買(mǎi)房要求人，剛需盤(pán)要排隊(duì)，售樓處人聲鼎沸成為常態(tài)，開(kāi)發(fā)商明著暗著提價(jià)都心照不宣。

臨近年關(guān)，面對(duì)旺盛的需求市場(chǎng)，不少開(kāi)發(fā)商想趁著這波行情，多收三五斗，手中有糧，明年不愁，尤其是剛需項(xiàng)目，更是選擇了加速入市。

剛需盤(pán)扎堆入市

上個(gè)周末，北京樓市很熱鬧，東南西北，項(xiàng)目紛紛開(kāi)盤(pán)。

據(jù)亞豪機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)顯示，上周末共有7個(gè)項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)，其中三個(gè)項(xiàng)目是純新盤(pán)首次亮相，分別是位于亞運(yùn)村炎黃藝術(shù)館的觀巢、通州區(qū)臺(tái)湖鎮(zhèn)的東亞·印象臺(tái)湖、朝陽(yáng)區(qū)常營(yíng)的常楹公元，還有四個(gè)是老項(xiàng)目加推，如大興區(qū)舊宮的東亞五環(huán)國(guó)際、大興區(qū)天宮院的金融街·融匯、房山區(qū)良鄉(xiāng)的金地朗悅和京投萬(wàn)科新里程。

值得注意的是，除了常楹公元和觀巢因地段較好，開(kāi)盤(pán)價(jià)格分別為29800元/平方米和50000元/平方米以外，其它幾個(gè)項(xiàng)目定價(jià)均在16000元/平方米上下，東亞·印象臺(tái)湖開(kāi)盤(pán)價(jià)甚至不到13000元/平方米。

據(jù)了解，剛需盤(pán)占主流也是年底放量最顯著的特點(diǎn)。除了東亞·印象臺(tái)湖、金融街·融匯、中投萬(wàn)科新里程、萬(wàn)科金域緹香、遠(yuǎn)洋新悅等正在銷(xiāo)售的剛需盤(pán)外，龍湖·時(shí)代天街、路勁世界城、金地格林格林、瑞雪春堂、城建·紅木林等也將陸續(xù)入市開(kāi)盤(pán)，無(wú)論定價(jià)還是戶(hù)型，均瞄準(zhǔn)剛需客戶(hù)。

對(duì)此，亞豪機(jī)構(gòu)市場(chǎng)總監(jiān)郭毅認(rèn)為，近期中低價(jià)位樓盤(pán)供應(yīng)猛增，促進(jìn)購(gòu)房者入市，從而帶來(lái)年底的成交小高峰。11月以來(lái)，既有包括北京城建·琨廷、東亞華欣灣瀾岸等單價(jià)萬(wàn)元左右的純新盤(pán)低價(jià)入市，還有金地朗悅、東亞五環(huán)國(guó)際、華業(yè)東方玫瑰等單價(jià)15000元左右的前期熱銷(xiāo)老項(xiàng)目繼續(xù)加推。

翹尾行情已成定局

供應(yīng)的放量并不能緩解迅速上升的需求。

進(jìn)入11月份以來(lái)，千人排隊(duì)購(gòu)房的情景一再上演。位于常營(yíng)區(qū)域的常楹公元，憑著6號(hào)線和精裝修，雖然報(bào)價(jià)高達(dá)29800元/平方米，但依然吸引了上千組排號(hào)。附近的金地格林格林則憑借15000元/平方米的預(yù)計(jì)價(jià)格，甚至排號(hào)1600組。即將再次開(kāi)盤(pán)的龍湖·時(shí)代天街，其西區(qū)首次推出85平方米復(fù)式產(chǎn)品也大受歡迎。

據(jù)亞豪機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，上周(11.26-12.2)北京共成交商品住宅2298套，成交面積27萬(wàn)平方米，環(huán)比之前一周，成交套數(shù)增加了8.2%，成交面積上漲了8.3%。與此同時(shí)，成交價(jià)格的漲勢(shì)也依然堅(jiān)挺，上周商品住宅成交均價(jià)為21404元/平方米，環(huán)比上漲5.3%。

業(yè)內(nèi)人士預(yù)計(jì)，從12月初的情況看，預(yù)計(jì)全月成交可能達(dá)到萬(wàn)套左右，這一定程度上將緩解因前期供應(yīng)不足導(dǎo)致的成交量下滑，年底成交量小幅翹尾的可能性增加。

亞豪機(jī)構(gòu)市場(chǎng)總監(jiān)郭毅分析，年末剛需盤(pán)集中發(fā)力，純新盤(pán)抓緊入市，主要還是部分開(kāi)發(fā)商看好年末這一輪預(yù)支型購(gòu)房需求，明年新一屆政府對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控將定下怎樣的基調(diào)尚未可知，但只要把握好當(dāng)前的銷(xiāo)售結(jié)果，明年手持現(xiàn)金，無(wú)論調(diào)控走向如何，這些開(kāi)發(fā)商都游刃有余。因此，已近年末，開(kāi)發(fā)商仍大力推盤(pán)，特別是推出符合剛需購(gòu)房者的小戶(hù)型、低總價(jià)項(xiàng)目，正是謀求在年末樓市小高潮中占得先機(jī)，去存量、換現(xiàn)金。與此同時(shí)，今年以來(lái)北京房?jī)r(jià)隨著銷(xiāo)量提升而緩慢復(fù)蘇，個(gè)別熱點(diǎn)板塊相比年初，區(qū)域整體均價(jià)已出現(xiàn)20%-30%的上漲。加之下半年土地市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)加劇，地價(jià)攀高，造成購(gòu)房者預(yù)期明年房?jī)r(jià)即將進(jìn)入新一輪上漲通道，因此在現(xiàn)階段提前預(yù)支消費(fèi)。因此，年底出現(xiàn)了供需雙旺的市場(chǎng)局面。

天宮院年底放量

從去年年底到今年下半年，龍湖·時(shí)代天街、保利·春天里、金融街·融匯、中國(guó)水電·云立方、聯(lián)港·幸福灣諸多品牌房企云集，多個(gè)剛需大盤(pán)同期推進(jìn)，大興天宮院板塊以前所未有的集體亮相形式激戰(zhàn)北京樓市。臨近年底，隨著龍湖·時(shí)代天街、金融街·融匯等房源加推，天宮院再次呈現(xiàn)放量局面。

□典型區(qū)域

多盤(pán)集中推新

去年11月，龍湖·時(shí)代天街以11800元/平方米的震撼低價(jià)入市并獲得市場(chǎng)熱捧，掀開(kāi)了天宮院板塊的序幕。本月底，時(shí)代天街將再次推出前期頗受市場(chǎng)青睞的85平方米兩居產(chǎn)品，首付15萬(wàn)元起。記者從項(xiàng)目處獲悉，僅一周時(shí)間內(nèi)，已有近千人到訪，排號(hào)超過(guò)200組，但此次推出房源一共才100多套。業(yè)內(nèi)人士普遍預(yù)計(jì)，時(shí)代天街憑借超高的性?xún)r(jià)比將再次掀起剛需市場(chǎng)的熱潮。

與此同時(shí)，金融街·融匯項(xiàng)目二期7、8號(hào)樓已于12月1日開(kāi)盤(pán)，約400套房源。據(jù)悉，二期房源仍以70-80平方米兩居為主，均價(jià)為16000元/平方米。據(jù)項(xiàng)目負(fù)責(zé)人介紹，10月開(kāi)盤(pán)的金融街·融匯一期蓄客達(dá)千余組，迅速消化了580多套房源，二期的蓄客情況與一期類(lèi)似。

緊鄰融匯的中國(guó)水電·云立方項(xiàng)目，也同樣遭遇“未開(kāi)盤(pán)已熱銷(xiāo)”的局面，據(jù)銷(xiāo)售人員介紹，該項(xiàng)目本月將推出126套房源，為80-90平方米兩到三居，“排了號(hào)也并不能保證一定能買(mǎi)到房”。

龍湖·時(shí)代天街

新一輪樓市激戰(zhàn)

值得注意的是，上述在本月都有新盤(pán)推出的三個(gè)項(xiàng)目，均價(jià)都在16000元/平方米上下，也幾乎都是一居和兩居的剛需小戶(hù)型。

盡管多數(shù)龍頭房企已經(jīng)提前完成了今年全年銷(xiāo)售目標(biāo)，但面對(duì)近期的利好行情，部分開(kāi)發(fā)商都選擇了年末加推房源，大興、房山等低總價(jià)剛需樓盤(pán)扎堆的熱點(diǎn)區(qū)域，在本月又出現(xiàn)了新一輪的樓市激戰(zhàn)。對(duì)此，亞豪機(jī)構(gòu)市場(chǎng)總監(jiān)郭毅分析認(rèn)為，主要是部分開(kāi)發(fā)商看好年末這一波購(gòu)房需求，加推符合剛需購(gòu)房者的小戶(hù)型、低總價(jià)項(xiàng)目，以求在“翹尾”的樓市小高潮中占得先機(jī)。

與依托亦莊線的舊宮板塊、依托9號(hào)線和房山線的郭公莊板塊及依托昌平線的昌平板塊等新興區(qū)域，以及依托八通線的通州、依托13號(hào)線的天通苑等傳統(tǒng)區(qū)域一樣，天宮院板塊的形成一定程度上也是依靠地鐵4號(hào)線開(kāi)通帶來(lái)的軌道交通便利。就天宮院板塊而言，雖然供應(yīng)增多、產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)更為激烈，不過(guò)由于區(qū)域價(jià)值和產(chǎn)品性?xún)r(jià)比等因素，一些前期降價(jià)明顯的項(xiàng)目在近期補(bǔ)漲的表現(xiàn)也比較突出。業(yè)內(nèi)人士預(yù)計(jì)，未來(lái)價(jià)格仍將呈現(xiàn)小幅上漲趨勢(shì)。

□典型項(xiàng)目

作為天宮院板塊的始發(fā)者，龍湖·時(shí)代天街一直是該板塊最?yuàn)Z人眼球的項(xiàng)目。

去年11月，龍湖·時(shí)代天街以11800元/平方米的低價(jià)入市并獲得市場(chǎng)熱捧，掀開(kāi)了天宮院板塊的序幕，主打產(chǎn)品均為剛需和首改客群。開(kāi)賣(mài)至今，僅一年時(shí)間，整盤(pán)銷(xiāo)售突破26億元，套數(shù)突破1700套。其間，數(shù)度蟬聯(lián)大興區(qū)銷(xiāo)售金額、銷(xiāo)售套數(shù)、銷(xiāo)售面積三項(xiàng)冠軍，全年業(yè)績(jī)更位居南城前三名、天宮院區(qū)域銷(xiāo)冠。

記者從項(xiàng)目處獲悉，近期，龍湖·時(shí)代天街將首推西區(qū)85平方米兩居產(chǎn)品，為整個(gè)大盤(pán)中最后兩棟85平方米的產(chǎn)品，預(yù)計(jì)開(kāi)出一棟，根據(jù)蓄客情況待定。該戶(hù)型曾在5月份16天內(nèi)售罄一棟樓，銷(xiāo)售超過(guò)200套。時(shí)代天街也因此成為北京市首個(gè)“夜光”盤(pán)。

記者從項(xiàng)目處獲悉，該戶(hù)型推

出僅一周時(shí)間內(nèi)，已有近千人到訪，排號(hào)超過(guò)200組。但此次推出房源一共才100多套，熱銷(xiāo)已成定局。

據(jù)龍湖地產(chǎn)相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，從他們了解的情況看，購(gòu)房者主要看中了龍湖時(shí)代天街的區(qū)位、交通和規(guī)劃。城南計(jì)劃的升級(jí)、首都第二機(jī)場(chǎng)的建設(shè)、新機(jī)場(chǎng)快線的提前獲批等利好消息，使得市場(chǎng)對(duì)天宮院板塊的發(fā)展認(rèn)可度大大提升。而作為區(qū)域內(nèi)唯一一

個(gè)地鐵上蓋項(xiàng)目，與4號(hào)線無(wú)縫對(duì)接，可以直達(dá)西單、金融街、中關(guān)村，再加上龍湖天街系30萬(wàn)平方米的商業(yè)配套規(guī)劃和龍湖及龍湖物業(yè)的品牌號(hào)召度，“我們對(duì)銷(xiāo)售很有信心”。

據(jù)悉，龍湖·時(shí)代天街此次推出的85平米兩居，可以享受與東區(qū)三百萬(wàn)級(jí)別的大戶(hù)型產(chǎn)品完全一樣的商業(yè)配套、園林景觀和物業(yè)服務(wù)。

□重點(diǎn)區(qū)域 順義：剛需盤(pán)嶄露頭角

與通州、房山等區(qū)域相比較，順義區(qū)域呈現(xiàn)出產(chǎn)業(yè)強(qiáng)地產(chǎn)弱的特點(diǎn)，順義作為一個(gè)集工業(yè)集群、會(huì)展業(yè)、航空運(yùn)輸業(yè)、文化創(chuàng)業(yè)產(chǎn)業(yè)、旅游業(yè)等產(chǎn)業(yè)的區(qū)域，區(qū)域經(jīng)濟(jì)的強(qiáng)大實(shí)力有效帶動(dòng)了區(qū)域基礎(chǔ)配套建設(shè)，為滿(mǎn)足大量產(chǎn)業(yè)人口在本地就業(yè)，順義在房地產(chǎn)及商業(yè)、交通及休閑配套等方面與時(shí)俱進(jìn)，有效避免很多的區(qū)域出現(xiàn)純“睡城”的困惑。但就房地產(chǎn)市場(chǎng)而言，一段時(shí)間來(lái)更多的是別墅市場(chǎng)占主導(dǎo)，剛需型住宅及公寓項(xiàng)目走勢(shì)乏力。

北京最早的高端別墅聚集區(qū)，中央別墅區(qū)即出自順義，順義也因此在購(gòu)房者心目中留下了高端盤(pán)居多的印象，剛需客戶(hù)的首選購(gòu)房區(qū)域往往是通州、大興、房山、昌平。

來(lái)自亞豪機(jī)構(gòu)的統(tǒng)計(jì)顯示，上周北京成交的2298套商品住宅中，以往關(guān)注度較低的順義區(qū)異軍突起，上周共售出399套，市場(chǎng)占比高達(dá)15.9%，在北京各行政區(qū)縣中居于首位。其中來(lái)自思源經(jīng)紀(jì)的統(tǒng)計(jì)顯示，從各城區(qū)的成交量來(lái)看，順義區(qū)成交比重最大，占全市總成交套數(shù)的15.88%，其中東亞首航國(guó)際最多，成交78套；其次為朝陽(yáng)區(qū)，占全市總成交套數(shù)的13.65%，其中龍湖·長(zhǎng)楹天街最多，成交68套。

據(jù)悉，近期順義區(qū)出現(xiàn)了罕見(jiàn)的多個(gè)項(xiàng)目集中開(kāi)盤(pán)，自11月中下旬以來(lái)，共有會(huì)景譽(yù)展、東亞首航國(guó)際、龍湖·香醍藍(lán)灣三個(gè)項(xiàng)目連續(xù)推盤(pán)，定價(jià)最低的東亞首航國(guó)際僅10000元/平方米，最高的會(huì)景譽(yù)展均價(jià)也不過(guò)是16000元/平方米，相比其他幾個(gè)新城，順義樓市處于明顯的價(jià)格洼地，價(jià)格是吸引剛需客群最有效的利器，因此造成了近期順義銷(xiāo)量的迅猛提升。從2008年到2011年，已經(jīng)有中糧、首開(kāi)、龍湖、北辰、中鐵置業(yè)實(shí)業(yè)等一批知名房企進(jìn)駐順義。除了萬(wàn)通天竺新新家園、魯能·七號(hào)院等熱銷(xiāo)剛需項(xiàng)目外，順義新城在售項(xiàng)目延續(xù)了低密度、高品質(zhì)的特征，但無(wú)論是戶(hù)型還是價(jià)格都十分親民。