近年來以組團(tuán)炒房攪動全國樓市神經(jīng)的溫州，如今樓價開始領(lǐng)跌了。據(jù)報，目前溫州房價與2009年、2010年時房價的最高位相比，平均每平方米下跌2萬元，下降了約30%或40%不等。與此相伴，溫州地價大幅下降，據(jù)國土資源部公布的城市地價監(jiān)測數(shù)據(jù)，今年三季度，溫州住宅地價同比下降18.03%。

 

今年以來我國樓市運(yùn)行變幻莫測，“旺季不旺，淡季不淡”。傳統(tǒng)的“金九銀十”未能如期帶來樓市成交量擴(kuò)大，雖然11月樓市成交在迅速回暖，以萬科、保利和招商地產(chǎn)為代表的標(biāo)桿龍頭房企已提前完成全年銷售目標(biāo)，10月，全國70個大中城市新建商品住宅環(huán)比價格上漲的城市有35個，似乎房價上漲預(yù)期再次形成，但未來樓市運(yùn)行充滿了不確定性。預(yù)估未來，或許可從溫州房價暴跌之中得到些許啟迪。

 

從溫州與全國房地產(chǎn)形勢的背離走勢看，或許溫州房價下跌，只是個案。不過，筆者以為，從宏觀背景考察，溫州房價的暴跌，是伴隨著溫州實體經(jīng)濟(jì)增長動力下降，以及去虛擬化過程中發(fā)生的。從某種意義上說，溫州房價暴跌，在中國經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式轉(zhuǎn)變的過程中，特別是制造業(yè)轉(zhuǎn)型升級過程中，使其具備了普遍性特征，或許對預(yù)測未來全國房價的走勢有一定啟示意義。

 

三季度，溫州地區(qū)生產(chǎn)總值增長5.7%，低于全省平均大約2個百分點。國際金融危機(jī)爆發(fā)后，對有低端制造業(yè)之都稱號的溫州傳統(tǒng)支柱制造業(yè)沖擊極大，訂單銳減、資金周轉(zhuǎn)困難、企業(yè)經(jīng)營效益下降。面對疲弱的市場需求，以“低、小、散”為主的溫州商貿(mào)企業(yè)較易陷入經(jīng)營困境，今年上半年溫州市工業(yè)增加值僅增長3.1%。經(jīng)濟(jì)增長動力下降，主要是因為溫州低端制造業(yè)未能及時升級改造，新的制造業(yè)增長點始終難以形成。打火機(jī)、皮鞋、服裝和低壓電器這些低端制造業(yè)科技含量低、樣式容易模仿、產(chǎn)能擴(kuò)張快、同業(yè)競爭致毛利率極低。隨著人民幣匯率升值，勞動用工成本上升，產(chǎn)品出口競爭力急劇下降，并且越來越受到東南亞地區(qū)、巴基斯坦等國企業(yè)的強(qiáng)有力挑戰(zhàn)。盡管地方政府和企業(yè)也意識到溫州制造業(yè)轉(zhuǎn)型的必要性，但缺乏外部強(qiáng)力沖擊、存在企業(yè)守成觀念，特別是溫州本地工業(yè)科技基礎(chǔ)薄弱，科技創(chuàng)新氛圍淡薄，科技投資風(fēng)險較大但缺少激勵與引導(dǎo)，新興戰(zhàn)略性產(chǎn)業(yè)生存發(fā)展空間狹小，貽誤了制造業(yè)轉(zhuǎn)型的有利時機(jī)。

 

實體經(jīng)濟(jì)去虛擬化也是溫州房價暴跌的重要誘發(fā)因素。多年來，溫州民間資本規(guī)模龐大，熱衷資金逐利游戲。而在資金逐利游戲中，房地產(chǎn)的投資屬性和金融屬性，是支撐民間融資發(fā)展和資金逐利游戲的空中樓閣。雖然是三線城市，但溫州房價上漲動力強(qiáng)勁，房價之高媲美京滬。同時，房地產(chǎn)投資和投機(jī)的暴利，也大量吸引生產(chǎn)資金流入，實體經(jīng)濟(jì)增長動力更加不足。

 

房地產(chǎn)市場發(fā)展離不開實體經(jīng)濟(jì)。實體經(jīng)濟(jì)是基礎(chǔ)，是前提。脫離實體經(jīng)濟(jì)發(fā)展，大肆投機(jī)房地產(chǎn)，只會吹大房地產(chǎn)泡沫，最終促使房地產(chǎn)泡沫破滅。從各國情況看，大凡房地產(chǎn)市場發(fā)展超前實體經(jīng)濟(jì)，都要承受房價大幅下跌的苦果。西班牙、日本如是，中國也不太可能例外。經(jīng)過近三十年的發(fā)展，我國制造業(yè)承接發(fā)達(dá)國家外移產(chǎn)能，迅速成為制造業(yè)大國。在此過程中，制造業(yè)利潤率下降，國際競爭力不足，發(fā)展后勁嚴(yán)重不足。但制造業(yè)轉(zhuǎn)型升級是個危險的跳躍，不僅需要增加科技投入，也需要大量資本投資，且成功前景難以確定。而我國城鎮(zhèn)化釋放的房地產(chǎn)發(fā)展空間巨大，吸引了制造業(yè)資本和民間閑置資本的大量進(jìn)入，造就了我國房價連年上漲的記錄?？梢?，我國房地產(chǎn)市場發(fā)展已明顯超越實體經(jīng)濟(jì)，不僅蘊(yùn)涵了較大的房地產(chǎn)泡沫風(fēng)險，而且成為中國經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式轉(zhuǎn)變的重要阻力。高房價意味著更高的投資成本，更多的消費(fèi)需求被擠占，經(jīng)濟(jì)向消費(fèi)需求拉動的轉(zhuǎn)變尤為困難重重。

 

房價過快上漲反映了金融虛擬化的特征。溫州房價暴漲暴跌的過程，深刻地反映了房地產(chǎn)的金融虛擬化特征，體現(xiàn)出金錢“接鼓傳花”的特點，沒有創(chuàng)造出任何真實的價值。以限購和限貸為主要特征的房地產(chǎn)市場調(diào)控，有效抑制了房價的過快上漲，減少了宏觀經(jīng)濟(jì)金融運(yùn)行的風(fēng)險。但需要注意的是，限購政策效應(yīng)已開始衰減，限購對有實力購買者缺乏約束，房地產(chǎn)調(diào)控政策應(yīng)加大對差異性房地產(chǎn)稅收政策的運(yùn)用，大幅提高投資和投機(jī)的成本。這可能是確保房地產(chǎn)市場長治久安的重要之道。

 

房價與實體經(jīng)濟(jì)的背離終要回歸。市場經(jīng)濟(jì)供給和需求力量的此消彼長，以及宏觀經(jīng)濟(jì)增長動力的轉(zhuǎn)變，都會促使房價回歸與實體經(jīng)濟(jì)相適應(yīng)的價位。經(jīng)濟(jì)增長動力下降，企業(yè)主資金周轉(zhuǎn)困難，都增加房價下跌動力。在“買漲不買跌”心理作用下，市場需求也急劇萎縮。所以，脫離實體經(jīng)濟(jì)，空談樓市供求，只會擾亂樓市預(yù)期。