廣州年內(nèi)最大規(guī)模賣地會(huì)昨日舉行，政府?dāng)埥?1億元，同時(shí)坐收500套保障房

　　年底，地方政府沖刺賣地加上開發(fā)商持續(xù)膨脹的拿地沖動(dòng)，攪熱了土地市場(chǎng)。相隔僅四日，北京、上海、深圳等一線城市的“地王”已相繼出爐，昨日輪到廣州表演。開發(fā)商為了奪得地塊，即使要從競(jìng)得的地塊上割下成千上萬平方米來免費(fèi)配建保障房也在所不惜。這場(chǎng)廣州年內(nèi)最大規(guī)模的賣地會(huì)，最大的贏家無疑是政府，廣州市昨日共攬金71.58億元，還可坐收開發(fā)商“奉上”的2.43萬平方米、約近500套的保障房。盡管表面上無法出現(xiàn)“地王”字眼，但攤分下來的地價(jià)其實(shí)已相當(dāng)高，如白云區(qū)永泰地塊地價(jià)達(dá)1.46萬元/平方米，樓價(jià)起碼要賣到3萬多元/平方米。專家稱，由于住宅地塊供不應(yīng)求，將導(dǎo)致房?jī)r(jià)上漲預(yù)期的形成。

　　三塊宅地爭(zhēng)奪十分激烈

　　昨日下午，廣州正式上演年內(nèi)最大規(guī)模的推地潮，九宗地塊拍賣共引來30家公司參與競(jìng)價(jià)，超過一半的競(jìng)買人都是沖著三宗住宅地而來的。記者看到，保利廣東公司董事長余英、中國奧園集團(tuán)副主席兼行政總裁郭梓寧也到場(chǎng)督陣。

　　本次廣州市推出的九宗土地中，住宅用地三宗，商業(yè)用地五宗，倉儲(chǔ)用地一宗。商業(yè)、倉儲(chǔ)用地大多以底價(jià)成交，其中奧園集團(tuán)以總價(jià)34億元拿走了番禺區(qū)鐘村街漢溪村占地12萬平方米的商業(yè)金融用地。

　　而三宗住宅用地則爭(zhēng)奪慘烈，全部都“頂穿”保密底價(jià)，需要進(jìn)入競(jìng)配建環(huán)節(jié)。三宗住宅地塊分別位于白云區(qū)永泰村集賢莊，荔灣區(qū)珠江以南、滘口大街以北、滘口涌以西AF010114地段，以及白云區(qū)羅沖圍松鶴街地段。

　　除了爭(zhēng)奪最為激烈的集賢莊地塊外，荔灣滘口地塊的爭(zhēng)奪也同樣激烈，七家開發(fā)商經(jīng)過85輪競(jìng)價(jià)，廣州珠江實(shí)業(yè)集團(tuán)有限公司最終以10.4946億元與3100平方米的拆遷安置房建筑面積，取得了該地塊的土地使用權(quán)。

　　前一宗地失手的保利最終以38762萬元競(jìng)得羅沖圍地塊，不過如上述幾宗熱門土地一樣，該宗土地在競(jìng)拍過程中也觸及了最高地價(jià)上限而進(jìn)入競(jìng)配建環(huán)節(jié)，保利競(jìng)得的條件是須配建1100平方米保障房。保利廣東公司董事長余英表示，項(xiàng)目將依規(guī)劃建成普通商品房。

　　官方行家兩種地價(jià)算法

　　由于此次宅地出讓設(shè)定了限價(jià)并采用競(jìng)配建方式，確保不會(huì)出現(xiàn)“地王”，不過，業(yè)內(nèi)人士表示，其實(shí)是“羊毛出在羊身上”。

　　按照拍賣會(huì)后房管局發(fā)給媒體的新聞通稿，“集賢莊地塊以10.6915億元與配建20100平方米的保障性住房面積成交，折合樓面地價(jià)每平方米1.1455萬元”。但業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，測(cè)算地價(jià)成本應(yīng)該是從93335平方米的總建筑面積中，剔除配建部分的20100平方米，所折合樓面地價(jià)應(yīng)該是1.46萬元/平方米，“這還不包括建設(shè)保障房的建筑成本，如果按2000元/平方米計(jì)算，又要再加上4000多萬元。”

　　“白云區(qū)集賢莊價(jià)格還是很高的，配建的面積也非常大，加上配建成本，建成后房?jī)r(jià)預(yù)計(jì)會(huì)漲到3萬元/平方米。”合富輝煌首席市場(chǎng)分析師黎文江認(rèn)為，價(jià)格高的原因有兩個(gè)：首先是有參照，受到白云新城中海剛剛網(wǎng)簽的每平方米3萬多的高價(jià)以及白云其他房企兩萬多的成交價(jià)的影響和鼓勵(lì)，雖然白云區(qū)集賢莊這塊地比較遠(yuǎn)，但是住宅的需求量非常大，前景也樂觀；其次，競(jìng)得這塊地的珠海華發(fā)是外地企業(yè)，對(duì)廣州的房地產(chǎn)前景也抱非常樂觀的態(tài)度，渴望得到進(jìn)入廣州發(fā)展的機(jī)會(huì)，因?yàn)閺V州的未來人口增長比較快，對(duì)于住宅需求也會(huì)增加。

　　同樣的，按業(yè)內(nèi)的算法，荔灣滘口地塊地價(jià)已高達(dá)1.48萬元/平方米。分析人士指出，目前在芳村區(qū)域的樓盤供應(yīng)不少，中鐵房地產(chǎn)集團(tuán)有限公司此前分別以6.25億和6.7億拿下芳村高爾夫球場(chǎng)A、B地塊，折后樓面地價(jià)達(dá)7400元/平方米和7296元/平方米，目前該樓盤售價(jià)17000元/平方米起，保利公園九里價(jià)格則略高，而此次1.48萬/平方米的折合樓面價(jià)成交一宗住宅用地，屆時(shí)區(qū)域樓價(jià)或會(huì)再上一個(gè)臺(tái)階。

　　地王或致調(diào)控功虧一簣

　　記者注意到，昨天下午的南京土地拍賣會(huì)上，中冶置業(yè)以底價(jià)56.2億元拿下南京下關(guān)區(qū)濱江江邊路以西2號(hào)地塊，成為2012年以來全國范圍內(nèi)的總價(jià)地王。而就在此前四日，北京、上海、深圳等一線城市的地王相繼出爐：11月27日，北京、上海兩地土地市場(chǎng)同日出現(xiàn)“地王”，樓面價(jià)均超過3萬元每平方米；28日，深圳新的總價(jià)地王誕生。

　　廣州盡管沒有出地王，但一口氣61億元起價(jià)的推地?zé)崆橐沧屓藗?cè)目。有輿論指出，年底土地市場(chǎng)正在迎來新一輪成交高潮，應(yīng)警惕地方政府不斷高漲的推地?zé)崆榕c開發(fā)商持續(xù)膨脹的拿地沖動(dòng)，帶動(dòng)房?jī)r(jià)上漲預(yù)期的形成，順勢(shì)推高房?jī)r(jià)。

　　同策咨詢研究中心總監(jiān)張宏偉接受羊城晚報(bào)記者采訪時(shí)表示，在整個(gè)市場(chǎng)“基本面”尚未完全回暖的市場(chǎng)背景下，土地市場(chǎng)“王者歸來”并非好事。在房地產(chǎn)市場(chǎng)仍然以“降價(jià)跑量”為主的環(huán)境下，當(dāng)前土地市場(chǎng)“火爆”的假象有可能使后期推地陷入困境，龍頭房企抗市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)能力較強(qiáng)，多次拍的“地王”吃下去就不會(huì)再吐出來，也就是說很難再有退地的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，這樣，可能導(dǎo)致樓市調(diào)控成果功虧一簣。在他看來，土地市場(chǎng)“高溢價(jià)”、“地王”是魔鬼，如果當(dāng)前土地市場(chǎng)正在醞釀2009-2010年土地市場(chǎng)復(fù)蘇的行情，這極有可能是市場(chǎng)走向出現(xiàn)偏差，或?qū)?dǎo)致樓市調(diào)控政策由當(dāng)前的定向“微調(diào)”為主轉(zhuǎn)為再度收緊。

　　53輪競(jìng)價(jià)201輪競(jìng)配建

　　　　搶占集賢莊

　　最受業(yè)界關(guān)注的集賢莊地塊，總用地面積33334平方米，總建筑面積93335平方米，由于該地塊位于白云新城北延區(qū)，具有山景美寓社區(qū)開發(fā)潛力，加上緊鄰華南快速、白云大道，與市區(qū)交通便捷，又能分享大社區(qū)“嶺南新世界”完善生活教育配套，區(qū)域商業(yè)氛圍逐漸形成，故共有九家開發(fā)商參與爭(zhēng)奪。經(jīng)過53輪現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)價(jià)，8號(hào)“過江龍”珠海華發(fā)集團(tuán)與7號(hào)“本地姜”保利地產(chǎn)依然難分勝負(fù)，但報(bào)價(jià)已達(dá)到設(shè)定的10.6915億元的保密底價(jià)，遂進(jìn)入下半場(chǎng)———競(jìng)配建。

　　也許是求地若渴，盡管拍賣主持人三度提醒“注意投資風(fēng)險(xiǎn)，你們只有9萬多平米的建筑面積，現(xiàn)在要配建的面積已達(dá)到1萬、2萬，可售面積只有7萬平米了”，但100平方米的競(jìng)價(jià)階梯仍被刷新了201次，最終，因保利舉牌人過于淡定“壓槌”(舉牌之際剛好落槌)而嘎然而止，由珠海華發(fā)攬下該地塊。珠海華發(fā)相關(guān)人員在接受采訪時(shí)表示，公司現(xiàn)在正在進(jìn)行全國擴(kuò)張，因?yàn)榧t莊這塊地是進(jìn)入廣州市場(chǎng)的第一塊地，未來開發(fā)將會(huì)建造高端市場(chǎng)，“對(duì)于如此高的保障房配套建設(shè)，之前算過價(jià)格，可以接受”。