二三線將成熱點(diǎn)，功能地產(chǎn)崛起，投資風(fēng)險(xiǎn)大于價(jià)值

 

未來更多機(jī)會來自功能地產(chǎn)，如商業(yè)、旅游、教育、文化、養(yǎng)老等具有使用價(jià)值和附加價(jià)值的地產(chǎn)

 

理財(cái)周報(bào)編輯整理

 

王慶

 

中國國際金融有限公司投資銀行部董事總經(jīng)理

 

房地產(chǎn)調(diào)控已經(jīng)實(shí)行一段時(shí)間了，總體上房價(jià)還是趨于平穩(wěn)的。有些地方出現(xiàn)下降但下降幅度并不大。目前看我覺得政策不大可能會進(jìn)一步收緊，相反可能會采取一些更靈活更針對性的政策。

 

房產(chǎn)稅在某些城市做試點(diǎn)，時(shí)間還太短，所以從現(xiàn)在來看，在現(xiàn)有試點(diǎn)基礎(chǔ)上沒有做總結(jié)，利弊沒有做出明確判斷之前，推廣的可能性不大。

 

整個(gè)房地產(chǎn)市場來年復(fù)蘇的可能性比較大。房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)過去一段時(shí)間對立項(xiàng)、開發(fā)、拿地都比較謹(jǐn)慎。隨著復(fù)蘇，在一些比較好的地段，我相信房地產(chǎn)開發(fā)商在拿地方面會變得比較積極。當(dāng)然這必須要一些政策的配合。包括一些銀行和金融機(jī)構(gòu)對房地產(chǎn)企業(yè)的支持，不會像以前一刀切的那么嚴(yán)格限制。房價(jià)方面，我覺得明年可能會小幅上漲。

 

楊國華

 

東方證券房地產(chǎn)行業(yè)高級分析師

 

“十八大”之后，國家的調(diào)控力度不會減弱，房價(jià)肯定會更穩(wěn)定一些。

 

目前這樣的局面對房地產(chǎn)開發(fā)商肯定是不利的，尤其是在2013年的上半年，企業(yè)的負(fù)面會更多一些。房價(jià)也在降，對企業(yè)的拿地、融資能力都有一定的損傷。

 

將來房地產(chǎn)市場會更加平穩(wěn)一些，成交量也會比較穩(wěn)定，房價(jià)會存在一個(gè)小幅度的回升。這都是我國的房地產(chǎn)市場逐步走向理性、合理化的表現(xiàn)。

 

蘇雪晶

 

長江證券房地產(chǎn)行業(yè)首席分析師

 

“十八大”之后國家對房地產(chǎn)業(yè)的調(diào)控不會放松，房產(chǎn)稅也會加快進(jìn)行。

 

城鎮(zhèn)化的思路是新一屆政府的一個(gè)方向，這會對房地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)生一定的影響。

 

目前房地產(chǎn)市場上開發(fā)商強(qiáng)者更強(qiáng)的格局還會繼續(xù)維持下去。市場上優(yōu)勝劣汰的規(guī)律會進(jìn)一步發(fā)揮作用。

 

購房者還是要根據(jù)自己的節(jié)奏走，量力而行。

 

張大偉

 

北京中原地產(chǎn)市場總監(jiān)

 

“十八大”會議的召開處于中國經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型的一個(gè)過程中，將來房地產(chǎn)在經(jīng)濟(jì)中的作用或者影響都會減小，各個(gè)地方地產(chǎn)財(cái)政維系的可能性會很小。

 

二三線城市以后會成為房地產(chǎn)業(yè)的一個(gè)熱點(diǎn)。就目前來看，城市化加速潛力最大的就是二三線城市。隨著城市化的加速，這些城市房價(jià)也會相應(yīng)的提高，但是如果在居民收入增加的情況下，房價(jià)即使是上漲了，老百姓承受能力也會提高。

 

從經(jīng)濟(jì)發(fā)展和行業(yè)發(fā)展的角度來看，未來房地產(chǎn)市場會從原來的分散經(jīng)營、中小企業(yè)林立階段，走向大型品牌企業(yè)階段；房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展也會更規(guī)范一些，房企會從原來的無序競爭向品牌、產(chǎn)品競爭轉(zhuǎn)變。房企從土地上獲得利潤的模式是不可持續(xù)的，需要的是精耕細(xì)作的產(chǎn)品升值，從整體上說越是大房企就會做得越得心應(yīng)手一些。

 

楊紅旭

 

易居房地產(chǎn)研究院綜合研究部部長

 

房地產(chǎn)市場目前正處于上升周期的特殊階段，成交量存在著一些波動(dòng)，房價(jià)也基本上處于一個(gè)微漲的狀態(tài)。明年的房地產(chǎn)市場依然會逐步的往上走。

 

在個(gè)人房貸方面，首套房還是會繼續(xù)打折，大部分的銀行還是會繼續(xù)推行這種做法。但是購買二三套房的難度會比較大，國家對此也管得比較嚴(yán)，而且購買的風(fēng)險(xiǎn)也會加大，對于普通老百姓來說，不建議大家這樣做。

 

金永祥

 

北京大岳咨詢有限公司總經(jīng)理

 

我個(gè)人認(rèn)為限購和限價(jià)不是長久之計(jì)。真正解決問題還得靠稅收，稅收一是要解決房價(jià)的整個(gè)調(diào)控問題，另外一個(gè)是要解決財(cái)政收入的結(jié)構(gòu)問題，增加政府的部分收入。

 

限購的作用會越來越小，首先是因?yàn)殡S著國家形勢的變化，市場的作用會越來越大；其次是因?yàn)槔习傩諏ο拶徴咴絹碓竭m應(yīng)，限購對市場的影響力就會越來越弱，最后會逐漸趨向于走向市場來解決問題。

 

對于普通的購房者來說，房地產(chǎn)的投資價(jià)值不會像前幾年，機(jī)會會越來越少，現(xiàn)在存在著投資風(fēng)險(xiǎn)。房價(jià)整體上大肆上漲的可能性不大，但是會存在結(jié)構(gòu)性的上漲。

 

黃志剛

 

富程基金合伙人、中央財(cái)經(jīng)大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)博士

 

來年整個(gè)房地產(chǎn)的調(diào)控不會有太大的變化，可能房產(chǎn)稅會加快推出，通過稅收來抑制投機(jī)的需求。

 

之前銀監(jiān)會方面表示需要控制房貸風(fēng)險(xiǎn)，加大對中小戶型的貸款。個(gè)人認(rèn)為這些對房地產(chǎn)商的影響都不會太大，因?yàn)樗麄兌紩修k法應(yīng)對，比如把產(chǎn)品做一些調(diào)整，在概念上、方案上。

 

現(xiàn)在銀行貸款更加傾向于大的地產(chǎn)公司，比如排名前50的。這導(dǎo)致大公司越做越大。中小型的公司在銀行貸款方面受到限制，他們可能更多得靠集團(tuán)輸血，或者一些做房地產(chǎn)基金的私募。

 

未來房價(jià)不會有大的波動(dòng)，也不會崩盤。像北京上海這些一線城市，如果政策出現(xiàn)明顯松動(dòng)房價(jià)就可能會大幅上漲，但現(xiàn)在是處于一種焦灼的狀態(tài)，如果下跌，在政府的財(cái)政收入沒有明顯地?cái)[脫土地收入的狀況下，首先政府財(cái)政收入就扛不住。

 

朱凌波

 

全國工商聯(lián)商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)專委會主任、亞太商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)學(xué)院院長

 

新一屆政府上臺之后肯定要保持政策的延續(xù)性，當(dāng)然有人評價(jià)說中國的房地產(chǎn)市場史是政策史，因?yàn)檎哂绊懞艽螅菍?shí)際上影響中國房地產(chǎn)最核心的力量還是市場。政策無論怎么調(diào)控，市場有需求，消費(fèi)者有需求，所以從長期來講，未來政府對市場的干預(yù)會越來越小，尤其是短期性的調(diào)控，比如說限購、限價(jià)等。反而是長期的帶有戰(zhàn)略性的政策要加強(qiáng)，比如說政府的福利房、廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房這些政策。政府從土地市場獲取了包括土地出讓費(fèi)、稅費(fèi)這么多的費(fèi)用，應(yīng)該把這些反哺給市場和消費(fèi)者。

 

陳晟

 

中國房地產(chǎn)數(shù)據(jù)研究院執(zhí)行院長

 

我相信未來整個(gè)房地產(chǎn)的機(jī)會將是蘊(yùn)藏在城鎮(zhèn)化、工業(yè)化和農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化這些空間里面。所以，中國的房地產(chǎn)也還會有持續(xù)的跟GDP相匹配的增長周期。

 

未來的房地產(chǎn)市場更多的機(jī)會將是來自于功能地產(chǎn)，比如說商業(yè)、旅游、教育、文化、養(yǎng)老等具有使用價(jià)值和附加價(jià)值的地產(chǎn)。

 

隨著城市化的進(jìn)程，我們滿足需求的著眼點(diǎn)將會更多的放在普通老百姓的居住上。二三線城市所要重視的問題就是城市化速度要和房地產(chǎn)增長速度相匹配。

 

未來的房地產(chǎn)開發(fā)商會出現(xiàn)一些分化。大型開發(fā)商會更大更強(qiáng)，市場份額會更多，中小型開發(fā)商則會退出市場。對于購房者來說，隨著收入的增加，房價(jià)上升是必然的趨勢，購房者心態(tài)應(yīng)該要更理性一些，看好購買的節(jié)點(diǎn)和時(shí)機(jī)。