(shī)人的一句話(huà)，灰色是灰色者的通行證。難道真的需要等房?jī)r(jià)出現(xiàn)暴漲以后，我們的調(diào)控部門(mén)才能被迫倉(cāng)皇應(yīng)對(duì)？那時(shí)，整個(gè)經(jīng)濟(jì)和社會(huì)將付出巨大的代價(jià)。