在廣州CBD最繁華的天河北商圈，一座43層高173米的爛尾樓被大型廣告包裹全身，這是廣州在亞運會召開前對重要商圈的多棟爛尾樓集中粉飾的結(jié)果。但政績工程的粉飾和亮麗的商業(yè)廣告，卻難以掩蓋其停工14年的事實。
14年間，這棟名為“中水大廈[最新消息 價格 戶型 點評]”爛尾樓陷入復(fù)雜的債務(wù)糾紛中，而該爛尾樓周邊的地塊價格早已飆升數(shù)倍。
“國字輩”的利益糾紛
中水大廈位于天河區(qū)林和西路旁，雖然43層高的建筑規(guī)模并不比周邊林立的高樓遜色，但與繁華的燈景和金融商圈川流不息的景象相比，這座爛尾樓顯得格格不入。
在上世紀90年代的金融危機中，中水大廈與其他多座廣州高樓一樣，受到港資抽資出逃的影響，難逃爛尾的命運。然而，與該大廈齊名的爛尾項目在后來得以陸續(xù)復(fù)建，中水大廈卻無任何音信。
廣州市晉新房地產(chǎn)開發(fā)有限公司(下稱“晉新房地產(chǎn)”)于1998年負責(zé)興建中水大廈。該公司主營房地產(chǎn)開發(fā)，性質(zhì)為與港澳臺商合作經(jīng)營企業(yè)，法定代表為王守強。
《華夏時報》記者了解到，晉新房地產(chǎn)的主要股權(quán)方為中國華水水電開發(fā)總公司(下稱“中國華水水電”)。據(jù)該公司的官方信息顯示，其為國有獨資公司，是中國長江三峽集團的子企業(yè)，是中國水利電力對外公司的全資子公司。
由于爛尾，中水大廈成為兩大金融機構(gòu)東方資產(chǎn)管理公司和信達資產(chǎn)管理股份有限公司(下稱“信達”)接手的不良資產(chǎn)。知情人士向《華夏時報》透露，東方資產(chǎn)管理公司已對中水大廈這一不良資產(chǎn)包債務(wù)重組處理完畢。
公開資料顯示，2009年，中國東方資產(chǎn)管理公司發(fā)布《關(guān)于廣州市晉新房地產(chǎn)開發(fā)有限公司債權(quán)資產(chǎn)的處置公告》，其中晉新房地產(chǎn)為債務(wù)人，連同其保證人中國華水水電承擔清償責(zé)任，查封物中則包括中水大廈及其他資產(chǎn)。
知情人士透露，中國華水水電為該爛尾樓的業(yè)主，而信達則為該樓的主要債權(quán)人。然而，這兩家“國字輩”企業(yè)則在中水大廈展開了拉鋸戰(zhàn)。
上述知情人士稱，由于東方資產(chǎn)管理公司并未進行股改，較為注重對不良資產(chǎn)處理的回收率，因此對中水大廈資產(chǎn)存在一定的折價率。然而，率先完成股改的信達更為注重收益率，并不愿意效仿東方折價處理的做法，因此希望能夠保證本金原額、利息和罰息，“這是很大一筆數(shù)額”。
據(jù)一則發(fā)布于2011年3月的拍賣信息顯示，截至2010年6月20日，廣州市晉新房地產(chǎn)開發(fā)有限公司等債權(quán)資產(chǎn)包，總額為10964.86萬元，其中本金為6700.00萬元，利息為4264.86萬元，中水大廈土地使用權(quán)和上蓋物也包含在內(nèi)?？梢?，利息已經(jīng)越滾越高。
然而，信達的訴求并沒有得到中國華水水電應(yīng)諾，雙方的僵局一直在持續(xù)。
囤地嫌疑
“12億的拍賣底價推出之后，不少地產(chǎn)界公司和機構(gòu)均前來咨詢，但委托方對是否拍賣之事舉棋不定，最后拍賣之事不了了之。”廣州一家拍賣行高層陳先生曾參與中水大廈拍賣事務(wù)，他向本報記者講述了中水大廈經(jīng)歷三度流拍這一事實。
自2010年底至2011年7月，多家拍賣行曾聯(lián)手對中水大廈進行拍賣。“都沒有結(jié)果。”陳先生說。然而，這些曾參與當年拍賣事務(wù)的人士卻對中水大廈的委托方、債務(wù)等情況諱莫如深。
一位自稱曾接觸過委托人的拍賣機構(gòu)人士黃先生向本報記者指出，背后涉及的關(guān)系太復(fù)雜了，一般的企業(yè)都不敢動。上述知情人士也透露，頻繁出現(xiàn)拍賣擱置和拍賣流拍的現(xiàn)象，可能與債權(quán)人各方在是否拍賣處置以及處置后利益分成等方面的糾紛有關(guān)系。
“不斷更新的拍賣底價，其實在一步步往上漲。”黃先生指出。據(jù)公開資料顯示，從2010年至去年年底，中水大廈的拍賣底價從9.99億一路漲至12億，并規(guī)定受讓方要承擔銀行資金擔保費。直至近期，據(jù)拍賣機構(gòu)人士稱，有消息傳出最新的吹風(fēng)價為15億元。
不論是哪個數(shù)字，都早已遠遠超出中水大廈的最初投資總額。有報道轉(zhuǎn)述曾在2008年負責(zé)中水大廈轉(zhuǎn)讓事宜的陳姓律師在其博客中所提及的分析，稱中水大廈項目計劃總投資約6.5億元，截至2004年12月實際投入40312萬元，目前所需資金24613萬元，單位最終成本達8945元/平方米。有分析稱，因為中水大廈此前存在掛賬的應(yīng)付款項7759萬元，目前要想盤下這一高樓，實際總投資需達7.3億元，實際最終成本為10014元/平方米。
就在中水大廈所處的天河北商圈，商用寫字樓的樓面地價則為每平方米2萬元至3萬元不等。
業(yè)內(nèi)人士分析稱，要是中水大廈能獲得重建的機會，對于信達和中國華水水電來說肯定是最好的結(jié)局，但爛尾困局即使不能改變，于雙方而言，也未必是壞事。
上述人士指出，信達的前提是要保證債務(wù)百分之百回收，即使目前未能如愿，不斷滾動的利息、罰息也可以保障其收益。此外，中水大廈也是一筆優(yōu)質(zhì)的不良資產(chǎn)，這是資產(chǎn)管理公司比較看重的一方面。于中國華水水電而言，這棟物業(yè)預(yù)期的拍賣價格早已增加，甚至可以抵償利息、罰息等費用。
可見，面對14年間不斷上漲的地價和樓價，雙方均可直接或間接獲得可觀的收益。而中國華水水電和信達多位人士以“不知道”為由，未向本報作出回應(yīng)。
華南某房企高層向記者指出，一般而言，對爛尾樓拍賣、轉(zhuǎn)讓的價款，都難以抵償債務(wù)。然而，“確實存在不通過暗箱操作，也可以達到爛尾樓賣價高出原本價值兩倍的情況。”他強調(diào)，買家為“國字輩”的企業(yè)更容易達到這種效果。
在業(yè)內(nèi)，故意或間接制造爛尾樓達到囤地的現(xiàn)象并不少見。據(jù)悉，老牌港資地產(chǎn)開發(fā)商天安中國投資有限公司[簡介 最新動態(tài)]等知名企業(yè)曾在內(nèi)地上演這一幕。有分析指出，開發(fā)商的囤地做法如果承受不住地方政府的施壓，則會選擇象征性開工，故意制造爛尾以達到囤地的效果。
按照目前相關(guān)規(guī)定，廣州現(xiàn)在清理的重點是已完善用地手續(xù)的閑置土地，對于已動工的項目僅指已動工開發(fā)建設(shè)，但開發(fā)建設(shè)的用地面積占應(yīng)當動工開發(fā)建設(shè)總用地面積不足1/3或者已建設(shè)投資額(不含土地取得成本)占總建設(shè)投資額(不含土地取得成本)不足25%，且非因不可抗力、政府及其有關(guān)部門行為中止開發(fā)建設(shè)連續(xù)滿1年的土地。
以閑置土地為例，相比土地閑置后的收益和不斷上漲的樓價預(yù)期，需繳納的罰金對開發(fā)商很難起到懲戒作用。上海乘星行機構(gòu)總經(jīng)理李驍曾指出，很多開發(fā)商僅僅拿地放在手中，每年有20%-30%的收益，土地溢價很明顯。
廣州政府近日公開征求處理閑置土地的最新意見，稱已征地結(jié)案，或者已拆遷結(jié)案且沒有回遷安置補償?shù)牡貕K，土地實際成交價格小于或等于出讓起始價格1.3倍的，按實際成交價格相關(guān)比例作為前期投入補償金額，其余作為政府土地收益。土地實際成交價格大于出讓起始價格1.3倍的，以出讓起始價格的1.3倍，按實際成交價格相關(guān)比例確定前期投入補償金額，其余作為政府土地收益。
官方數(shù)據(jù)顯示，2010年至今，廣州市屬10區(qū)共查處閑置土地468宗，面積14.2平方公里。按照現(xiàn)行“閑置超過一年未滿兩年的土地，將統(tǒng)一按照土地出讓或者劃撥價款的20%征繳土地閑置費”收取標準，廣州市公布2010年至今，已收回閑置土地面積1.6平方公里，其余12.6平方公里則收取閑置費為1.6億元。
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