徐匯濱江近期連推高價(jià)地，“286B-03地塊”成交價(jià)在不少開發(fā)商看來“很劃算”。

 

徐匯濱江又有大體量地塊成交。

 

12月17日，上海市規(guī)劃和國土資源管理局網(wǎng)站發(fā)布的一則成交公告顯示，徐匯區(qū)WS5單元286B-03地塊以12.422億元成交，競得人是百聯(lián)集團(tuán)置業(yè)有限公司（下稱“百聯(lián)置業(yè)”）。

 

搜房網(wǎng)測算，該地塊的樓板價(jià)約1.17萬元/平方米。而今年10月，保利[簡介 最新動(dòng)態(tài)]斥資45億元摘得的徐匯區(qū)濱江XH129B-02、XH129D-01地塊，成交樓板價(jià)則高達(dá)27055元/平方米，溢價(jià)率為42.9%。

 

對(duì)于該地塊是否系底價(jià)競得，百聯(lián)置業(yè)辦公室相關(guān)負(fù)責(zé)人表示不清楚。該負(fù)責(zé)人稱，“我們正在抓緊動(dòng)工。”

 

徐匯區(qū)規(guī)土局今年6月發(fā)布的一則公告提及，“286B-3地塊”位于徐匯區(qū)天鑰橋南路、規(guī)劃夏泰浜路西南側(cè)，規(guī)劃調(diào)整后的該地塊的用地面積為48420平方米，容積率為2.2，建筑限高60米。其中，住宅用地面積為35030平方米。

 

值得一提的是，徐匯區(qū)WS5單元286B-03地塊的公告號(hào)為“2012YB00101”。搜房網(wǎng)分析師張萬雨稱，公告號(hào)中的“YB”意味著該地塊是以“邀標(biāo)”（即邀請(qǐng)招標(biāo)，相對(duì)“公開招標(biāo)”而言）形式出讓的。

 

百聯(lián)和286B-3地塊淵源

 

“1.17萬元/平方米的樓板價(jià)，確實(shí)是非常劃算。”某在滬有開發(fā)項(xiàng)目的外資房企總經(jīng)理昨日說，邀標(biāo)的方式最近幾年在上海少有出現(xiàn)，三四年前嘉定曾有一幅地塊出讓采取過邀標(biāo)的方式，但也不是只邀一家。

 

按該外資房企總經(jīng)理的說法，一般來說，只有特定的商業(yè)、文化類建筑用地的出讓，由于對(duì)開發(fā)建設(shè)有著專業(yè)要求，才會(huì)采取邀標(biāo)的方式，而商品住宅開發(fā)建設(shè)一般不存在這種情況。即便是保障房項(xiàng)目，也需要通過招拍掛的方式，同時(shí)對(duì)成本、利潤進(jìn)行一些限制。

 

他舉例稱，嘉定新城某商品住宅樓盤所在土地出讓時(shí)，曾要求配建總價(jià)達(dá)數(shù)億元的大劇院，因此雖然樓板價(jià)較低，但如果考慮到配建的投入，實(shí)際成本還是較高的。同時(shí)一般開發(fā)商也沒有開發(fā)建設(shè)大劇院的經(jīng)驗(yàn)，因此該地塊最終被某家有著這方面開發(fā)經(jīng)驗(yàn)的開發(fā)商競得，其他開發(fā)商也無話可說。

 

可見的是，百聯(lián)和“286B-3地塊”淵源頗深。

 

徐匯區(qū)規(guī)土局在今年6月發(fā)布的“徐匯濱江WS5單元286B-3、286B-4地塊控制性詳細(xì)規(guī)劃調(diào)整公眾參與草案聽取公眾意見情況匯總公告”（下稱“匯總公告”）中提及，徐匯區(qū)龍水南路286B-3、286B-4地塊，是2009年保障房選址用地286A-3百聯(lián)森大木業(yè)地塊的捆綁開發(fā)住宅、商辦地塊。目前，286B-3、286B-4地塊處于項(xiàng)目開發(fā)前期。“考慮到基地現(xiàn)狀、規(guī)劃定位等多方面要求，為使項(xiàng)目順利開發(fā)，特對(duì)上述兩地塊邊界進(jìn)行適當(dāng)優(yōu)化調(diào)整”，“本次規(guī)劃調(diào)整將原286B-3、286B-4地塊合并為一個(gè)地塊，編號(hào)為286B-3地塊”。

 

百聯(lián)集團(tuán)官網(wǎng)資料顯示，百聯(lián)置業(yè)于2005年7月由百聯(lián)集團(tuán)房產(chǎn)事業(yè)部轉(zhuǎn)制成立，系百聯(lián)集團(tuán)全資子公司，主要從事房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營、租賃、置換、咨詢服務(wù)、物業(yè)管理等經(jīng)營業(yè)務(wù)。2010年，百聯(lián)置業(yè)實(shí)現(xiàn)主營業(yè)務(wù)收入5.2億元，利潤總額1.05億元。

 

“不一定建剛需”

 

對(duì)于1.17萬元/平方米的樓板價(jià)，某開發(fā)商認(rèn)為未必“過低”，“還要看是否有其他附加條件。”

 

上海一本土開發(fā)商進(jìn)一步說，該地塊雖然屬于大龍華板塊，但與龍華板塊的中心區(qū)域距離較遠(yuǎn)，周邊的房價(jià)也并不是很高，“1.17萬元的樓板價(jià)也可以說是市場價(jià)。”

 

而21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)昨日發(fā)布的一則數(shù)據(jù)稱，徐匯龍華板塊2012年以來新建商品住宅的成交均價(jià)為5.9萬元/平方米。

 

前述百聯(lián)置業(yè)辦公室相關(guān)負(fù)責(zé)人稱，上述徐匯區(qū)WS5單元286B-03地塊的商品住宅部分預(yù)計(jì)將以建公寓為主，“不一定是建剛需，社會(huì)需求多種多樣，只要符合政府的規(guī)劃要求就可以了。”

 

按徐匯區(qū)規(guī)土局今年6月發(fā)布的“匯總公告”，調(diào)整后的“286B-3”地塊規(guī)劃用地性質(zhì)為為R3C2C8（三類住宅與商業(yè)辦公綜合用地）。

 

一業(yè)內(nèi)人士稱，三類住宅用地一般指的是配套居住設(shè)施用地，例如職工宿舍之類。

 

但某民營上市房企相關(guān)負(fù)責(zé)人則認(rèn)為，這塊地“2.2的容積率不高，肯定不會(huì)做剛需房”。