“王的盛宴”正在土地市場(chǎng)上演。從11月27日到12月3日，7天產(chǎn)生7個(gè)地王！北京、上海、成都、深圳、南京、廣州、珠海7個(gè)城市成為地王的誕生地，這7個(gè)地王的總價(jià)合計(jì)達(dá)178.17億元（北京農(nóng)展館地塊尚在掛牌中，暫按20億元起始價(jià)計(jì)算）。

 

萬(wàn)科[簡(jiǎn)介 最新動(dòng)態(tài)]相關(guān)人士表示，單純以總價(jià)或單價(jià)作為判斷依據(jù)，并不能準(zhǔn)確反映出土地的價(jià)值，具有一定片面性。真正應(yīng)該警惕的地王，應(yīng)該是那些地價(jià)中含有較多預(yù)期成分，只有房?jī)r(jià)在短時(shí)間內(nèi)大幅上漲才能盈利的項(xiàng)目，也就是所謂“面粉貴過(guò)面包”的土地。當(dāng)這類(lèi)土地大量出現(xiàn)時(shí)，往往意味著市場(chǎng)形勢(shì)的升溫。

 

中原集團(tuán)研究中心總監(jiān)劉淵認(rèn)為，在當(dāng)前的房地產(chǎn)調(diào)控形勢(shì)下，雖然今年年底各地出現(xiàn)了多個(gè)地王，但全國(guó)總的新開(kāi)工面積數(shù)據(jù)依舊在低位徘徊，這與2009年、2010年的土地市場(chǎng)火熱不同。目前，企業(yè)拿地還是以補(bǔ)充土地儲(chǔ)備為主，與之前的戰(zhàn)略擴(kuò)張截然不同。

 

核心城市上榜

 

進(jìn)入2012年下半年，土地市場(chǎng)呈現(xiàn)轉(zhuǎn)暖之勢(shì)，先是以萬(wàn)科、保利地產(chǎn)[簡(jiǎn)介 最新動(dòng)態(tài)](保利[簡(jiǎn)介 最新動(dòng)態(tài)]西山林語(yǔ)保利新茉莉公館[最新消息 價(jià)格 戶(hù)型 點(diǎn)評(píng)])為首的大型房企頻頻吞地，之后又演變?yōu)槠髽I(yè)對(duì)優(yōu)質(zhì)地塊的爭(zhēng)奪。從克而瑞研究中心的數(shù)據(jù)來(lái)看，萬(wàn)科11月的銷(xiāo)售業(yè)績(jī)創(chuàng)下今年新高，今年的銷(xiāo)售額有望突破1400億元；恒大地產(chǎn)11月銷(xiāo)售額再超百億元，提前完成了全年的目標(biāo)?？梢哉f(shuō)，大型房企的銷(xiāo)售業(yè)績(jī)正在逐漸轉(zhuǎn)好。

 

“隨著業(yè)績(jī)的提升和銷(xiāo)售面積的增加，開(kāi)發(fā)商有補(bǔ)充土地儲(chǔ)備的需求。”劉淵表示。

 

接下來(lái)，土地市場(chǎng)上演了一場(chǎng)場(chǎng)“王的盛宴”。11月27日，上海外灘濱江綜合開(kāi)發(fā)有限公司和中國(guó)太平洋財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)股份有限公司聯(lián)合體以27.7億元摘得黃浦區(qū)594(北塊)、596街坊地塊，樓面地價(jià)高達(dá)36176元/平方米，刷新了今年上海的單價(jià)最高紀(jì)錄。

 

克而瑞研究中心分析師李瑩表示，黃浦區(qū)地塊東臨黃浦江，北接外灘，靠近南京路商圈，地處黃金地段。從交通設(shè)施來(lái)看，地塊距地鐵9號(hào)線(xiàn)小南門(mén)站1000米左右，并臨近復(fù)興東路輪渡口，交通非常便利。近年來(lái)，該地塊附近供應(yīng)土地?cái)?shù)量較少。2009年成交的外灘國(guó)際金融服務(wù)中心（8-1）地塊的樓板價(jià)為34148元/平方米，因此黃浦區(qū)594(北塊)、596街坊地塊今年的成交樓板價(jià)并不算很高，其位置優(yōu)越性及地塊的稀缺性都決定了它的價(jià)值。

 

在上海出現(xiàn)單價(jià)地王的當(dāng)天，北京也不甘“示弱”，北京市國(guó)土資源局掛牌推出了朝陽(yáng)區(qū)農(nóng)展館北路8號(hào)地塊，掛牌出讓起始價(jià)為20億元，起始樓面地價(jià)高達(dá)3.38萬(wàn)元/平方米，成為今年以來(lái)北京土地市場(chǎng)上的單價(jià)地王。

 

同樣熱鬧的城市還有深圳。11月28日，中海地產(chǎn)(中海九號(hào)公館[最新消息 價(jià)格 戶(hù)型 點(diǎn)評(píng)]中海尚湖世家[最新消息 價(jià)格 戶(hù)型 點(diǎn)評(píng)])以總價(jià)20億元摘得深圳寶安尖崗山A122-0341宗地，刷新了深圳2012年度的土地出讓總價(jià)紀(jì)錄，其樓面地價(jià)為10982.97元/平方米。

 

隨后，二線(xiàn)城市也卷入了這場(chǎng)地王盛宴。11月30日一天內(nèi)，南京和成都也分別誕生了地王。其中，中冶置業(yè)以底價(jià)56.2億元競(jìng)得南京下關(guān)濱江G50地塊，這意味著年內(nèi)全國(guó)總價(jià)地王的誕生。而成都武侯區(qū)永豐鄉(xiāng)太平村地塊則由大港國(guó)際以總價(jià)2.8億元摘得，溢價(jià)率高達(dá)150%，刷新了成都土地招拍掛以來(lái)的成交樓面地價(jià)紀(jì)錄。

 

11月30日，一線(xiàn)城市廣州也在發(fā)力，中國(guó)奧園以底價(jià)34.1億元競(jìng)得番禺新城地鐵上所蓋超大體量商業(yè)地塊，成為廣州今年以來(lái)的總價(jià)地王。

 

在前述6個(gè)地王之后，12月3日，珠海的新晉地王也趕來(lái)湊熱鬧。珠海市土地房產(chǎn)交易中心公告顯示，保利地產(chǎn)以17.37億元拿下2012-13號(hào)地，樓面地價(jià)為7400元/平方米，成為今年的珠海地王。

 

李瑩表示，近期地王涌現(xiàn)反映了當(dāng)前土地市場(chǎng)熱度提升，呈現(xiàn)供需兩旺的態(tài)勢(shì)。一方面，地方政府加大推地量，并增加了優(yōu)質(zhì)地塊供應(yīng)；另一方面，企業(yè)業(yè)績(jī)完成情況較好，拿地需求強(qiáng)烈。同時(shí)，地王頻繁現(xiàn)身也會(huì)對(duì)市場(chǎng)心理預(yù)期產(chǎn)生一定的沖擊。

 

但記者從中國(guó)指數(shù)研究院拿到的一份數(shù)據(jù)顯示，今年1~11月，全國(guó)土地出讓金總計(jì)為160813130.78萬(wàn)元，而去年同期為197080709.64萬(wàn)元。同比減少了18.4%，因此土地市場(chǎng)總體上并未出現(xiàn)大的反彈。

 

拆遷補(bǔ)償成本將提高

 

從前述7個(gè)地王所處的城市來(lái)看，一二線(xiàn)城市的優(yōu)質(zhì)地塊成為了香餑餑，當(dāng)?shù)氐耐恋厥袌?chǎng)也相對(duì)比較活躍。劉淵表示，這與樓盤(pán)的銷(xiāo)售市場(chǎng)有關(guān)。從今年的情況來(lái)看，一二線(xiàn)城市的回升比三四線(xiàn)城市好很多，同時(shí)也更平穩(wěn)。在這種情況下，企業(yè)才會(huì)更加青睞一線(xiàn)城市與二線(xiàn)核心城市。同時(shí)，在房地產(chǎn)調(diào)控形勢(shì)下，土地市場(chǎng)出現(xiàn)了兩極分化，房企更愿意去一二線(xiàn)城市拿地，因?yàn)楹诵某鞘械膬?yōu)質(zhì)地塊保值性更強(qiáng)，利潤(rùn)率更高，開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)更小一些。與此相反，三四線(xiàn)城市則表現(xiàn)乏力。

 

劉淵認(rèn)為，在當(dāng)前的房地產(chǎn)調(diào)控形勢(shì)下，雖然今年年底各地出現(xiàn)了多個(gè)地王，但全國(guó)總的新開(kāi)工面積數(shù)據(jù)依舊在低位徘徊，這與2009年、2010年的土地市場(chǎng)火熱不同。目前，企業(yè)拿地還是以補(bǔ)充土地儲(chǔ)備為主，與之前的戰(zhàn)略擴(kuò)張截然不同。

 

據(jù)華東某市土地儲(chǔ)備中心相關(guān)負(fù)責(zé)人介紹，土地收儲(chǔ)成本的增加也意味著地價(jià)的上漲，即地塊位置越好，意味著土地收益高，但拆遷成本也很高。目前，一些城市在出讓土地時(shí)，收益率一般在25%左右。此外，土地在一級(jí)開(kāi)發(fā)和二級(jí)開(kāi)發(fā)之間的利潤(rùn)空間一般不會(huì)超過(guò)15%，北京控制在8%到12%之間。”

 

該負(fù)責(zé)人還表示，正在修訂的《土地管理法》將大幅度提高征地成本。“目前說(shuō)得最多的是，對(duì)于農(nóng)民土地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)要提高10倍左右。如果再考慮同地同價(jià)機(jī)制，那么今后的土地開(kāi)發(fā)成本將大幅提高。”