12月13日，財(cái)政部發(fā)布數(shù)據(jù)顯示，今年前11個(gè)月，國(guó)有土地使用權(quán)出讓收入23478億元，同比下降17.5%。

 

浙江大學(xué)房地產(chǎn)研究中心主任賈生華表示， 2012年全年的土地出讓金出現(xiàn)同比下滑，這也是樓市嚴(yán)控之下的必然結(jié)果。但是這可能并不會(huì)成為2013年房地產(chǎn)調(diào)控放松的理由。

 

中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)秘書長(zhǎng)苗樂如在“2012中國(guó)地產(chǎn)財(cái)富年會(huì)”上表示，今年6-7月份是地方土地財(cái)政最嚴(yán)峻的時(shí)候，那時(shí)候中央不但沒有放松調(diào)控，還派督察組下去了。

 

“明年調(diào)控基調(diào)是穩(wěn)定，如果房?jī)r(jià)上漲較快的話，會(huì)在明年上半年出一些預(yù)調(diào)微調(diào)的措施，但是基調(diào)都是維護(hù)穩(wěn)定的。”苗樂如如是說。

 

“已出三四九”

 

“俗話說，三九四九冰上走，這是最冷的時(shí)候，我認(rèn)為中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)步出寒冬，已出三四九，”苗樂如表示，一是房?jī)r(jià)得到了有效控制，二是成交平穩(wěn)回升，1到10月份商品住宅的銷售由年初的負(fù)16%，回升至10月份1.2%，銷售額住宅由負(fù)的24.7%回升到26.6%。房屋可售面積降幅在1%以內(nèi)。

 

“最重要的指標(biāo)就是我們土地市場(chǎng)，購(gòu)地?zé)崆閺?fù)蘇，”苗樂如表示，土地市場(chǎng)復(fù)蘇的勢(shì)頭是10月份以后才開始的，今年1-10月份的行業(yè)低迷，導(dǎo)致了1-10月份土地購(gòu)置面積同比降低18%。

 

“雖然自6月份以后，北京、上海、廣州等高溢價(jià)地塊增多，地王重現(xiàn)，土地市場(chǎng)出現(xiàn)轉(zhuǎn)機(jī)”，北京中原地產(chǎn)市場(chǎng)總監(jiān)張大偉在望京·金茂府[最新消息 價(jià)格 戶型 點(diǎn)評(píng)]第五期“豪宅兇猛”主題論壇上表示，但從整體來看，土地市場(chǎng)并未出現(xiàn)整體回暖的趨勢(shì)，全年來看，2012年土地市場(chǎng)仍將處于低位。

 

12月13日，中國(guó)社會(huì)科學(xué)院發(fā)布2013年《住房綠皮書》指出，在地方財(cái)政萎縮的背景下，如果調(diào)控僅維持現(xiàn)狀或有所放松，2013年一二線城市的房?jī)r(jià)或?qū)⒃诙?、三季度出現(xiàn)快速反彈的風(fēng)險(xiǎn)。

 

在賈生華看來，這或許是助推土地財(cái)政轉(zhuǎn)向的一個(gè)拐點(diǎn)，地方的賣地財(cái)政和地方經(jīng)濟(jì)看似牢固的利益鏈已經(jīng)出現(xiàn)斷裂。

 

財(cái)政部數(shù)據(jù)亦顯示，土地出讓收入安排的支出21673億元，其中，征地拆遷補(bǔ)償?shù)瘸杀拘灾С?6927億元，占土地出讓收入的72％左右。

 

“此前，國(guó)土系統(tǒng)一直流傳著征地成本占比60%的說法”，國(guó)土部顧問楊重光介紹，征地補(bǔ)償已經(jīng)大幅提高，隨著新《土地管理法》及《集體土地征收條例》的入市，征地拆遷成本將不斷增長(zhǎng)，并將再次壓縮地方政府的土地財(cái)政純收益。

 

值得一提的是，地方土地財(cái)政萎縮之時(shí)，地方政府的另一大財(cái)源，房地產(chǎn)營(yíng)業(yè)稅卻在11月同比增長(zhǎng)幅度高達(dá)58.7%。財(cái)政部部長(zhǎng)謝旭人稱，下一步稅收制度改革的重點(diǎn)將包括對(duì)房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)征收的有關(guān)稅種進(jìn)行簡(jiǎn)并，并研究逐步在全國(guó)推開房產(chǎn)稅等。

 

2013年再加碼？

 

雖然地方政府對(duì)于土地財(cái)政的依賴性已經(jīng)降低，楊重光表示，但從短期來看，地方財(cái)政仍然走不出依靠土地財(cái)政的局面，前11月全國(guó)財(cái)政收入超過10萬億，土地出讓收入占比依然在20%以上。

 

另一方面，中國(guó)社科院財(cái)經(jīng)戰(zhàn)略研究院研究員倪鵬飛介紹，土地財(cái)政下降背景下，地方政府救市的動(dòng)力也大增，在調(diào)控政策的執(zhí)行方面或?qū)⒋嬖诜潘?，預(yù)計(jì)2013年包括地方政府在內(nèi)的各方主體與中央的調(diào)控博弈將加劇。

 

“在目前的市場(chǎng)狀態(tài)下，如果不繼續(xù)出臺(tái)有效措施”，倪鵬飛說，一二線城市的房?jī)r(jià)將再度暴漲，與此同時(shí)，一些泡沫特別嚴(yán)重的城市，由于投資和投機(jī)的撤離，將導(dǎo)致泡沫的破滅和樓市的崩盤。而對(duì)于一些缺乏實(shí)力的房地產(chǎn)中小項(xiàng)目企業(yè)來說，由于資金緊張或資金鏈斷裂，或?qū)е马?xiàng)目爛尾及企業(yè)破產(chǎn)，從而可能帶來一定的金融風(fēng)險(xiǎn)。

 

苗樂如亦在上述論壇上表示，鄂爾多斯房地產(chǎn)市場(chǎng)“崩盤”的案例，也教訓(xùn)了全國(guó)開發(fā)商和地方政府，凡是干事冒進(jìn)的，都會(huì)付出代價(jià)。鄂爾多斯的新區(qū)規(guī)劃居住100萬人，實(shí)際只有不到50萬人，城市發(fā)展的超前規(guī)劃，是前幾年房地產(chǎn)市場(chǎng)火爆的時(shí)候，地方政府都愛犯的一個(gè)通病。

 

倪鵬飛建議，房地產(chǎn)市場(chǎng)量?jī)r(jià)在2012年四季度及2013年一季度持續(xù)上漲后，必須祭出有效措施，為樓市降溫。

 

“目前來看，房?jī)r(jià)過快上漲的調(diào)控目標(biāo)已經(jīng)實(shí)現(xiàn)，但房地產(chǎn)持續(xù)穩(wěn)定健康發(fā)展的目標(biāo)無法依靠現(xiàn)行的行政性調(diào)控目標(biāo)實(shí)現(xiàn)，調(diào)控政策應(yīng)該對(duì)癥下藥，注重長(zhǎng)效機(jī)制的建立。”國(guó)家發(fā)展改革委員會(huì)投資研究所投融資研究室主任岳國(guó)強(qiáng)在“國(guó)際經(jīng)濟(jì)震蕩環(huán)境中的機(jī)遇”論壇上接受媒體采訪時(shí)表示，比如完善差別化的金融政策，穩(wěn)步推進(jìn)土地制度改革等。

 

苗樂如表示，2013年房地產(chǎn)調(diào)控仍然會(huì)堅(jiān)持穩(wěn)定為主，住房采取雙軌制的格局已經(jīng)形成，加大保障性住房建設(shè)是本屆政府的重點(diǎn)工作，因此將來形成商品房加保障房的雙軌制供應(yīng)機(jī)制。對(duì)于商品房市場(chǎng)的調(diào)控機(jī)制，在2013年也可能出一些預(yù)調(diào)微調(diào)的政策，但是總體力度不會(huì)超過今年。