獲得不動(dòng)產(chǎn)投資資格僅僅3個(gè)月的中國太平洋財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)股份有限公司（下稱“太保財(cái)險(xiǎn)”）一鳴驚人。

    27日，上海規(guī)劃和國土資源局發(fā)布地塊定標(biāo)結(jié)果，上海外灘濱江綜合開發(fā)有限公司（下稱“濱江開發(fā)”）和太保財(cái)險(xiǎn)聯(lián)合體擊敗上海農(nóng)商行，以27.7億元競得黃浦區(qū)594（北塊）、596街坊地塊，樓板價(jià)3.6元/平米，一舉刷新上海單價(jià)地王紀(jì)錄。事實(shí)上，今年中國平安等大公司均頻頻出手拿地，并不斷刷新地[最新消息 價(jià)格 戶型 點(diǎn)評(píng)]王記錄。不動(dòng)產(chǎn)投資資格進(jìn)一步放開后，包括合眾人壽在內(nèi)的中小保險(xiǎn)公司都已加入戰(zhàn)團(tuán)。險(xiǎn)資成為房地產(chǎn)市場新貴已是端倪初現(xiàn)。

自用、出租并舉

    這也是太保財(cái)險(xiǎn)今年獲得不動(dòng)產(chǎn)投資牌照后首次高調(diào)拿地。在太保財(cái)險(xiǎn)聯(lián)合體中，濱江開發(fā)和太保財(cái)險(xiǎn)出資比例為64.3%和35.7%，太保財(cái)險(xiǎn)占比并不高。以27.7億元拿地成本來看，太保財(cái)險(xiǎn)初期投入約為9.89億元。

    中標(biāo)地塊面積1.87萬平方米，規(guī)劃建筑面積達(dá)7.6萬平方米。按照太保財(cái)險(xiǎn)聯(lián)合體規(guī)劃，這里未來將成為金融服務(wù)業(yè)辦公區(qū)，包括三座中高層辦公樓，建筑高度在72.75米-80 米之間，和一個(gè)下沉式廣場，項(xiàng)目建成后的各項(xiàng)配套功能能同時(shí)滿足普通甲級(jí)辦公和高端金融服務(wù)業(yè)的需求。

    根據(jù)協(xié)議，太保聯(lián)合體還需進(jìn)行一系列配套建設(shè)，如需建設(shè)32000平方米的地上建筑面積，并以成本價(jià)交由區(qū)政府安排使用；代建約1580平方米公共綠地等。

    在不少業(yè)內(nèi)人士看來，太保如果完全是為滿足辦公需求，根本不需要選擇如此商業(yè)黃金地[簡介 最新動(dòng)態(tài)]段和進(jìn)行如此大手筆投入，因此自住的比例不會(huì)很大。截至記者發(fā)稿，太保方面未作出官方詳細(xì)解釋。

    不過，太保財(cái)險(xiǎn)11月19日提交的落稅方案透露出了自住和出租相結(jié)合的投資需求。

    太保財(cái)險(xiǎn)在投標(biāo)書中承諾，若最終中標(biāo)上述地塊土地使用權(quán)，年度落稅黃浦區(qū)為1億元。落稅來源分為兩塊，一是辦公樓竣工后辦公樓出租，預(yù)計(jì)印花稅、營業(yè)稅、房產(chǎn)稅及企業(yè)所得稅約為6500萬元，二是將關(guān)聯(lián)公司的納稅地從浦東遷至黃浦區(qū)，該關(guān)聯(lián)公司過去三年在浦東的年均納稅額約為4000萬元。

    承諾書還提及，公司其他關(guān)聯(lián)企業(yè)目前稅收雖然由上海市三分局統(tǒng)一征管，這些關(guān)聯(lián)企業(yè)在過去三年年均繳稅款超過10億元，將在符合相關(guān)法規(guī)前提下將納稅地遷至黃浦區(qū)。

但是記者無法得知其自用和出租的比例。

高價(jià)拿地風(fēng)險(xiǎn)值得關(guān)注

    這已不是險(xiǎn)資第一次出擊。11月1日，沈陽土地拍賣中心拍出19宗地塊，合眾人壽旗下合眾健康產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目（沈陽）投資有限公司共拍得13塊地；六個(gè)月之前，平安人壽聯(lián)合平安集團(tuán)旗下投資公司以23億元拿下杭州錢江新城單元E-03地塊，創(chuàng)造了杭州地王紀(jì)錄。

    今年投資新政給險(xiǎn)資松綁后，保險(xiǎn)資金另類投資速度正逐漸加快，積極進(jìn)軍商業(yè)地產(chǎn)及養(yǎng)老地產(chǎn)。以太保集團(tuán)為例，太保集團(tuán)及旗下太保人壽和太保財(cái)險(xiǎn)累計(jì)持有的商辦物業(yè)建筑面積已達(dá)50.28萬平方米。

    記者獲悉，以前只有大型保險(xiǎn)集團(tuán)可進(jìn)軍的不動(dòng)產(chǎn)和股權(quán)投資市場，也逐漸向中小保險(xiǎn)公司放開，目前已有中小型保險(xiǎn)公司獲得了不動(dòng)產(chǎn)的投資資格。這些獲得投資資格的公司無疑都在伺機(jī)在地產(chǎn)中分得一杯羹。

    湘財(cái)證券分析師戚海鵬認(rèn)為，保險(xiǎn)資金希望投資能夠與其負(fù)債長期匹配的投資資產(chǎn)，在如今資本市場震蕩下跌的環(huán)境下，優(yōu)質(zhì)的商業(yè)地產(chǎn)是不錯(cuò)的投資標(biāo)的。雖然目前地產(chǎn)市場也不明朗，但黃浦江地塊地處上海核心板塊，屬于優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目，應(yīng)能提供長期、穩(wěn)定的投資收益，目前保險(xiǎn)資金成本在4%左右，商業(yè)地產(chǎn)的租金回報(bào)率約為5.5%，基本能滿足保險(xiǎn)資金投資需求。

    天相投資報(bào)告分析，在成熟的房地產(chǎn)市場，商業(yè)地產(chǎn)售價(jià)為住宅的1.8倍或以上，而我國一線城市優(yōu)質(zhì)辦公樓銷售均價(jià)約為高端公寓均價(jià)的60%-90%。隨著產(chǎn)業(yè)升級(jí)及刺激內(nèi)需釋放，商業(yè)地產(chǎn)需求有望放大。

    不過，商業(yè)地產(chǎn)所面臨的市場風(fēng)險(xiǎn)也不容小覷，每逢下行經(jīng)濟(jì)周期，往往出現(xiàn)大量爛尾樓，尤其是高價(jià)拿地的開發(fā)企業(yè)資金鏈就更加危險(xiǎn)。