對(duì)于房產(chǎn)稅的試征，一直有人把它與房?jī)r(jià)掛起鉤來(lái)，一種觀點(diǎn)認(rèn)為，征收房產(chǎn)稅可以降低房?jī)r(jià)，另一種觀點(diǎn)則正相反，堅(jiān)持征房產(chǎn)稅不能降低房?jī)r(jià)。要把說(shuō)這個(gè)問(wèn)題說(shuō)透，首先必須了解房產(chǎn)稅開征的主要目的是什么？房產(chǎn)稅是如何征的？

 

1986年，國(guó)務(wù)院出臺(tái)了《房產(chǎn)稅暫行條例》，2008年召開的中共十七屆三中全會(huì)提出要適時(shí)開征物業(yè)稅，并對(duì)房產(chǎn)稅進(jìn)行調(diào)整。這是首次提出調(diào)整房產(chǎn)稅，但前提是要開征物業(yè)稅。在此前后，物業(yè)稅隨著物權(quán)法的頒布熱鬧過(guò)一陣子，但很快就被房產(chǎn)稅取代了。物業(yè)稅不開征是否可以調(diào)整房產(chǎn)稅，當(dāng)然可以，因?yàn)榉慨a(chǎn)稅只是物業(yè)稅的一部分，部分調(diào)整不影響整體。那么為何要調(diào)整房產(chǎn)稅呢？

 

財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部有關(guān)負(fù)責(zé)人在就房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)答記者問(wèn)時(shí)很明確地指出，開征房產(chǎn)稅的目的有兩個(gè)，因?yàn)榉慨a(chǎn)稅是調(diào)節(jié)收入和財(cái)富分配的重要手段之一，因此征收房產(chǎn)稅有利于調(diào)節(jié)收入分配、縮小貧富差距；同時(shí)，也有利于引導(dǎo)居民合理住房消費(fèi)，促進(jìn)集約用地。

 

從上海、重慶的試點(diǎn)來(lái)看，都是按照面積和價(jià)格雙重標(biāo)準(zhǔn)，上海是人均60平方米之外、稅率按上年新建商品房銷售均價(jià)2倍分為兩檔征收，重慶規(guī)定對(duì)實(shí)施之前個(gè)人購(gòu)買的超過(guò)180平方米、之后超過(guò)110平方米的住宅，根據(jù)前兩年新建商品房銷售均價(jià)的2倍以上價(jià)格分三檔征收，也就是說(shuō)，主要是對(duì)超出基本住房需求的面積或者占地面積大、房?jī)r(jià)高的住房征收房產(chǎn)稅，其調(diào)節(jié)收入分配、減少土地占有、引導(dǎo)合理消費(fèi)的目的是很清楚的。

 

那么引導(dǎo)合理消費(fèi)能否理解為降低房?jī)r(jià)呢？從理論上說(shuō)是可以的，但實(shí)際未必。理論上看，征收房產(chǎn)稅會(huì)增加持有成本，多少會(huì)起到擠出存量房的效果，但房?jī)r(jià)的形成原因非常復(fù)雜，其中供求關(guān)系是一種主要的影響因素，市場(chǎng)供給增加，如果需求也同步增加，其抑制房?jī)r(jià)的作用就被抵消了，除非繼續(xù)執(zhí)行現(xiàn)有的行政性限購(gòu)、限貸等措施。長(zhǎng)期來(lái)看，當(dāng)供求關(guān)系達(dá)到一個(gè)新的平衡之后，稅負(fù)增加只會(huì)加高房?jī)r(jià)，現(xiàn)行房?jī)r(jià)中的稅率、稅費(fèi)一直就很高，滬渝房產(chǎn)稅稅率最高也就1.2%，還必須是超過(guò)前兩年新建商品房銷售均價(jià)4倍，很難起到抑制房?jī)r(jià)的作用。

 

還有一個(gè)不可忽視的因素，就是稅負(fù)和收益之間的關(guān)系，如果稅負(fù)趕不上其房產(chǎn)增值或出租帶來(lái)的收益，房產(chǎn)稅能夠逼出多少套住房上市銷售是很難說(shuō)的。

 

1986年條例征收房產(chǎn)稅的對(duì)象是經(jīng)營(yíng)性用房（如商業(yè)服務(wù)業(yè)用房）和出租住房，經(jīng)營(yíng)性用房按照房產(chǎn)原值一次減除10％至30％后的余值計(jì)算繳納、沒(méi)有房產(chǎn)原值作依據(jù)的參考同類房產(chǎn)核定（也即市場(chǎng)比較法）；出租住房以租金收入為計(jì)稅依據(jù)。上海重慶的試點(diǎn)都沒(méi)有明確經(jīng)營(yíng)性用房是否還交房產(chǎn)稅，重慶明確了應(yīng)稅住房如出租無(wú)需按租金再交房產(chǎn)稅，上海雖未明確，但兩地實(shí)際都已把征稅對(duì)象改為超出基本住房需求的部分，如果應(yīng)稅房屋用于經(jīng)營(yíng)或出租，只收房產(chǎn)稅。

 

以上海為例，上海房產(chǎn)稅按照市場(chǎng)交易價(jià)的70%計(jì)征，如果交易價(jià)高于上年新建商品房銷售均價(jià)2倍的，稅率為0.6%，低于2倍的稅率為0.4%，假如一套應(yīng)稅住房市場(chǎng)價(jià)為400萬(wàn)元，按70%、稅率0.6%計(jì)征，需交16800元，如按0.4%稅率征收，那就只有11200元！假如這套住房用于出租，一年的租金收入怎么也不會(huì)低于這個(gè)數(shù)吧！在限購(gòu)和新增供應(yīng)減少的情況下，租金只會(huì)上漲，而應(yīng)稅房屋出租無(wú)需再交房產(chǎn)稅，北京今年已經(jīng)顯現(xiàn)出租金漲幅高于二手房、二手房高于新建房的態(tài)勢(shì)。一般來(lái)說(shuō)，大部分房屋很難達(dá)到上年新建商品房銷售均價(jià)的2倍以上，實(shí)際稅率只有0.4%-0.5%，如果再考慮通脹等因素，房主沒(méi)有理由非要因?yàn)殚_征房產(chǎn)稅而出售此套住房。

 

再看重慶，重慶規(guī)定了三檔稅率，其抑制房?jī)r(jià)的意圖比較明顯，它既不設(shè)定扣除額度也不打折，如按最高一檔，單價(jià)超過(guò)前兩年新建商品房銷售均價(jià)4倍（含4倍）的按1.2%計(jì)征，400萬(wàn)元一套的房子應(yīng)稅48000元，如出租，相當(dāng)于每月4000元，稅負(fù)也不是很高。如用于經(jīng)營(yíng)，收益會(huì)更高。

 

目前試行的房產(chǎn)稅對(duì)于住宅是新增稅負(fù)，因此，對(duì)超出基本需求之外的存量住房開征房產(chǎn)稅，會(huì)增加其持有成本，降低其出售或出租的收益，對(duì)于增量房來(lái)說(shuō)，會(huì)抑制過(guò)度消費(fèi)，也就是降低需求，有可能降低房?jī)r(jià)，但能否降低房?jī)r(jià)，還要綜合考慮稅率以及實(shí)施之后的貨幣政策、調(diào)控政策和市場(chǎng)供求情況等才能確定，不能一概而論。