作為一家1997年就在香港聯(lián)交所上市的老牌房企，沿海家園在近年卻幾乎被行業(yè)邊緣化。持續(xù)的銷售疲軟和一直不暢的流動(dòng)資金風(fēng)險(xiǎn)，成為其被人詬病的主要因素，并在去年下半年至今，數(shù)度淪為評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)眼中的國(guó)內(nèi)“最差”房企。

 

沿海家園的自救之路，也由此肇始。據(jù)時(shí)代周報(bào)記者了解，沿海家園已進(jìn)行一系列資產(chǎn)騰挪行為以緩解財(cái)務(wù)危機(jī)，除此，公司還寄希望于品牌輸出等服務(wù)形式獲得新的利潤(rùn)增長(zhǎng)點(diǎn)。

 

不過截至目前，沿海家園所困擾的債務(wù)難題，并未徹底解除。12月3日，公司發(fā)布中期報(bào)告，公司一年內(nèi)所需要償還的債務(wù)仍舊高達(dá)31.7億元，而目前所有債務(wù)總額為65.15億元。就在業(yè)內(nèi)還在擔(dān)心其償債能力的同時(shí)，沿海家園卻還是在伺機(jī)增加土儲(chǔ)，并已出手在重慶等地拿地。

 

數(shù)次變賣家產(chǎn)求生

 

去年下半年伊始，沿海家園就一直身處輿論風(fēng)暴眼，讓其身陷囹圄的最關(guān)鍵，是一筆2012年底到期的50億港元短期債務(wù)。

 

按照沿海家園此前公布的數(shù)據(jù)，截至2012年3月31日，公司一年內(nèi)到期銀行借款24.99億港元，一年內(nèi)到期其他借款25.11億港元，合計(jì)短期負(fù)債約50億港元。而彼時(shí)，沿海家園現(xiàn)金與銀行結(jié)存合計(jì)僅約25.14億港元。再加上將在今年年底或明年初到期的一些信托貸款和國(guó)內(nèi)建安貸款，沿海家園的短期債務(wù)償還能力令人生憂。

 

而銷售持續(xù)疲軟，并未為沿海家園的償債添力。沿海家園12月3日最新發(fā)布的中期報(bào)告顯示，截至2012年9月30日，沿海家園實(shí)現(xiàn)銷售收入約11.98億港元，較去年同期減少約43%。而據(jù)了解，公司目前項(xiàng)目均以中高端為主，定價(jià)頗高，同時(shí)產(chǎn)品以雙拼別墅居多，在限購(gòu)條件下，其市場(chǎng)容量有限。

 

在償債危局之下，沿海家園年內(nèi)數(shù)次騰挪資產(chǎn)的行為，也被指意欲求生。

 

今年8月21日，沿海家園變賣了持有6年之久的A股上市公司豐華股份(600615,股吧)，將所持有的3770萬股豐華股份，以4.524億元的總代價(jià)轉(zhuǎn)讓給隆鑫控股，錄得2.3億元收益。

 

隨后的9月29日，沿海家園以5.5億元左右的總對(duì)價(jià)，向深圳控股（00604.HK）出售其蘇州商業(yè)項(xiàng)目。作為回報(bào)，沿海家園將以2.15億元的總對(duì)價(jià)，向深圳控股收購(gòu)惠州項(xiàng)目的30%股權(quán)。

 

兩次成功的資產(chǎn)出售及交換，為沿海家園換回了約7.8億元的現(xiàn)金流，不過并未徹底解除其債務(wù)危機(jī)。公司中期報(bào)告也顯示，公司一年內(nèi)所需要償還的債務(wù)仍舊高達(dá)31.7億元，而目前所有債務(wù)總額為65.15億元。

 

對(duì)此，沿海家園竭力否認(rèn)自身財(cái)務(wù)狀況存在問題，其并對(duì)時(shí)代周報(bào)記者解釋稱，成立20多年來，公司沒有一筆逾期貸款，更不用說呆賬壞賬。而兩次變現(xiàn)資產(chǎn)的行為，也并不是為了回籠資金，而是緣于沿海家園內(nèi)在模式的轉(zhuǎn)型。

 

在給時(shí)代周報(bào)的書面回復(fù)中，沿海家園還提到，對(duì)于2012年集中到期的債務(wù)危機(jī)，公司早有償債計(jì)劃安排，如在上半年已歸還近30億港幣，在今年10月份，還提前歸還了上海與武漢項(xiàng)目貸款7億多港幣。此外，11月8日到期的1.29億美元的債券資金早已籌集完畢，融資渠道來自于境外基金。而接下來具體的現(xiàn)金流安排，因涉及公司運(yùn)營(yíng)，不便透露。

 

不過，在不少評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)看來：要實(shí)現(xiàn)清債的目標(biāo)，沿海家園還將不得不通過繼續(xù)出售資產(chǎn)來募集資金。給沿海家園評(píng)級(jí)的標(biāo)準(zhǔn)普爾就指出，鑒于沿海當(dāng)前的銷售狀況，要想使得資金狀況平衡，可能還是需要出售一些資產(chǎn)。標(biāo)準(zhǔn)普爾估計(jì)，沿海家園未來6至12個(gè)月的房地產(chǎn)銷售可能維持疲弱。因?yàn)樵诮?jīng)過資產(chǎn)出售之后，該公司的項(xiàng)目有限，并集中在實(shí)施限購(gòu)的城市。此外，該公司明年的杠桿及現(xiàn)金流保持疲弱，融資成本高企。

 

但需注意的是，“市場(chǎng)的不確定性將可能對(duì)項(xiàng)目預(yù)測(cè)價(jià)格水平有較深的折讓，而緊縮的信用環(huán)境及房地產(chǎn)市場(chǎng)的挑戰(zhàn)性，也可能會(huì)拖延其出售資產(chǎn)的過程。”穆迪助理副總裁梁鎮(zhèn)邦表示。

 

管理層反復(fù)動(dòng)蕩

 

“負(fù)債并不算最可怕，最怕的是管理層不穩(wěn)定。”香港某券商分析師在點(diǎn)評(píng)沿海家園時(shí)，對(duì)記者如是說。

 

11月27日，原沿海家園總裁王軍在其個(gè)人微博上公開表示，“因個(gè)人發(fā)展原因，已辭去沿海地產(chǎn)董事、總裁職務(wù)。”而據(jù)時(shí)代周報(bào)記者獲得的消息，早在今年9月份，王軍就向公司董事會(huì)提交了辭呈。

 

據(jù)公開資料顯示，王軍早前在中海地產(chǎn)集團(tuán)公司營(yíng)銷策劃中心擔(dān)任副總經(jīng)理，后任中海地產(chǎn)蘇州公司董事、副總經(jīng)理。2008年初，王軍轉(zhuǎn)投黃光裕旗下，任國(guó)美系北京鵬潤(rùn)地產(chǎn)控股集團(tuán)總裁。2011年初，王軍轉(zhuǎn)任沿海地產(chǎn)集團(tuán)董事、總裁職務(wù)。

 

不過，在沿海家園任職區(qū)區(qū)一年多時(shí)間里，王軍就屢屢傳出辭職消息。有熟悉王軍及沿海家園的消息人士此前曾透露，王軍進(jìn)入沿海家園后，曾借助自身多年地產(chǎn)公司運(yùn)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)制定短期發(fā)展戰(zhàn)略，但是并未得到沿海家園董事會(huì)高層首肯，這也是讓王軍萌生退意的最大原因。

 

事實(shí)上，在王軍任職沿海家園之前，該公司一直采取全國(guó)布局的發(fā)展戰(zhàn)略。從沿海家園的官網(wǎng)上可以清晰地看到，公司的的擴(kuò)張版圖已延伸至北京、上海、深圳等一線城市，沈陽、武漢、大連、蘇州等二級(jí)城市，以及南昌、東莞、鞍山等三線城市均有分布。

 

這種分散布局，原本希望能夠保證收入的均衡，規(guī)避集中經(jīng)營(yíng)的風(fēng)險(xiǎn)。不過在標(biāo)普分析師陸楓看來，在沿海家園運(yùn)營(yíng)的多個(gè)城市中，每個(gè)城市均只擁有一或兩個(gè)項(xiàng)目，相對(duì)于公司較小的規(guī)模而言，廣泛的地理分布對(duì)其財(cái)務(wù)和管理資源構(gòu)成壓力，導(dǎo)致執(zhí)行較差，運(yùn)營(yíng)效率較低。

 

“公司總裁位空缺有幾個(gè)月了，至今無新總裁人選。”沿海地產(chǎn)華南區(qū)域某位銷售負(fù)責(zé)人對(duì)記者透露稱。事實(shí)上，不僅僅是王軍，在此之前，包括沿海家園董事總裁吳欣、副總裁成實(shí)以及集團(tuán)執(zhí)行總裁韋桂清等多位高層管理人員也已先后離職，其中還不乏主導(dǎo)各大區(qū)域銷售的大將。

 

在知名營(yíng)銷專家于揚(yáng)利看來，導(dǎo)致高管離職的因素很多，如經(jīng)濟(jì)下行、行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)加劇和企業(yè)發(fā)展面臨瓶頸等，但毫無疑問的是，高管尤其是核心高管的離職，對(duì)于企業(yè)的最大影響，都毫無疑問地體現(xiàn)在企業(yè)業(yè)績(jī)報(bào)告上。

 

而同策房產(chǎn)咨詢研究總監(jiān)張宏偉則對(duì)時(shí)代周報(bào)記者表示，沿海家園管理層的反復(fù)動(dòng)蕩，導(dǎo)致很多重大決策或運(yùn)營(yíng)策略難以持續(xù)執(zhí)行，在銷售突圍層面使不上力。事實(shí)上，根據(jù)沿海家園上一財(cái)年的年報(bào)數(shù)據(jù)，截至2012年3月31日，沿海家園共計(jì)錄得年收入約71.78億港元，遠(yuǎn)低于同時(shí)出道的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手幾百億元銷售規(guī)模。

 

對(duì)于高層人才的大量流失，沿海家園亦顯得不以為然。沿海家園對(duì)時(shí)代周報(bào)記者表示稱，在房地產(chǎn)行業(yè)，人才流動(dòng)是普遍現(xiàn)象，但22年來，沿海家園董事會(huì)核心管理層人員基本沒有發(fā)生變動(dòng)，而公司在各個(gè)管理層級(jí)上均儲(chǔ)備大量的人才。

 

輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型尚待檢驗(yàn)

 

在投資中國(guó)內(nèi)地房地產(chǎn)業(yè)20多年的時(shí)間里，沿海家園的發(fā)展并非沒有可圈可點(diǎn)的地方。

 

作為一家標(biāo)榜自己為“未來健康住宅”細(xì)分市場(chǎng)領(lǐng)導(dǎo)者的開發(fā)商，沿海家園近年來著力按照“麗水佳園”、“賽洛城”和“國(guó)際中心”三類產(chǎn)品線模式打造旗下項(xiàng)目，并稱能夠使整個(gè)產(chǎn)品線具備異地快速?gòu)?fù)制的能力。

 

或?yàn)閼?yīng)對(duì)現(xiàn)金流問題，沿海家園希望實(shí)現(xiàn)品牌輸出等輕資產(chǎn)方向的轉(zhuǎn)型。據(jù)時(shí)代周報(bào)記者了解，在今年年初的各項(xiàng)會(huì)議中，沿海家園就強(qiáng)調(diào)在2012年進(jìn)行組織機(jī)構(gòu)改革，按照“輕資產(chǎn)”戰(zhàn)略，精總部，強(qiáng)區(qū)域，并在今年3月份正式對(duì)外進(jìn)行品牌輸出。

 

按照沿海家園財(cái)務(wù)總監(jiān)夏向龍的解釋，公司開始實(shí)施輕資產(chǎn)戰(zhàn)略總體原則，就是在降低風(fēng)險(xiǎn)的前提下擴(kuò)張集團(tuán)的管理規(guī)模與盈利水平。

 

但是，沿海家園的這一舉措似乎并不被業(yè)界看好。張宏偉稱，投資房地產(chǎn)，需要積淀大量資金，對(duì)于沿海家園來說，以品牌輸出形式與其他企業(yè)進(jìn)行合作，緩解了本身的資金壓力，也是個(gè)穩(wěn)賺的新利潤(rùn)點(diǎn)，但最終還是要看市場(chǎng)認(rèn)可不認(rèn)可。

 

而中房信集團(tuán)地產(chǎn)研究總監(jiān)薛建雄則對(duì)時(shí)代周報(bào)記者分析，目前市場(chǎng)上所謂開發(fā)商品牌輸出的成功案例并不多，運(yùn)營(yíng)模式和市場(chǎng)環(huán)境也尚不成熟，加之沿海家園本身的品牌知名度不夠響，產(chǎn)品力在市場(chǎng)中競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)也不明顯，做品牌輸出恐難以得到市場(chǎng)認(rèn)可。

 

品牌輸出到底是虛張聲勢(shì)，還是另辟蹊徑，尚待市場(chǎng)檢驗(yàn)。不過讓人疑惑的是，在常規(guī)概念中，開發(fā)商向輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型，即減輕對(duì)資金、土地規(guī)模的依賴，但從現(xiàn)實(shí)來看，沿海家園還是在伺機(jī)增加土儲(chǔ)，如公司最近就在重慶北碚花5.3億元溢價(jià)拿地。重慶容磁企業(yè)管理咨詢公司總經(jīng)理王雪松對(duì)時(shí)代周報(bào)記者介紹，沿海家園新近所獲地塊近2700元/平方米的地價(jià)，已是該區(qū)域截止目前的最高價(jià)。

 

對(duì)此沿海家園方面解釋稱，在重慶北碚拿地，就是按照公司輕資產(chǎn)戰(zhàn)略投資模式評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)來執(zhí)行的。公司在與土地方談判的同時(shí)，已尋找投資者，力求基本做到項(xiàng)目一確權(quán)，投資者資金就到位。目前沿海的輕資產(chǎn)戰(zhàn)略已在大連、沈陽、佛山、上海和重慶有成功落地實(shí)施的項(xiàng)目，廣州與珠海的項(xiàng)目計(jì)劃在明年實(shí)施。