今年以來(lái)，在一系列調(diào)控措施的持續(xù)作用下，房地產(chǎn)市場(chǎng)總體運(yùn)行平穩(wěn)，大中城市房?jī)r(jià)有漲有降但幅度不大，投機(jī)投資性需求得到抑制。
年末歲尾，調(diào)控再次面臨緊要關(guān)口，12月初召開(kāi)的中央政治局會(huì)議要求“加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控和住房保障工作”，無(wú)疑傳遞出清晰信號(hào)：未來(lái)調(diào)控決心不變，力度不減。
市場(chǎng)：總體態(tài)勢(shì)平穩(wěn) 反彈壓力猶存
如果要用一個(gè)字，來(lái)描述2012年房地產(chǎn)市場(chǎng)，“穩(wěn)”可謂首選。
從房?jī)r(jià)環(huán)比上漲的城市數(shù)量來(lái)看，根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)，1到10月份，僅有兩個(gè)月份，70個(gè)大中城市新建商品房環(huán)比價(jià)格上漲的城市數(shù)量過(guò)半。其余8個(gè)月份，一半以上城市房?jī)r(jià)環(huán)比沒(méi)有上漲，特別是前5個(gè)月，房?jī)r(jià)環(huán)比上漲的城市個(gè)數(shù)均未超過(guò)10個(gè)。
從房?jī)r(jià)環(huán)比上漲幅度來(lái)看，1月份，70個(gè)大中城市新建商品房全線停漲，其余月份最高漲幅均未超過(guò)0.7%。
從土地市場(chǎng)來(lái)看，全國(guó)土地市場(chǎng)整體處于偏冷區(qū)間。國(guó)土資源部公布的數(shù)據(jù)顯示，前三季度全國(guó)房地產(chǎn)用地供應(yīng)、土地出讓總面積和價(jià)款，分別同比減少12.5%、9.7%和26.3%。
從調(diào)控成效來(lái)看，一個(gè)突出表現(xiàn)即投機(jī)投資性需求得到抑制。權(quán)威部門官員表示，自住性購(gòu)房需求是市場(chǎng)主流。以北京為例，居民首次購(gòu)房比例穩(wěn)定在90%左右。根據(jù)對(duì)前11個(gè)月90個(gè)重點(diǎn)城市的監(jiān)測(cè)，144平方米以下新建普通商品住房成交套數(shù)占比達(dá)90%以上。
中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)朱中一認(rèn)為，今年的房地產(chǎn)市場(chǎng)是朝著宏觀調(diào)控的方向發(fā)展。從價(jià)格、投資、銷售面積等主要指標(biāo)來(lái)看，市場(chǎng)總體是理性的。
值得注意的是，近期部分城市量?jī)r(jià)齊升勢(shì)頭明顯，特別是土地市場(chǎng)高單價(jià)、高總價(jià)的地塊次第出現(xiàn)，影響了整體市場(chǎng)購(gòu)房者的預(yù)期。
調(diào)控：成果仍不穩(wěn)固 問(wèn)題不容忽視
盡管房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行總體平穩(wěn)，但是調(diào)控成果仍不穩(wěn)固，市場(chǎng)仍處于敏感時(shí)期，市場(chǎng)運(yùn)行中出現(xiàn)的一些問(wèn)題不容忽視。
部分城市房?jī)r(jià)上漲壓力依然較大。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)顯示，10月份70個(gè)大中城市新建商品住房環(huán)比價(jià)格有35個(gè)城市呈現(xiàn)上漲態(tài)勢(shì)。
住房用地、新開(kāi)工面積等先行指標(biāo)持續(xù)下降，結(jié)構(gòu)性矛盾突出。數(shù)據(jù)顯示，今年前10個(gè)月全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地購(gòu)置面積、商品住房新開(kāi)工面積同比分別下降了18%和12.7%。朱中一說(shuō)：“這些指標(biāo)下降可能影響明后年供求關(guān)系，加大房?jī)r(jià)上漲壓力。”
一些地方政府放松調(diào)控的意愿較強(qiáng)。受經(jīng)濟(jì)發(fā)展和財(cái)政增收壓力，部分地方政府希望進(jìn)一步活躍市場(chǎng)，增加了調(diào)控政策執(zhí)行的難度。
房?jī)r(jià)上漲預(yù)期有所增強(qiáng)。住房限購(gòu)、限貸等調(diào)控政策已經(jīng)持續(xù)近兩年，開(kāi)始進(jìn)入政策疲勞期。再加上受宏觀經(jīng)濟(jì)已經(jīng)筑底等因素影響，社會(huì)對(duì)房?jī)r(jià)上漲的預(yù)期逐步增強(qiáng)。
大學(xué)畢業(yè)已經(jīng)4年的王濤，最近在北京回龍觀附近買了一套80平方米的兩居室。他說(shuō)：“跌的時(shí)候不敢買，漲的時(shí)候又怕買不起，忐忑快一年，也沒(méi)見(jiàn)出臺(tái)什么新政策，房?jī)r(jià)總體變化也不大，所以還是決定買。”
當(dāng)前中國(guó)經(jīng)濟(jì)回升的基礎(chǔ)不穩(wěn)固、通脹壓力依然較大。特別是社會(huì)資金流動(dòng)性寬裕，投資渠道不暢，社會(huì)資金投資房地產(chǎn)市場(chǎng)的沖動(dòng)仍較強(qiáng)烈。
值得注意的是，隨著美聯(lián)儲(chǔ)推出第三輪量化寬松政策(QE3)后，人民幣重拾升值預(yù)期，熱錢流入對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控同樣帶來(lái)挑戰(zhàn)。
調(diào)控：決心不變 力度不減
“加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控和住房保障工作”，中央政治局發(fā)出的這一信號(hào)，無(wú)疑是對(duì)社會(huì)關(guān)注的及時(shí)回應(yīng)。既打消了部分利益群體試圖放松調(diào)控的幻想，又呼應(yīng)了人民群眾住有所居的期待。
鏈家地產(chǎn)市場(chǎng)研究部發(fā)布報(bào)告說(shuō)：“中央政治局會(huì)議用‘加強(qiáng)’兩字，預(yù)示著明年房地產(chǎn)調(diào)控基本沒(méi)有放松可能。”
調(diào)控決心已然明了，調(diào)控路徑如何選擇？
房產(chǎn)稅試點(diǎn)擴(kuò)容成為業(yè)內(nèi)人士相對(duì)集中的政策猜想。財(cái)政部部長(zhǎng)謝旭人近期撰文表示，“認(rèn)真總結(jié)個(gè)人住房房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)經(jīng)驗(yàn)，研究逐步在全國(guó)推開(kāi)，同時(shí)積極推進(jìn)單位房產(chǎn)的房產(chǎn)稅改革”。
中原地產(chǎn)研究部總監(jiān)張大偉說(shuō)：“限購(gòu)政策短期內(nèi)取消的可能性不大，但畢竟是行政手段，從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，房產(chǎn)稅征收范圍逐漸擴(kuò)大。房產(chǎn)稅可能是全國(guó)樓市調(diào)控的新方向。”
“加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控”，一方面意味著要更嚴(yán)格落實(shí)已有的調(diào)控政策。有專家指出，未來(lái)有望進(jìn)一步嚴(yán)格規(guī)范住房限購(gòu)的審核標(biāo)準(zhǔn)、操作流程和實(shí)施范圍。同時(shí)對(duì)落實(shí)調(diào)控不力的地方啟動(dòng)問(wèn)責(zé)機(jī)制。
另一方面，意味著制度建設(shè)步伐的加快。房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)的問(wèn)題，不能孤立來(lái)看，要想徹底解決，就必須對(duì)房地產(chǎn)相關(guān)制度進(jìn)行新的系統(tǒng)的頂層設(shè)計(jì)，改變以投資帶動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)模式，消除“土地財(cái)政”魔咒，拓寬民間投資渠道，從制度入手推動(dòng)樓市調(diào)控走出“調(diào)調(diào)漲漲”的怪圈，努力實(shí)現(xiàn)群眾住有所居的目標(biāo)。
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