12月12日下午，由萬科、綠地、玖致酒店管理有限公司、廣州港捷企業(yè)管理有限公司四家企業(yè)聯(lián)合54.31億底價競得上海徐匯漕河涇社區(qū)南站商務(wù)區(qū)商辦地塊，樓板價11000元/平方米，刷新上?？們r地王記錄。

 

而之前，11月30日下午，南京舉行土地拍賣會，由中冶置業(yè)持股80%的南京臨江老城改造建設(shè)投資有限公司在沒有競爭對手的情況下，以底價56.2億元順利拿下南京下關(guān)區(qū)濱江江邊路以西2號地塊，56.2億的成交價也使得該幅地塊成為2012年以來全國范圍內(nèi)的總價地王。

 

10月12日上午，繼黃浦江沿岸綜合開發(fā)E18單元1-12地塊、徐匯區(qū)濱江XH129B-02、XH129D-01地塊、森蘭外高橋(600648,股吧)地塊(全市或區(qū)域)總價或單價“地王”之后，楊浦區(qū)平?jīng)鼋值?2、23街坊地塊以32.59億元被保利置業(yè)競得，楊浦區(qū)區(qū)域總價“地王”誕生，上海土地市場再度吸引了市場的眼球。

 

從近期全國土地市場表現(xiàn)來看，2012年6月份以來全國土地市場出現(xiàn)了一些高溢價、地王成交現(xiàn)象。如廣東恒大珠江新城D4-B2樓板價“地王”、北京萬柳樓板價“地王”、廣西柳州總價“地王”，原天津師范大學八里臺校區(qū)地塊中海地王、長沙保利濱江B7地塊地王。而近期上海火車站北廣場地塊以47.46億元的起拍價正式登場，已成為上海土地市場的“地王”級別地塊。

 

回顧今年下半年以來土地市場，一方面，各地頻繁推地，多幅地段位置較好市中心核心地塊的推出及其伴隨的(全市或區(qū)域)總價或單價“地王”沖擊房地產(chǎn)市場。

 

另外一方面，在整個市場“基本面”尚未完全回暖的市場背景下，市中心優(yōu)質(zhì)地塊基本上只能是少數(shù)大型房企的“游戲”，而對于大多數(shù)中小房企而言只能望而卻步。

 

市中心土地資源的稀缺性、土地市場價格相對較低、市中心中高端物業(yè)需求強勁及抗跌性能力強等多因素導致龍頭開發(fā)企業(yè)看好這些地塊的推出。這一定程度上導致優(yōu)質(zhì)資源向龍頭開發(fā)企業(yè)不斷集中的趨勢，市場集中度也會伴隨著市場的發(fā)展逐漸提高。

 

從市中心核心地塊資源不斷向大型開發(fā)企業(yè)不斷集中的發(fā)展趨勢及影響來看：

 

首先，市中心中高端市場及資源將逐漸被龍頭開發(fā)企業(yè)把持，龍頭企業(yè)的品牌張力將在未來更加突出。市中心中高端市場的活躍性及稀缺性及當前優(yōu)質(zhì)地塊的樓板價相對區(qū)域內(nèi)中高端樓盤當前售價來講的合理性，為今后這些地塊建成后的中高端樓盤定價提供了適當?shù)目臻g。因此，從中長期角度來講，龍頭房企看好未來2年后上海市中高端市場，市中心中高端市場將逐漸被這些龍頭開發(fā)企業(yè)把持，這些企業(yè)通過市中心優(yōu)質(zhì)地塊中高端品質(zhì)項目的集中打造，將集中突出這些企業(yè)在市場當中的品牌影響力。

 

其次，當前大規(guī)模推出優(yōu)質(zhì)地塊大規(guī)模吸金，可能導致后期土地市場成交動力不足。一方面優(yōu)質(zhì)地塊被具有資金實力的大型開發(fā)企業(yè)拿走，中小開發(fā)企業(yè)拿地的機會越來越少，另外一方面，優(yōu)質(zhì)地塊越來越少，非優(yōu)質(zhì)地塊后期的推出大型開發(fā)企業(yè)有可能不再關(guān)注，中小開發(fā)企業(yè)此時拿地心有余力而不足。當前土地市場“火爆”的假象有可能是后期推地陷入困境，尤其是在市場基本面尚未完全回暖的市場背景下，以“地王”市場虛熱假象炒作市場只能導致開發(fā)企業(yè)土地購買力透支，未來不再關(guān)注普通地塊的推出。

 

第三、龍頭開發(fā)企業(yè)抗市場風險能力較強，多次拍的“地王”吃下去就不會再吐出來，也就是說很難再有退地的市場風險，這樣，可能導致樓市調(diào)控成果功歸一簣。

 

“地王”項目開發(fā)商需要準備充裕的資金流支撐“地王”繼續(xù)生存?；仡欉^去的地王，要么像長風地王中海集團那樣擁有充裕的現(xiàn)金流作為支撐，要么像有些上市房企那樣有上市融資、銀行授信等融資渠道。能夠提供充?，F(xiàn)金流支撐的支撐這些大牌開發(fā)商敢于拿“地王”，也是大型開發(fā)企業(yè)不會盲目退地的基礎(chǔ)。當前，以龍頭開發(fā)企業(yè)為主的企業(yè)，無論在融資渠道還是市場份額占有上均有比較大的資金周轉(zhuǎn)能力及市場優(yōu)勢，因此，這些企業(yè)一旦獲得市中心優(yōu)質(zhì)地塊“地王”就難說再有退地的市場風險。

 

但是，無論何種形式以何種方式讓土地市場出現(xiàn)“高溢價”、“地王”現(xiàn)象，在房地產(chǎn)市場仍然以“降價跑量”為主的環(huán)境下，土地市場出現(xiàn)“高溢價”、“地王”不是一件好事情。土地市場“高溢價”、“地王”是魔鬼，如果當前土地市場正在醞釀2009-2010年土地市場復蘇的行情，這極有可能是市場走向出現(xiàn)偏差，調(diào)控效果功虧一簣，這或?qū)е聵鞘姓{(diào)控政策由當前的定向“微調(diào)”為主的時期轉(zhuǎn)為再度收緊。