新湖中寶[簡(jiǎn)介 最新動(dòng)態(tài)]（600208.SH）在未來12個(gè)月之內(nèi)很有可能變身“暴發(fā)戶”。
近日，新湖中寶公告稱，公司審議通過了《關(guān)于子公司平陽縣利得海涂圍墾開發(fā)有限公司簽署收儲(chǔ)合同的議案》。利得公司同意由平陽縣國土資源局收儲(chǔ)位于西灣海涂圍墾區(qū)南片的5231畝土地，在收儲(chǔ)協(xié)議簽訂之日后的12個(gè)月內(nèi)，平陽國土將收儲(chǔ)總價(jià)款44.3億元支付給利得公司。
值得注意的是，平陽縣2012年政府工作報(bào)告顯示，該縣2011年財(cái)政總收入為28.5億元。這就意味著，平陽國土須支付利得公司的收儲(chǔ)總價(jià)款，是去年平陽縣財(cái)政總收入的1.55倍。
對(duì)此，新湖中寶證券事務(wù)代表向《第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》記者回應(yīng)稱，“公告里已經(jīng)講清楚了，12個(gè)月內(nèi)全部付清。”不過，對(duì)于具體付款形式和進(jìn)度，她表示并不知情。
收儲(chǔ)金額或許只是新湖中寶“圍墾疑云”的冰山一角。對(duì)于這個(gè)小資本撬動(dòng)大項(xiàng)目的蹊蹺游戲，一位開發(fā)商代表評(píng)論稱：“如果這個(gè)過程不違規(guī)，我們也只能佩服公司的資本操作能力了。”
“暴發(fā)”倒計(jì)時(shí)
2011年1月，新湖中寶以約11.1億元的投入獲得利得公司51%的股權(quán)，從而進(jìn)軍平陽縣一級(jí)土地開發(fā)市場(chǎng)。
新湖中寶今年10月11日公告稱，控股子公司利得公司擬與平陽縣政府簽訂《平陽西灣海涂圍墾項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)協(xié)議書》，雙方就平陽西灣海涂圍墾項(xiàng)目的建設(shè)及后續(xù)開發(fā)等事宜達(dá)成了協(xié)議條款。
雙方簽訂的協(xié)議規(guī)定，西灣項(xiàng)目圍墾工程完工后，利得公司按約定收取圍墾土地的收儲(chǔ)金，平陽縣政府通過以先收儲(chǔ)后掛牌的形式出讓圍墾土地的使用權(quán)，利得公司或由利得公司指定的新湖中寶子公司以公開競(jìng)價(jià)的方式參與土地競(jìng)拍。
公開資料顯示，西灣項(xiàng)目分南北兩個(gè)片區(qū)，南片圍墾土地面積5211畝，北片圍墾面積7390畝，項(xiàng)目開發(fā)面積近820萬平方米，預(yù)計(jì)總投資750億元。據(jù)悉，西灣項(xiàng)目南片工程開發(fā)時(shí)限為2012年到2020年共8年，投資350億元；北片工程開發(fā)時(shí)限為2012到2024年共12年，投資400億元。
今年11月，本報(bào)記者在西灣項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)看到，南片區(qū)的圍墾工程確已完工，一輛輛重型卡車運(yùn)送著各種工程裝備來回穿梭，原本一望無際的灘涂已成一塊塊平整的土地。
根據(jù)公司剛剛發(fā)布的公告，利得公司同意由平陽國土收儲(chǔ)位于西灣海涂圍墾區(qū)南片的348.76萬平方米（約合5231畝）土地，收儲(chǔ)總價(jià)為44.3億元，收儲(chǔ)單價(jià)為1270元/平方米，收儲(chǔ)價(jià)款在12個(gè)月內(nèi)付清。
新湖中寶方面稱，本次協(xié)議的簽訂標(biāo)志著西灣項(xiàng)目又向前推進(jìn)了一大步。協(xié)議簽署將使公司獲取平陽西灣項(xiàng)目前期開發(fā)收益，持續(xù)增加公司盈利能力。不過，該議案還需提交公司股東大會(huì)審議。
令人不解的是，一個(gè)財(cái)政總收入僅28.5億元的縣城，如何支付44.3億元的收儲(chǔ)巨款？昨日，本報(bào)記者多次致電平陽縣國土局，但對(duì)方電話一直處于無人接聽狀態(tài)。
新湖中寶證券事務(wù)代表則表示，“公告里已經(jīng)講清楚了，12個(gè)月內(nèi)全部付清。”
“蹊蹺”的收購
去年初，新湖中寶拉開了布局溫州平陽西灣項(xiàng)目的序幕。
2011年1月6日，新湖中寶公告稱，公司擬通過收購和增資的方式，獲得平陽縣利得海涂圍墾開發(fā)有限公司51%的股權(quán)，其中41%的股權(quán)的對(duì)價(jià)為9.1億元，同時(shí)以2億元的價(jià)格認(rèn)繳新增公司注冊(cè)資本金1022.82萬元，其余部分作為公司資本公積。
工商資料顯示，利得公司成立時(shí)間為1998年3月，經(jīng)營范圍為建筑用石料露天開采、海涂開發(fā)。另據(jù)公開信息，利得公司早在2000年2月就與平陽縣水利水電局簽署圍墾合同，以政府特許經(jīng)營方式取得西灣海涂圍墾項(xiàng)目。此外，公司的幾名原始股股東均為自然人。
2011年，新湖中寶委托坤元資產(chǎn)評(píng)估有限公司對(duì)利得公司進(jìn)行資產(chǎn)評(píng)估，評(píng)估結(jié)果顯示，利得公司資產(chǎn)賬面價(jià)值為11.27億元，評(píng)估價(jià)值為12.88億元；負(fù)債賬面價(jià)值為11.75億元；股東權(quán)益賬面價(jià)值為-0.48億元，評(píng)估價(jià)值為1.13億元。
對(duì)于這樣一個(gè)資不抵債的公司，新湖中寶以11.1億元的代價(jià)入股，看似蹊蹺卻很劃算，因?yàn)樵谖磥淼?2個(gè)月內(nèi)，利得公司將收獲超過44億元的巨額收入。
對(duì)于這樁收購所發(fā)生的種種蹊蹺，一家公司的財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人告訴記者，“理論上這樣的操作并不違規(guī)，我個(gè)人只能說，這家公司的財(cái)務(wù)技巧是很高的，而且，這僅僅是南片區(qū)圍墾帶來的收入，理論上北片區(qū)可能帶來的收入更高。”
利益分配之謎
除了上述收儲(chǔ)信息，新湖中寶又公告稱，公司董事會(huì)審議通過了《關(guān)于與平陽縣利得海涂圍墾開發(fā)有限公司其他股東簽署相關(guān)合作協(xié)議的議案》。
協(xié)議規(guī)定，利得公司的可分配利潤按以下原則進(jìn)行分配：可分配利潤在20億元以下的部分全部歸本公司所有；可分配利潤超過20億元以上的部分，雙方按股權(quán)比例分配，即公司可得該部分利潤的51%，自然人章烈成、章雷可得該部分利潤的49%。
新湖中寶方面稱，這樣的安排是由于公司對(duì)平陽利得項(xiàng)目推進(jìn)做出了實(shí)質(zhì)性貢獻(xiàn)以及該項(xiàng)目主要由本公司負(fù)責(zé)資金、管理、建設(shè)等工作。
不過，這樣的利益分配格局則意味著，若公司可分配利潤少于20億元，兩位自然人股東將顆粒無收，而即使可分配利潤超過20億元，兩人也僅能獲得超過20億部分利潤的49%。
上述公司財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人告訴記者，“這樣的條款在某種程度上意味著公司的實(shí)際股權(quán)影響力遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于51%，這樣的安排很蹊蹺且不太符合常理，背后的故事一定很豐富。”
無疑，這44.3億元的收入還未入賬，新湖中寶已經(jīng)打好了利益分配的算盤，而這對(duì)于緩解公司趨緊的現(xiàn)金流顯得頗為重要。
根據(jù)新湖中寶最新發(fā)布的三季報(bào)，公司的資產(chǎn)負(fù)債率已達(dá)72.14%，今年1~9月，公司實(shí)現(xiàn)歸屬上市公司股東的凈利潤4.13億元，同比下降27.05%。此外，1~9月，公司經(jīng)營活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流凈額為-3.26億元，同比大幅下降425.23%。更重要的是，在樓市調(diào)控的大背景下，新湖中寶通過上市公司地位為項(xiàng)目的后續(xù)開發(fā)融資也存在不小的困難。
記者注意到，盡管現(xiàn)金流并不寬裕，新湖中寶近日卻在土地市場(chǎng)上頻頻拿地。11月28日，新湖中寶全資子公司以3.31元的價(jià)格獲得沈陽市一幅土地；11月初，公司控股子公司競(jìng)得啟東市6幅地塊，競(jìng)買價(jià)格為5.11億元。
另外一個(gè)值得關(guān)注的現(xiàn)象是，新湖中寶2011年年報(bào)顯示，公司目前開發(fā)的36個(gè)項(xiàng)目中，有多達(dá)12個(gè)項(xiàng)目在報(bào)告期內(nèi)的累計(jì)結(jié)算面積和收入指標(biāo)顯示為0。同時(shí)，公司在2005年前拿到的許多土地，至今尚未開發(fā)完畢。
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