自從2009年重組借殼上市，嘉凱城三年以來都在考慮如何梳理旗下的業(yè)務。截至2012年末，嘉凱城的業(yè)務整合進程終有較大的突破。
嘉凱城12月17日宣布，公司計劃新設嘉凱城商業(yè)資產管理有限公司、嘉凱城貿易集團有限公司和嘉凱城物業(yè)集團有限公司，用以整合公司商業(yè)資產、貿易和物業(yè)管理三大業(yè)務板塊。
嘉凱城稱，以上三大業(yè)務板塊將與集團現(xiàn)有的房地產金融共同構成公司戰(zhàn)略性業(yè)務，培育新的利潤增長點。
商業(yè)方案
據嘉凱城介紹，公司現(xiàn)有資產主要來源于浙江省商業(yè)集團下的嘉業(yè)、中凱、名城等三家房地產公司。三者除房地產開發(fā)外，都各有自持商業(yè)物業(yè)，控股物業(yè)管理公司，也都進行貿易業(yè)務。然而在上市初期，嘉凱城并沒有對這些業(yè)務單元進行整合。
故把相關業(yè)務梳理整合也在情理之中。事實上，嘉凱城此次設立三大業(yè)務板塊的想法，早在今年7月公布半年報時已有披露。
彼時嘉凱城曾透露，公司有意將子公司的貿易、物管、商業(yè)資產運營等業(yè)務和事權上收公司總部，整合為公司純房地產開發(fā)以外的貿易、物業(yè)、商業(yè)資產管理三大業(yè)務板塊。
如今，嘉凱城把想法付諸于實踐。
根據嘉凱城最新公布的整合方案，嘉凱城商業(yè)資產管理有限公司由嘉凱城集團股份有限公司及嘉凱城集團中凱有限公司出資成立，分別出資4950萬元占99%及出資50萬元占1%。
嘉凱城表示，整合后的嘉凱城商業(yè)，將調整現(xiàn)有自持商業(yè)物業(yè)結構，分析旗下各類商業(yè)資產、酒店等物業(yè)，更準確地把握商業(yè)資產運營的產品定位，對不符合嘉凱城公司在商業(yè)資產運營產品定位上的相關存量物業(yè)加快去化速度，以把握新形勢下的市場機會。
早前嘉凱城曾表示，公司可能在下半年適時調整自持商業(yè)物業(yè)比例。
據了解，在商業(yè)地產領域，嘉凱城已有一定的開業(yè)運營經驗，目前已開發(fā)商業(yè)項目包括上海嘉凱城·嘉杰國際廣場[最新消息 價格 戶型 點評]、南京嘉凱城·嘉業(yè)國際城[最新消息 價格 戶型 點評]、蘇州嘉凱城·嘉業(yè)蘇綸場等等。
按照嘉凱城的計劃，嘉凱城商業(yè)成立后，核心業(yè)務是向消費性城鎮(zhèn)商業(yè)探索，并將區(qū)別于現(xiàn)有市中心大型商業(yè)的模式。
嘉凱城口中的消費性城鎮(zhèn)商業(yè)，即指位于城市中心的社區(qū)商業(yè)或一二線城市周邊經濟較發(fā)達的中心城鎮(zhèn)結合部，以“鄰里中心”、“形象街”、“特色商業(yè)街”、“休閑美食街”等形式存在的商業(yè)物業(yè)。
貿易物業(yè)
至于旗下貿易業(yè)務，嘉凱城通過內部股權收購的方式對公司下屬貿易公司進行整合，整合后將形成嘉凱城貿易集團有限公司。
嘉凱城集團將直接收購嘉凱城集團名城有限公司持有的浙江名城實業(yè)集團有限公司的63.35%的股份，及浙江同益物業(yè)服務有限公司持有的名城實業(yè)3.65%的股份，共計收購名城實業(yè)67%的股份。
再將名城實業(yè)更名為“嘉凱城貿易集團公司”，再由貿易集團收購公司間接持有的其他貿易公司的股權。公司現(xiàn)有實體貿易業(yè)務公司8家。
嘉凱城透露，整合后的嘉凱城貿易資產在15億以上，年銷售近30億。
“嘉凱貿易目前資產主要集中于名城，2011年總體業(yè)務規(guī)模接近30億元，彼此間業(yè)務、運營模式相似，完成內部整合不難；同時，通過集中采購平臺，強化內部房產項目供料業(yè)務的集中采購，為嘉凱城房地產開發(fā)業(yè)務控制質量和降低成本提供支持。”嘉凱城相關人士表示。
同時，嘉凱城亦擬通過內部股權收購的方式對公司下屬物業(yè)公司進行整合，整合后將形成嘉凱城物業(yè)集團有限公司。
嘉凱城集團將直接收購“浙江嘉信物業(yè)服務有限公司”持有的浙江嘉業(yè)物業(yè)管理有限公司100%的股權，并把“嘉業(yè)物業(yè)”更名為“嘉凱城物業(yè)管理集團公司”。
此外，整合后將嘉凱城物業(yè)注冊資本增至5000萬元；再由“嘉凱城物業(yè)”收購其他物業(yè)公司的控股權。本次涉及整合的物業(yè)公司共6家。
據透露，整合后的物業(yè)管理公司管理小區(qū)50多個，管理面積達到700多萬方，從已披露財務數(shù)據看，嘉凱城物業(yè)管理收入近兩年保持在1億元左右，毛利率在40%以上。
地產發(fā)展
截至目前，嘉凱城旗下業(yè)務的整合初步宣告完成。按照嘉凱城的劃分，未來公司總體業(yè)務板塊共分為五大塊：房地產開發(fā)、商業(yè)資產、貿易、物業(yè)管理及房地產金融。
除了新設立的三大板塊以外，嘉凱城早于今年7月就曾針對房地產開發(fā)業(yè)務做了一次職能劃分。
據嘉凱城介紹，公司已將所有純房地產開發(fā)業(yè)務授權區(qū)域公司管理，集團總部不再直接管理公司純房地產開發(fā)業(yè)務。三大區(qū)域公司分別為上海區(qū)域公司，浙江區(qū)域公司，江蘇區(qū)域公司。
其中，上海區(qū)域由嘉凱城集團中凱有限公司行使，浙江區(qū)域由嘉凱城集團名城有限公司行使，江蘇區(qū)域由嘉凱城集團嘉業(yè)有限公司行使。
嘉凱城旗下房地產項目原則上按區(qū)域劃分，至于不在區(qū)域內的武漢巴登城投資有限公司授權給嘉凱城集團名城有限公司管理，青島嘉凱城房地產開發(fā)有限公司、山東濰坊房地產開發(fā)有限公司授權給嘉凱城集團中凱有限公司管理，海南華航房地產開發(fā)有限公司授權給嘉凱城集團嘉業(yè)有限公司管理。
“上收下放的目的是發(fā)揮三大區(qū)域公司多年的房地產開發(fā)管理優(yōu)勢，并使其更標準化，更專業(yè)化。”嘉凱城相關人士曾如此所述。
雖然整體經營管理調整成效仍需時間拷證，但至少從目前來看，自從下放區(qū)域公司管理開發(fā)業(yè)務以后，這幾個月以來，嘉凱城的經營情況有所改善。
早前數(shù)據披露，前9月，嘉凱城經營活動產生的現(xiàn)金流量凈額為2億多元，改寫了過去兩年該指標持續(xù)為負的狀態(tài)。
同時，嘉凱城前三季度累計實現(xiàn)營業(yè)收入35.57億元，歸屬于上市公司所有者凈利潤-1.56億元。其中，三季度單季度實現(xiàn)營業(yè)收入20.38億元，同比增長46.6%；實現(xiàn)歸屬于上市公司所有者凈利潤1.72億元，同比增長60.21%。在經歷了連續(xù)兩個單季的虧損后，開始盈利。
而據國元證券透露，嘉凱城今年至9月份實現(xiàn)銷售額約50億，其中三季度銷售在27億左右，9月份實現(xiàn)10億，至下半年開始，銷售有較明顯提升。
國元證券估計，四季度嘉凱城還有20億左右銷售款，年內或能完成70億的銷售目標。
國元證券更分析指出，嘉凱城三季度末賬面現(xiàn)金20億，短期借款和一年內到期的長期借款接近60億，包括17億信托，部分短貸基本會采用展期方式延續(xù)，至明年上半年實際需要償還的款項在30億左右，建安支出主要在青島時代城，加上上半年銷售回款，短期內還款壓力并不大，明年的資金成本也會相應降低。
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