11月28日，國務(wù)院通過土地管理法修正案（草案），對農(nóng)民集體所有土地征收補償制度作了修改，修改內(nèi)容為提高補償標準。學者于建嶸表示，此次修改應(yīng)該不涉及農(nóng)村集體土地交易主體等改革。有專家預測，修改后的征收補償標準至少會提高到現(xiàn)在的10倍。(11月29日 京華時報)

　　

　　如果相關(guān)“修正案”得以成行，今后涉及征收農(nóng)民土地補償費用將大幅度提升。按照目前的土地管理法，土地補償費和安置補助費的總和不得超過土地被征收前三年平均年產(chǎn)值的30倍。也就是說，一畝地一般征收補償不超過6萬元，但按照今后提升“10倍”的補償標準，一畝地下來約會有60萬元，數(shù)字將比較客觀；再者，即使這個每畝60萬元的補償不完全給付農(nóng)民，再加上一個約半數(shù)的征收土地交易稅環(huán)節(jié)，和現(xiàn)有補償標準依然是一個巨大的進步。一個提升10倍的征地補償標準，無疑更利于維護農(nóng)民權(quán)益，也更有利于農(nóng)民群體失地后正常的生產(chǎn)生活。

　　

　　然而，提升了10倍的土地補償標準，在現(xiàn)實運行過程中可能出現(xiàn)的“問題”更令人擔憂?，F(xiàn)實運作過程中由于“招拍掛”價格的不確定性，不排除這個“10倍補償費用”，會因出讓土地價格抬高“轉(zhuǎn)嫁”給開發(fā)商。在房價成本并非完全透明公開的情況下，開發(fā)商稍稍動動手腳，完全可以將“上一手”轉(zhuǎn)嫁過來的“10倍補償費用”再次轉(zhuǎn)嫁。最終，不出意料的話，“10倍補償費用”會層層傳遞到最下游環(huán)節(jié)、最終轉(zhuǎn)嫁給“房奴”。如果這一優(yōu)惠政策最終成為房奴們的“巨大負擔”的話，是優(yōu)惠政策的“失敗”。二來，提升房奴或住房購買者負擔的同時，是建立在推高房價的基礎(chǔ)上的，與現(xiàn)行平抑房價的宏觀政策相悖。

　　

　　有人或不贊同上述觀點，但“不轉(zhuǎn)嫁房奴”、“不推高房價”的唯一前提是“中間”環(huán)節(jié)主動“讓利”，然而，地方政府習慣了“土地財政”，開發(fā)商們習慣了的“暴利”，這兩個環(huán)節(jié)并不具有主動讓利的覺悟，至少，目前在房屋建設(shè)環(huán)節(jié)和后續(xù)的稅費環(huán)節(jié)，并不存在任何“讓利”的機制安排和可能。目前，各地房地產(chǎn)開發(fā)成本究竟幾何，始終是一個謎，這為開發(fā)商輕松“轉(zhuǎn)嫁”成本提供了無限可能。2009年8月，江西省南昌市要求開發(fā)商公開房價成本，令人們感到奇怪的是，根據(jù)公示信息，有約兩成的樓盤在“虧本銷售”。“暴利”之下竟然可以黑白顛倒變成“虧本”，這足以說明。其二，目前在房價構(gòu)成中包含有大量的政府行政成本(稅費)，按照現(xiàn)有商品房交易環(huán)節(jié)的種類稅費，至少會有契稅、住房轉(zhuǎn)讓手續(xù)費、印花稅、營業(yè)稅等多項稅費，這幾類稅費占比不低且屬于法定。法律不安排“減免”的情況下，地方政府想“讓利”也讓不了。

　　

　　所以說，理論上這一惠及農(nóng)民的“10倍補償費用”政策落到實處，真正能帶給農(nóng)民和社會公眾實實在在好處的話，提高起來的“補償”必須在商品房上市之前解決。要么，以法律調(diào)節(jié)形式讓政府稅費降下來，彌補和轉(zhuǎn)化成“10倍補償費用”；要么就是拿開發(fā)商“開刀”，通過嚴格成本核算和利潤控制，讓開發(fā)商“割肉”。當然，最靠譜的依然是地方政府“稅費”方面讓利。“10倍補償費用”在士地出讓金總額中比例不到10%，地方政府完全有能力“讓利”。