預(yù)期中的新地王刺激開發(fā)商提價

 

豪宅價格大幅上漲波及普通住宅———

 

上月底，城市核心區(qū)內(nèi)再推優(yōu)質(zhì)地塊，位于朝陽區(qū)農(nóng)展館北路一塊體量為5.9萬平方米的土地，起始價高達(dá)20億元，折合起始樓面價約為3.38萬元/平方米，成為北京掛牌價的歷史新高。按計劃，該地塊將于12月29日下午現(xiàn)場競價，很多研究機構(gòu)都預(yù)測成交價也將創(chuàng)造歷史最高，有望突破今年崇文菜市場地塊創(chuàng)造的4.3228萬/平方米的紀(jì)錄。

 

地價如此，房價似乎更有了主心骨。按照預(yù)計的成交地價，有分析人士認(rèn)為，住宅至少要賣到8萬元/平方米才有得賺。于是，年底CBD核心區(qū)內(nèi)的住宅項目紛紛提前挖掘區(qū)域潛力，頻頻提價效仿，在土地還未達(dá)成出讓的情況下，就爭先將售價提到了8萬元的高度。更有開發(fā)商透露，明年CBD核心區(qū)內(nèi)的項目甚至有可能觸及10萬元/平方米的分界線。

 

地王未現(xiàn)房價先漲

 

年底北京的土地市場，最引人矚目的無疑是上月底掛牌的朝陽區(qū)農(nóng)展館北路一塊建筑面積為5.9萬平方米的住宅混合公建用地。據(jù)悉，該地塊東至規(guī)劃棗營西一路，南至北京軍區(qū)老干部服務(wù)處，西至農(nóng)展館，北至棗營正街。整個地塊緊挨東三環(huán)，又鄰近CBD，被認(rèn)為是近幾年來少有的內(nèi)城地塊.其創(chuàng)紀(jì)錄的3.38萬/平方米的起始樓面價，更是引發(fā)了多方的關(guān)注和猜想。

 

包括鏈家地產(chǎn)、中原地產(chǎn)等市場分析機構(gòu)均預(yù)計，該地塊未來將建成CBD區(qū)域內(nèi)的高端住宅類產(chǎn)品，最終成交樓面價很有可能突破崇文菜市場4.3228元/平方米的價格，創(chuàng)造北京土地市場的單價新高。

 

不過，按照目前計劃，該地塊最終的競拍期定在12月底，現(xiàn)在的猜測僅僅是紙上談兵。但對于CBD核心區(qū)的在售項目來說，似乎對該地塊成為新地王充滿信心，已經(jīng)提前開始發(fā)掘區(qū)域價值，從11月份開始，就將各自項目的報價升至8萬元/平方米。

 

像位于西大望路上的鴻坤花語墅，是近年來CBD區(qū)域少有的幾個新盤項目之一，今年以49800元/平方米的價格首次開盤以來，一期已經(jīng)售罄。目前二期不久前剛剛開始蓄客，銷售人員向記者表示，“二期主要以300平方米帶首層花園的產(chǎn)品為主，是整個社區(qū)的樓王產(chǎn)品，年底開盤的可能性不大，預(yù)計會在明年入市，售價目前為85000元/平方米。”如果最終開盤價超過8萬元/平方米，相比較一期的49800元/平方米的售價，上漲幅度達(dá)到70%。

 

無獨有偶，位于朝陽區(qū)工體北路的瑞安君匯，同樣主打“CBD核心區(qū)域高端住宅”的概念，項目位于東三環(huán)內(nèi)，與有可能成為單價地王的農(nóng)展館用地在地理上更為接近，新推房源的售價同樣出現(xiàn)了上漲，由之前的66000元/平方米提高到如今的均價80000元/平方米。

 

業(yè)內(nèi)預(yù)計CBD區(qū)域還可能漲至10萬元/平方米

 

對于CBD區(qū)域住宅項目的大幅提價，一位不愿透露姓名的開發(fā)商表示，CBD區(qū)域多為商業(yè)用地，住宅房產(chǎn)的交易也多為二手房買賣，這就造成了區(qū)域內(nèi)新房產(chǎn)品的稀缺性，再加上買家多為企業(yè)老板、高管等商業(yè)精英，未來甚至有可能達(dá)到10萬元/平方米的水平。年底高價推出的農(nóng)展館地塊更是一種刺激，造成板塊內(nèi)的項目提前開始挖掘潛力，也就出現(xiàn)了年底的漲價行為。

 

亞豪機構(gòu)副總經(jīng)理任啟鑫則認(rèn)為，除了新推的農(nóng)展館地塊刺激以外，鴻坤花語墅的大幅提價，也與產(chǎn)品升級有關(guān)，新推的300平方米首層花園產(chǎn)品是項目的樓王，無論是位置還是品質(zhì)都是項目的最高水平，因此往往售價較高。而瑞安君匯目前已經(jīng)由期房轉(zhuǎn)為現(xiàn)房，買房人可以即買即住，因此售價也會比期房偏高，再加上項目在期房銷售時已完全實現(xiàn)了回本，目前售價都為利潤部分，依照利潤最大化的原則，售價提升也在意料之中。

 

此外，還有業(yè)內(nèi)人士透露，不僅僅是市場因素和新推土地的刺激，開發(fā)企業(yè)從吸引資本的目的出發(fā)，也有上調(diào)售價的愿望。目前的房地產(chǎn)市場上，融資成為開發(fā)商除拿地外，最積極的活動。吸引更多的資本合作，不但能注入現(xiàn)金流，幫助擴張，還能分擔(dān)風(fēng)險。一些開發(fā)企業(yè)為了吸引資本投入，首先要擴大自身規(guī)模，一個原本售價5萬元/平方米的項目提高到8萬元/平方米甚至更高，就相當(dāng)于自身資產(chǎn)規(guī)模的大幅提升。有利于吸引資本合作，即便是進(jìn)行抵押貸款，大幅提價后的項目，也意味著更具價值，方便獲得更多的貸款。

 

應(yīng)避免豪宅提價殃及普通住宅

 

從5萬元/平方米到8萬元/平方米，價格如此大幅度的跨越，很多業(yè)內(nèi)專家都認(rèn)為并不合理。在12月8日舉行的第二屆中國城市管理論壇上，全國工商聯(lián)房地產(chǎn)商會榮譽會長聶梅生表示，按照到2020年，實現(xiàn)國內(nèi)生產(chǎn)總值和城鄉(xiāng)居民人均收入比2010年翻番的目標(biāo)，如果進(jìn)行收入與房價相協(xié)調(diào)的發(fā)展，合理房價的標(biāo)準(zhǔn)折到每年就是7%~7.2%的漲幅，那么就是說房價每年漲幅要低于7%，否則就會比人均收入提高更快，老百姓依然不能支付房價。但房地產(chǎn)的現(xiàn)實卻并不是如理論計算那樣。聶梅生表示，過去十年里房價翻了五倍，未來十年能保持7%就已經(jīng)非常不錯了。

 

也有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，像CBD區(qū)域的高端住宅，每平方米售價無論是5萬、8萬還是10萬以上，都與普通購房人意義不大，也不必按照普通住宅的合理價位來思考，購房人對此不用過度擔(dān)心。但需要警惕的是這些高端住宅的示范作用，一旦CBD樓盤售價大幅提升，很有可能造成東四環(huán)、東五環(huán)、通州甚至燕郊等區(qū)域在售項目的跟風(fēng)，這樣就會影響到普通的購房需求，因此，區(qū)分好兩個市場，選擇性地放開與普通購房人關(guān)系不大的豪宅市場，但同時避免豪宅漲價殃及普通的購房需求或許將成為未來調(diào)控的方向。