復星集團與豫園商城聯(lián)合打造的50億元的商旅文基金如今有了新進展。四川信托一款信托產(chǎn)品“曝光”了商旅文基金欲借信托融資來打造商業(yè)地產(chǎn)。一反常態(tài)的是，在房地產(chǎn)信托普遍約10%收益率的背景下，該款信托逾20%的預期回報率引起各方關(guān)注。此外，在信托融資背后，其通過PE模式來運作商旅文項目，這在業(yè)內(nèi)較為罕見。

 

信托融資+PE運作模式

 

四川信托近日發(fā)布《復星豫園商旅文基金股權(quán)投資1期集合資金信托計劃》顯示，該計劃預計募資2億，上限最高不超過4億，期限為三年，募資主要投資于商旅文基金地[簡介 最新動態(tài)]產(chǎn)項目。認購信托計劃起點金額為500萬元，以10萬元的整數(shù)倍遞增。

 

該信托計劃看點在于，在信托融資背后，套用PE模式運作該項目。據(jù)信托計劃介紹，本信托計劃將作為LP1，復星集團旗下的浙江復星商業(yè)發(fā)展有限公司（下稱“浙商復星”）及豫園商城分別作為LP2和LP3（下統(tǒng)稱“基石投資人”），上海豫園商旅文產(chǎn)業(yè)投資管理有限公司成立新的全資子公司（GP）作為“基金管理人”。上述各方成立的有限合伙企業(yè)出資比例為：基石投資人作為LP跟投，其認購的有限合伙份額加上GP出資額后，與信托計劃（LP1）投入的金額比例為1：4。這意味著如按信托計劃預計募資2億元計算，加上基石投資人與基金管理人的5000萬元，商旅文基金地產(chǎn)項目本次將先投入2.5億元。而據(jù)此前豫園商城公告，復星豫園商旅文基金預計募資總規(guī)模將達50億元。

 

復星集團對商旅文基金充滿了期待，希望以其整合復星地產(chǎn)的項目、團隊，豫園商城的成功商業(yè)運營模式等資源。以人文旅游為核心，配合特色商業(yè)包括豫園旗下的知名品牌等，投資各地傳統(tǒng)文化旅游，打造全新的盈利性較強的商業(yè)地產(chǎn)模式。更通俗來說，商旅文基金是以“商業(yè)+旅游+文化”的戰(zhàn)略定位來打造商業(yè)地產(chǎn)。

 

逾20%的高回報率超越同類產(chǎn)品

 

另一方面，觀察目前“層出不窮”的房地產(chǎn)信托，其普遍模式是融資方以股權(quán)、土地、應收債權(quán)等作為抵押物，同時由融資方的實際控制人或控股股東承擔連帶擔保責任。此外，房地產(chǎn)信托預期收益率一般在10%左右。此次，一反常態(tài)的是，該信托計劃有望獲得高額回報率。據(jù)記者獲得的信托計劃顯示，若該信托投入項目公司資金的內(nèi)部收益率達到25%至40%，信托投資者的預期收益可以達到22%至35%（年化），預期在第二年開始分配收益，直至項目結(jié)束。

 

如何保證高額收益或是投資者最關(guān)心的問題。信托計劃稱，基石投資人在項目中有足夠能力以及意愿回購所投項目未售出物業(yè)以保證投資人收益。信托計劃到期時，若項目公司仍持有未售出物業(yè)，則基石投資人將購買上述未售出物業(yè)中的商業(yè)物業(yè)。

 

此外，信托計劃稱，由三方面來保障項目的收益率，其一、商旅文概念獲得政府支持，有望以低于市場均價20%以上的價格取得土地，其二，通過商業(yè)經(jīng)營將獲較高的租金及物業(yè)增值，其三，商旅文項目所在均為城市核心地段，加上復星、豫園成熟的商業(yè)運營，以及品牌溢價，有望通過銷售商鋪及住宅等獲較高利潤。

 

據(jù)介紹，本信托計劃擬首選投資一個項目——徐州回龍窩項目，若未能取得開發(fā)該項目所必備的土地使用權(quán)，則將通過投資決策委員會表決變更擬投項目。信托計劃同時透露，復星集團作為國內(nèi)地產(chǎn)行業(yè)先行者之一，目前已有豐富的商旅文項目儲備，如泉州晉江項目，徐州珠山項目，天津步行街項目等。